万科继续研究REITs：从鹏华前海到万纬物流的政策步点

　　市场上对于REITs或者类REITs正处于一个陌生又熟悉的阶段，但这并不妨碍资本对它的追逐。

　　6月3日，万科旗下万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深圳证券交易所举行挂牌仪式。

　　万科集团总裁、首席执行官祝九胜，万科集团执行副总裁、财务负责人韩慧华，万纬物流董事长张旭，万纬物流总经理江炜等高层都出席了这次挂牌仪式，可见万科对于此次类REITs挂牌的重视程度。

　　之所以备受关注，与其推出的时机不无关系。

　　此前4月30日，中国证监会与国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托（REITs）试点相关工作的通知》，明确采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品架构。

　　在这之前，国内关于REITs的尝试层出不穷，真正落地的却少之又少。今年开年的疫情，或给REITs以及类REITs产品带来了新的发展契机，而万科也顺势成为其中一个“吃螃蟹的人”。

　　而回顾当下，国内仍没有真正的REITs产品，仅有准REITs或类REITs产品。

　　万纬物流首期类REITs

　　万纬物流此次发行的首期类REITs，从去年便开始计划发行。

　　去年9月，据深交所披露信息显示，“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”已获受理，又经过两个月的时间，该债券获深交所审核通过。

　　后于2019年12月31日，万纬物流成功完成“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”深交所簿记流程。

　　在深交所登记之时，该债券品种为ABS，以租约为底层资产、租金为现金流回报的ABS，被认为是类REITs的一种形式。

　　根据介绍，该类REITs规模为5.732亿元，其中优先级证券的规模为2.95亿元，权益级证券的规模为2.782亿元，产品期限为3+3+2年。发行规模并不算大，处于一般水平。

　　其采用了“纯权益型”结构，而且底层物流园完全采用市场化方式进行运营和管理，产品运营期间和退出收益全部来源于底层物流园的运营净现金流以及资产增值。

　　“纯权益型”则意味着只存在股权，而没有债权，这接近境外成熟市场REITs的产品。业内人士表示，此次发行类REITs，其投资人的盈亏完全取决于产品底层的两间物流园是否挣钱、资产价值是否上升，而这又很大程度取决于万纬的运营和管理能力。

　　据业内介绍，此前国内市场发行的类REITS产品，受各种原因影响，多数未采取纯权益结构，产品的收益并不纯粹来自于产品底层的资产，而是由发行主体提供一定程度的信用担保。

　　为何投资者会信任万纬物流旗下的底层资产，该业内人士表示：“估计是底层资产真的好，虽然是自负盈亏，但应该都不会亏。”

　　关于万纬物流的资产管理能力也成为关注的焦点，事实上，万科布局物流领域已超过5年时间。

　　资料显示，万纬物流目前服务客户超过850家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。

　　截至2019年底，万纬物流已进驻44个城市，获取138个项目，其中高标库123个，冷库15个，可租赁物业的建筑面积逾1086万平方米；已稳定运营的项目出租率较2018年大幅提升，其中高标库稳定运营项目平均出租率为92%，冷库的全年仓库使用率为82%。

　　于2019年，万纬物流新获取项目21个，合计可租赁物业的建筑面积约为191万平方米。

　　万科要研究的REITs

　　万科其实一向热衷REITs。

　　最近的一次是于去年4月，万科旗下商业地产集团印力作为运营管理人，发行了龙岗万科广场类REITs，项目发行规模人民币21.16亿元。那是2019年第一单成功发行的类REITs产品，同时是商业物业资产证券化又一次尝试。

　　除了类REITS产品，万科还发行过国内首只在封闭期内投资目标公司股权、以获取商业物业租金收益为目标的公募基金——鹏华前海万科REITS。

　　2015年7月6日，鹏华前海万科REITs成立，这是一只10年封闭期的混合型基金，首募金额30亿元，主要投资标的是商业地产。

　　随后一个月，鹏华前海万科REITs通过增资入股的方式，获得深圳市万科前海公馆建设管理公司50%的股权，支付的增资价款共计12.67亿元。

　　定期报告数据显示，2015-2019年年底，鹏华前海万科REITs对目标公司的投资收益分别是1.05亿元、1.71亿元、-1.84亿元、2.13亿元及0.75亿元，总计3.97亿元。而该基金在2019年已实现收益4154.01万元，利润3610.94万元，期末基金资产净值33.1亿元。

　　但按照早前相关业内分析，鹏华前海万科REITs虽然是公开募集基金，但其投资标的属于非上市公司股权，不在证监会对公募基金所规定的投资范围之内，不具有可复制性。

　　所以，这次万纬物流首期类REITs的发行对万科而言，显得尤为重要。

　　更早之前，2015年万科召开临时股东大会之时，郁亮便提到了关于鹏华万科公募REITs的相关问题。

　　彼时他表示，这并不是真正的REITs，尚没有解决增值税的问题，“万科正在研究真正的REITs，避免双重征税，明年会尝试，争取做第一批做这个尝试的公司”。

　　不过直到后来，万科也并未做更多尝试，这也与市场政策环境有很大的关系。

　　2017年之前，国内REITs相关法规或是政策方面没有实质性的推进。直到2018年、2019年，相关支持REITs发行政策文件才陆续推出。

　　其中包括深交所发布《发展战略规划纲要（2018-2020年）》提到积极支持鼓励研究推进REITs产品试点，形成具有深市特色的REITs板块，而上交所也提出要推动相关产品试点。

　　不过也只是处于试点研究阶段，在业内人士看来，REITs原理很简单，但操作起来比较复杂：“包括信托收益权、法律文件、基础资产、用户到期之后现金流测算和替换等等方面，是特别繁杂的。”

　　如今，受到疫情的影响，融资环境宽松之下，REITs也有了新的可能性。

　　4月底，证监会、发改委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以及《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的文件，明确了基础设施REITs试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排。

　　其中，在行业支持方面，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

　　显然，物流仓储等基础建设行业获得了较大的利好。资本市场总是有着最敏锐的嗅觉，受此利好影响，REITs板块近段时间持续走强。

　　此外，近期国务院印发的《海南自由贸易港建设总体方案》中，同样表示要加快金融改革创新，支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展REITs。

　　各方面利好不断，最近有所动作的也不止万纬物流。

　　6月2日晚间，南山控股的控股子公司宝湾物流也拟以上海明江及广州宝湾物流园进行资产证券化，总规模不低于18.5亿，其称，拟于合适时机对接公募REITs产品。

　　今年以来，REITs的火热程度可见一斑。蓝光发展、招商局置地、华侨城等多家房企也都提出了发展REITs或者类REITs的愿景。

　　不可否认的是，国内离真正的REITs落地又近了一步。