众多房企“攻城略地” 房地产行业洗牌风险或加剧

众多房企“攻城略地” 房地产行业洗牌风险或加剧

　　近期，龙头房企拿地步伐明显加快，包括万科的多家房企频频出手，9月仅过半，国内房企已斥资近百亿元在一二线城市集中拿地。一时间，楼市回暖一说再度甚嚣尘上。有专家认为，未来的政策和金融环境都不足以支撑目前庞大的房地产行业规模，行业洗牌在所难免，行业风险也不容忽视。

　　众房企“攻城略地” “以价换量”或致楼市回暖

　　9月以来，包括万科、华润、恒大在内的多家国内地产巨头纷纷发力，在全国范围内“攻城略地”，扩充土地储备。一时间，楼市回暖一说再度甚嚣尘上。

　　“宏观政策的调控仍将持续，在这种大背景下，如果开发商采取"以价换量"措施，楼市很有可能出现一波回暖行情。”16日，山东财经大学房地产研究所所长、导报特约评论员郭松海接受经济导报记者采访时表示。

　　自4月开始出手土地市场以来，万科一改此前的低调作风，频繁出手拿地，单月获地量逐月攀升。据不完全统计，4月以来，万科已新增项目27个，需要支付的地价款达约120亿元。

　　扩充土地储备不仅是万科，进入9月以来，不少国内一线地产巨头都在摩拳擦掌、攻城略地。继7日成功拿下成都5宗土地使用权之后，短短半个月内，华润已经拿下近800亩土地，耗资约为34亿元。

　　6日，国内另一地产巨头恒大也在山东东营耗资8.02亿拿下660亩土地。一直被外界视为资金紧张的绿城集团也开始了拿地行动，13日，绿城集团与融创中国的联营公司“上海融创绿城” 宣布在上海浦东以8.34亿元购得一块土地，未来将开发为高端住宅项目。

　　在土地需求大幅攀升的同时，土地供给持续增加也成为近期地产巨头频频发力土地市场的重要原因。链家地产统计数据显示，截至9月14日，北京已推出38宗土地，推地面积达228万平方米，同比上涨9%，环比则出现140%的涨幅。

　　不仅北京如此，前8个月推地始终不积极的温州，9月推地速度明显加快，推地20宗，面积56万平方米，环比大涨281%。上海自6月开始加大推地力度以来，9月力度不减，推地102宗，面积399万平方米。广州则推6块土地，虽然数量比上个月的11块有所减少，但面积仍达到44万平方米，与8月持平。

　　龙头房企拿地活跃 房地产行业洗牌风险或加剧

　　分析人士表示，龙头房企近期拿地如此活跃，一方面是由于前期降价策略使得销售持续好转，房企财务状况进一步改善，资金实力增加，急于进行战略部署；另一方面，地方政府长期以来对土地财政及房地产行业依赖较深，通过加大推地力度，尤其是增加优质地块的推出，可增强对品牌房企的吸引力，增强了企业拿地意愿，以此提高房地产市场的活跃度。

　　近期，房企大佬动作不断。拿地、上市等大手笔的出现也着实搅动了市场，引起了人们的关注。在房地产市场被证实回暖，但仍处楼市调控和反调控的博弈期内，作为行业风向标的房企大佬在此时选择出手，预示着什么？中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室博士邹琳华表示，这只是房地产龙头企业出于战略考虑而进行的逆周期选择。也有专家认为，未来的政策和金融环境都不足以支撑目前庞大的房地产行业规模，行业洗牌在所难免，行业风险也不容忽视。

　　然而拿地、上市、战略布局只属于少数房企的“盛宴”。今年早些时候，杭州金星地产和锦绣天地相继宣告破产；近日，广德业房地产发展有限公司破产案也已被广东顺德法院正式受理；在西部某省三线城市，因房屋销售面积、销售金额出现大幅下滑，导致部分资金少、实力弱的房企出现资金断档，对此，相关部门已发出加强风险防范的警示。住建部政策研究中心主任秦虹认为，调控下的房地产市场呈现分化加剧态势，分化加剧表现在城市分化、企业分化，在企业分化中，专业度高的企业优势明显，未来市场发展空间也较大。

　　由于事关改善民生大局，中央对房地产调控政策的实施依然较为坚决，因此在市场化间接调控手段与行政化的限购、限贷等直接干预措施相互叠加并继续进行时，市场走向大规模行业洗牌也就不可避免。

　　房企仍面临房地产市场化以来最为严厉的市场与政策环境，也面临去库存与去杠杆化的双重压力，这将推动房地产行业洗牌走向纵深，也将让房企“大胆举动”面临更大风险。

　　绿城困难时忍痛“卖孩子” 暴风雨后转型当“农民”

　　绿城集团副董事长寿柏年表示，负债率已经不是绿城主要的问题。绿城负债率去年年底为148%，今年半年报时为98%，下半年，随着九龙仓、融创等资金陆续到位，预计到年底，负债率将会降到65%左右。

　　但是回顾前面的艰险，宋卫平仍不免唏嘘。“最难的时候，账面上只有几千万元，现在至少有20多个亿，下半年不会太为绿城生存伤脑筋了。”

　　宋卫平对记者表示，这次补考能够过关，也多亏了朋友帮忙。记者获悉，在最困难的时候，有银行向绿城逼债，老宋经过不懈努力，终于将银行说动，同意贷款按原计划偿还，暂不催要。在最困难的时候，老宋亦放下了资产千亿老板的身段，向龙湖等行业大鳄们求救。

