零售商争相备战商业地产“斗地主”遭遇“滑铁卢”

　　成都某零售企业因手里有不少现金流，加之觊觎商业地产暴利许久，今年初终于大手笔涉足，在成都市中心准备上演一出商业地产大戏。

　　但戏还未上演，意外就来了。

　　由于市中心的原商业城的拆迁、补偿数目完全超出了这家企业的预算，再加上今年政府对地产项目的严格调控，以及成都商业地产本身竞争惨烈，这家企业的项目迟迟开不了工，之前的招商计划也都泡汤，关键是资金链也紧张起来，目前货款已经拖欠供应商近半年了。无奈之下，这家企业只好向员工进行了第二次集资，更可悲的是，目前他们自己也不知道，该项目能否正常启动。

　　这仅是中国众多企业在商业地产泡沫中的一个缩影。近年来，许多手握现金的零售企业纷纷进军商业地产，在地产业繁荣之时坐享地产的高回报，而一旦遭遇地产的“滑铁卢”，零售本业也受到影响，甚至拖累零售业。

　　欢乐斗“地主”

　　“太热了，现在大家见面并不是问要不要做商业地产，而是问谁还没做商业地产。”上海贝兹投资管理有限公司华中区首席代表谢涛这样形容商业地产的火热程度。他告诉记者，不仅仅是北京、上海、成都那些一线城市，连河南安阳、商丘这些普通三线城市也在做，其实全国上下都在做。

　　而纵观零售业，内资外资同样热情不减，王府井、大商、山东银座等国企就不用说了，华润更不用提，湖南步步高、河北惠友超市等民营企业也都在介入商业地产，甚至还有住宅地产。此外，外资企业也并不例外，除了日前被传言地产“出事”的TESCO，沃尔玛、麦德龙等外资零售企业都在中国持有相当一部分商业地产。

　　大商美好家园运营总监助理梁建勇告诉记者，零售商涉入地产，不外乎以下几方面原因：现金流充足，因为供应商账期一般较长；迫于目前租金上涨幅度太快的压力，如果自建项目可以利用零售本业迅速带动商圈，并提高其地产利润。

　　一位上市房企总经理也坦言，长期持有商业地产项目不仅可以从物业升值中获利，更重要的是可以通过抵押物业从而获得大量的银行贷款，这也是零售企业以及其他非地产行业愿意进入商业地产领域的重要原因。

　　而进入商业地产，拿地的环节不可避免，所有的企业都会按照政府的规划去争取自己合适的位置。不过梁建勇告诉记者，目前的实际情况是，一些初次涉水商业地产的企业，由于缺乏经验，可能对位置、面积、规模等不一定有正确的定位和规划，另一方面则有点无奈，地方政府为了某某工程，希望甚至要求企业拿更大的地皮，这有时候令企业的选择就有点尴尬：不拿，不甘心，拿，又用不了。

　　拿到地以后怎么玩？当商业地产的回报达不到预期或者企业难以忍受漫长的培育期，这时，“烈士”开始出现了。

　　香饽饽变拖油瓶

　　由于缺乏商业开发与运营管理经验或者其他原因，长期“大跃进”带来的负面效应也已经开始显现，昔日的“香饽饽”在今年变成了“拖油瓶”。

　　以成都天府大道以西建筑面积达12.5万平方米的苏宁生活广场为例，尽管地理位置优越，但开业一年来，其经营状况一直欠佳。同时，即使开业快一年，该商场很多店铺仍在招商中，有不少店铺已经关门，整体开铺率不足六成。有地产业内人士分析，该项目的地段其实非常好，经营不善的关键就在于项目开发商不是专业做房地产的，经验不足导致招商、运营困难。

　　南京中商的运气则更差些，高速扩张的地产项目拖累了其上半年业绩。半年报显示，上半年公司百货业实现营业收入28. 5亿元，营业成本22.9亿元，营业利润率同比增加0.52个百分点；房地产业仅实现营业收入460万元，营业成本则高达2403万元。对比之下，房地产亏损近2000万元。

　　外资零售TESCO同样不能幸免。最近TESCO在中国耕耘三年的商业地产团队已经被超市团队接管，主要原因是其在商业地产方面不成功的尝试也拖累了超市业务的发展。TESCO曾经在青岛四方区开设了特易购购物中心，乐购是其主力店。“青岛的四方区人口较多，但消费水平不高。购物中心招商部分招了很多不知名的品牌，而且价位很高，并没有得到当地消费者的认可。而在超市部分，为了达到目标，该店甚至一个月调整9次多。要知道一个大卖场从开设到培养客流需要一个过程，这是商业规律，过于频繁的调整反而不利于客流的聚集。”一位青岛商界人士表示。

　　“TESCO乐购本身是大卖场，而一个卖场不足以作为主力店成功支撑起一个购物中心，必须借力卖场之外的项目。”谢涛告诉记者，其实有些外资零售企业，玩起中国商业地产还是有些不熟稔。虽然外资零售有品牌和融资优势，但在地产上应该有合作方，比如开发商。开发商再利用外资的品牌获得土地以及政府资源，双方互相利用，才会产生最大利益。另一方面，也是所有外资共同缺乏的，就是不善于和政府博弈。

　　“很少听说自建商业地产前2~3年能赚钱的企业，听到更多的是预算先预亏几年。”梁建勇告诉记者，今年房地产遇冷的大形势又在一定程度上加长了培育期，出现拖累也属正常。

　　商业与地产的对接

　　“在目前零售业低迷期间，不存在谁去拖累谁的问题。”一位业内人士向记者表示，化解风险，争取双赢才是商业和地产最佳的融合方案，只是现实和理想还有一点差距。

　　正如梁建勇所说，通常情况下，许多零售商的商业地产都建造在郊区或者是城郊附近。很多的商业配套、人流、商圈都还没有形成；而且我国的消费者还没有达到美国那种人人有车、习惯去城郊消费的程度。相反，国内的大部分城市的消费者尤其是年轻消费者，仍然习惯于在市中心集中配套的商业区消费。

　　一方面是商业与消费者没有完全对接上，另一方面则是地产项目在招商上展开的恶性竞争让许多零售商陷入招商困境。中国商业地产联盟秘书长王永平表示，开发商在与品牌商的博奕过程中议价能力大大下降。按照以往的惯例，购物中心的租户都先付租金，自付装修费。但是现在，一些品牌商户不仅要求开发商延长免租期，还要按照高标准去装修商铺，而且不再付出固定租金，只按照经营流水给开发商抽成。这种现象过去只有LV等少数奢侈品才敢开出的价码。但是现在这股风气已经刮到了时尚快销品和高档餐饮店。“这样一来，所有的风险全部转嫁到了开发商的身上。”

　　当然，这与企业有时盲目拿地有一定关系。事实上，如果零售商能够把商业与地产很好地结合起来，优势仍然很大。谢涛给记者举了个例子，大润发切入地产的方式是，与开发商共同合作，比如共同成立公司来开发某个地产项目。在开发商拿地之前大润发就会对体量做要求，比如大润发打算卖场面积1.8万平方米，考虑到开发商利益，可能会要求开发商去拿3~5万平方米，而不会盲目地去8万、10万之类的Shopping mall。

　　银泰百货总经理厉玲对此表示了认同，她认为，对房地产商而言，如高层楼层出售，低层无法出售，风险是很大的。对于零售商而言，如果没有好的物业，就无法发展壮大，竞争实力也得不到增强，同样也有巨大的竞争压力。如果两者能越早一些走到一起，就越早实现双赢。