华润共有605.23亿元待结算 或上调400亿全年销售目标

　　虽然大多数人都称，这次房地产调控是史上最为严厉的一次楼市调控，时间之长、涉及面之广前无仅有。

　　而在这样的调控环境之下，房企们却呈现出了不同的态势，有下调年初制定的销售目标的，有几近全力勉强达标的，但还有几家央企却表现得劲头十足，前6个月的业绩好得让人难以置信。

　　这其中，就包括了华润置地。不过，华润这次的大好表现也不是平白得到的，而是经历了2008年那次惨淡环境中业绩下滑的事件之后的“翻身仗”。

　　当然，从目前看起来，华润的“翻身仗”打得还算漂亮。

　　毛利升降与600亿锁定结算

　　8月17日，华润公布了2012年中期业绩。2012年上半年，集团于期内共实现营业额79.19亿港元，股东应占溢利为36.89亿港元，与2011同期相比分别增长2.9%和2.2%。其中，住宅开发业务实现营业额港币53.84亿元，同比下降4.7%。

　　截至8月20日，已锁定今年内可结算的住宅营业额达港币330.09亿元，超出2011年全年实际结算金额5.5%。

　　2012年上半年，集团实现签约额233.14亿元，较上年同期大幅上涨76.4%；实现销售面积211.60万平方米，较上年同期上涨90.9%。

　　而据介绍，截至2012年8月20日，集团已实现当年签约额295.43亿元，连同去年年底前已实现销售但当未结算的签约额309.8亿元，共有605.23亿元有待今年及以后结算。其中，已锁定将于今年年内结算的营业额已达到268.77亿元，为集团在今年业绩实现进一步持续增长提供了充分保证。

　　数据显示，今年上半年，包括酒店经营在内的投资物业营业额达到港币17亿元，比上年同期增长38.5%。上半年，集团每股盈利为港币63.5仙，同比下降5.6%；每股净资产达港币10.77元，同比上升4%。集团决定派发中期股息港币6.3仙。

　　截至2012年6月底，集团已运营的投资物业总建筑面积达186.88万平方米，较年初时的160.85万平方米增加16.2%。

　　华润方面称，随着住宅开发规模进一步扩大，集团坚定执行高效开发策略，进一步完善可供复制的产品线手册，提供满足市场需求的中小户型产品。

　　在财务数据方面，华润上半年毛利润率为47.6%，去年同期为41.4%，2011年全年为39.6%。

　　但华润置地主席王印表示，这些呈现上涨现象的数字其实反映的是去年销售今年交付部分的产品毛利，如果按照今年上半年真实销售部分估算，毛利不会出现这么大上升。

　　财务总监王国华解释，主因上半年结算收入当中77%来自成都，而当地地价较便宜，预计全年将低于该水平，但仍优于同业。

　　王印指出，上半年合约销售毛利率约为30%，低于去年全年33%水平。其称，主要是因为公司定价更多考虑销售量，故新盘定价低于以往，相信该策略未来将会持续。

　　王印表示，近年公司合约销售均价变化不大，上半年为1.09万/平米。

　　上调目标与城市更新

　　在上半年取得了不错的销售业绩之后，华润置地方面对下半年市场保持审慎乐观，王印表示，三季度末会看销售情况调整之前400亿元的全年目标。

　　同时，他表示，希望下半年售价所获毛利可以有提高。

　　华润高级副总裁唐勇则表示，中央并无放松调控楼市的政策，公司亦无期望何时会放松。华润方面预计下半年楼价会维持平稳。

　　王印称，在宏观调控下，公司两年前已开始增加中小户型产品，今年前8个月的合同销售当中，中小户型占比85%，未来产品将更多面向刚需。

　　事实上，王印亦透露，预期超过85%的全年入帐销售额会于下半年入帐，而目前华润持有可售货量约值250亿元，预计年底前会有额外150亿元的货源增加。

　　至于价格方面，王印强调，华润于去年开始以稳健基调定价，不会追求高价策略，但会保持一定利润。

　　其指出，由于上半年整体房地产市场仍然存有不确定性，年初至今仅购入两幅土地。对于未来买地计划，他指，公司受到评级公司的财务约束条件，规定净负债率及总负债率分别不能超过80%及50%。因此，下半年余下时间将按照上半年的节奏及根据有关负债约束条件，去适量增加土储。

　　据中报显示，2012年以来华润仅在日照和沈阳新增了两块土地储备，其中日照项目为“住宅+五彩城”项目，新购入土地储备计容面积为89.30万平方米。

　　截至2012年8月12日，集团已布局39个城市，土地储备计容面积约为2818.73万平方米，其中住宅土地储备面积2362.96万平方米，在建投资物业土地储备455.77万平方米，已开发在营投资物业总建筑面积为186.88万平方米。

　　其实，更值得关注的是，虽然华润在今年从招拍挂拿地并不算积极，但其加速拓展的步伐并未放缓，只不过华润现在很大一部分扩展的渠道来自旧城改造，尤其是深圳，其更是积极介入了多个城市更新项目。

　　已经进入施工阶段的深圳的大冲村旧改项目，华润置地董事总经理吴向东透露，该项目的拆迁工作现已完成，回迁建设也已展开，预计可售的商业和住宅项目将在明年开工。其中，住宅项目2年内可有销售收入，商业租金则在2-3年内有收入。

　　吴向东同时表示，大冲村项目还在华润集团层面，未来会寻找合适时机注入到上市公司。

　　上述人士续指，深圳的另外三个就旧改项目尚在前期接洽过程中，还存在不确定性。但其中的银湖旧改项目因土地及建筑等已由华润买下，是肯定可以顺利获得的。

　　此外，针对此前报道称其海南项目涉嫌影响当地环境，高级副总裁王宏琨表示，有关报道均不属实，公司所有物业开发均合法合规。