　　当然，最终向老宋伸出援手的，一位是比他大12岁的九龙仓老总吴光正，另一位是比他小5岁的融创老总孙宏斌。前者通过入股绿城给了老宋51亿元港币，后者通过项目合作，给了绿城33.7亿元。

　　绿城向万科学过物业，向星河湾学过精装修，向龙湖学过弗拉明戈的建筑和下跃的户型。在行业外，绿城也曾向松下学经营之道，向奔驰学稳定的质量和周到的服务，向苹果学经营者的境界。或许，大家最希望的是，绿城把数学成绩提高上去，做一个文理科都优秀的“高材生”。

　　对于这次宏观调控的时间，宋卫平认为已经超出了自己的预判。本轮宏观调控要进入两年或者更长的周期。“现在的调控总不是个办法，这是一种无奈。”宋卫平如是说。

　　接下来宋卫平要把一部分精力放在现代农业上。据了解，绿城在嵊州准备了5000多亩的土地，先是做成一个农业科研、生产、加工、销售为一体的高技术示范基地，然后进一步打造成涵盖休闲度假的农业综合体。

　　据宋卫平介绍，绿城刚和浙江省农科院签了战略合作协议，过一段时间，绿城现代农业公司就要挂牌了。

　　九龙仓的三国 借力绿城、融创内地发展

　　在入股绿城之后，九龙仓和绿城以及融创这三家公司变得益发亲密。除了在公司经营，项目销售的共同目标之外，目前这三家公司有成为了在土地市场上的伙伴，展开了首次携手拿地。

　　9月13日，融创绿城旗下绿顺房地产、九龙仓旗下龙润房地产联合以8.34亿竞得浦东新区唐镇5街坊180/1丘住宅地块，楼板价11544元/平，溢价率0.3%。

　　据悉，这已经是融创绿城合营公司在唐镇的第三幅地块了，他们已经名副其实地成为了该地区的“大地主”。

　　而这次，绿城的另一个合作伙伴九龙仓也入伙。

　　九龙仓方面向媒体表示：“是次为三家公司首度合作在内地投得地块及发展住宅项目，开始实现九龙仓透过投资绿城以发挥协同效应。”

　　至于九龙仓、绿地和融创未来是否会组成“三剑客”继续在土地市场上攻城略地，九龙仓方面仅回应道：“集团对合营模式持开放态度，并会继续探讨共同投资的可能性，寻找合适及具潜力的发展项目，以发挥彼此的专长。”

　　宋卫平对九龙仓这位“可遇又可求”的伙伴相当满意。至于“可遇而不可求”的融创，宋卫平则认为是“非常靠谱”。

　　尽管宋卫平对孙宏斌做大的决策看法有所保留，但并不吝啬对其的赞叹之情，两位皆是真性情之人。

　　“他跟我打交道的时候我看到他很多诚恳的东西。但我也看到他跟别人打交道，去忽悠人家，或者转移话题的时候他又很高明，高明的让人家感觉不出来。他看上去是北方人，但是他比南方人还精明。”宋卫平笑道。

　　此外，绿城和九龙仓的合奏可能还不仅仅是目前所能看到的这些内容。据宋卫平此前针对盛传两家将合作开发二、三线城市综合体的消息时，宋卫平说，“有这个意向，可能会跟九龙仓合作，且九龙仓会是大股东，但决策还没定。因为他们做惯了一线城市大型商业中心，二、三线会考虑成熟再做。”

　　金地再度赴港买壳 16.5亿港元控股星狮地产

　　“我们暂时没有香港上市融资的计划”，年初的业绩发布会上，被问及金地是否仍会继续寻求香港上市，金地董事长凌克的回答相当坚定。但这不代表金地从此放弃此想法。

　　很快，外界的猜测得到印证，在万科、招商、中粮先后成功赴港上市以后，下一个轮到了金地。

　　金地9月15日对外正式宣告，公司全资子公司辉煌商务有限公司将斥资16.54亿港元购买FCL(CHINA)PTE.LTD.持有的星狮地产38.48亿股，约占星狮地产(中国)有限公司已发行股本的56.05%，交易完成后辉煌商务将成为星狮地产的控股股东。

　　为筹措收购所需海外资金，辉煌商务已向渣打银行(香港)有限公司申请25亿港元借款，贷款期限为12个月。

　　这已是金地二度赴港买壳上市。金地第一次冲击香港资本市场，是在去年6月。

　　彼时金地公布，公司全资子公司辉煌商务有限公司与华人置业间接全资附属公司BILLIONUPLIMITED签订买卖协议，公司拟以8.36亿元收购华人置业旗下至祥置业61.96%股权。

　　然而，当外界一致判断此次收购交易已敲定之时，最终交易却宣布告吹。关于失败的原因，外界的猜测也众说纷纭。

　　但事实上，当时的至祥置业已经变成一家“准现金公司”，不过，有人士直指，如果金地真的花8亿元只买一个上市资格，其实并不值，而且净壳状态的至祥置业盈利能力有限。

　　若依此来看，与之相比，金地购买星狮地产股份的代价要比至祥置业多一倍，但却“值”很多。

　　根据金地“一体两翼”的发展战略，计划到2015年，商业地产资产将达到600亿，在今后的五年内，金地计划望每年在商业地产领域投资额度保持集团总投资额的20%左右。

　　相关分析人士在早前曾指出，海外平台若被成功收购，将可能有利于拓展金地集团商业地产业务，同时也能较强吸引海外投资者。