零售商业入局REITs,总共分几步?

Conner   2020-05-20 10:09
核心提示:走一步,定十步。

  2020年3月2日,笔者一篇《下一个十年,商业综合体的路该如何走?》曾提到,“城镇化进入新周期、市场利率持续下行,资产价格回归,叠加上这次新冠疫情的冲击,势必将加速国内REITs的推出。”没想到一语中的,4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称:《REITs试点通知》),大陆版公募REITs正式登场。

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  优秀的战略,让企业在任何危机面前都有Plan B

  一场新冠疫情,暴露了多少企业的战略缺陷,更让多少企业半路翻车。

  据媒体消息,创建于1826年的美国老牌奢侈品百货公司Lord&Taylor(罗德泰勒百货)因遭受疫情不得不关闭位于美国境内的38家门店并考虑申请破产保护。

  

  全球零售巨头梅西百货临时解雇大约13万名零售业务人员。并寻求最多50亿美元债务融资以避免破产。

  优秀的战略,不是给企业设定一个目标,而是为企业明确前进的路径,带领企业穿越周期,应对危机,安全到达充满不确定性的未来。

  以国内传统零售商银泰为例,其在2019年9月的云栖大会新零售生态峰会上发布了新零售战略,要在未来五年再造一个银泰百货,其中线上线下销售占比达到1:1。彼时的银泰估计也没有料到,正是这个新零售战略,帮助它更加轻松的应对了3个月之后的新冠疫情。在各大零售商业面对线下停摆,心急如焚之时,银泰百货就已经联合淘宝,邀请近千名导购在家直播卖货,实现了“无接触购物”。

  

  虽然对于很多零售商业企业而言,当下参与REITs似乎仍有些操之过急,但洞察REITs政策趋势、研究行业领先实践、培养运作团队却已适当其时,也是零售商业企业发展战略中必须要考虑的Plan B。

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  REITs登场,零售商业玩法再升级

  放眼全球,REITs早已成为零售商业巨头抢占市场,化解风险最主要的金融工具。以美国为例,零售业REITs占比高达29%,为权益类REITs市场的绝对主力。

  

  美国最大的商业REITs公司西蒙集团,正是从零售商业企业逐步发展成为全美最大的商业地产运营商和北美最大的零售地产上市公司。在其发展的道路上,REITs的作用功不可没。

  回到国内,从1994年到现在20余年间,凯德集团已在全国48个城市运营超过160个项目,管理总资产超过2000亿人民币。高速且稳健的发展背后,更是离不开其以REITs为核心的发展模式。

  随着国内商业综合体开发从增量市场转向存量市场,优质资产和项目屈指可数。雄厚的资本运作能力是实现跨越式发展的关键。相较于其他融资形式,REITs具有避免资产负债率高企,打通商业地产证券化和投资退出渠道,继而在此基础上实现轻资产运营的目的。

  REITs大法固然好,但也有其两面性。REITs的基础资产要求有长期稳定的现金流,满足投资者长期持有的预期收益,产权清晰,能够进行市场化运作等条件。传统的住宅地产因其产权的分散性往往很难参与其中,但零售业却天然适合利用REITs工具。零售商业资产通常由业主自持,产权清晰。随着时间的推移,商户租金收入稳步提升,加上物业资产本身的持续升值,持续推动了REITs收益逐年增长。这也是为何在全球市场,零售业REITs占比最大的重要原因。

  另外,REITs对资产管理人的要求也会更高。好的REITs资产管理人不仅要懂资产运营,把控从前期招商到经营管理,甚至供应链的每一个环节;又要有投资管理能力,从投融资结构设计到投后管理,再到风险管控,都能建立起系统化的管理流程。真正把底层资产运营好、实现资产保值增值,投资人收益稳步提升的目的。

  无论是澳洲的西田(Westfield)还是美国的西蒙(Simon),丰富的零售商业运营经验是其成为优秀的REITs管理人的重要因素,而REITs也助其成为了国际一流的商业物业集团。公募REITs国内开闸,必将掀起国内零售商业格局的重新洗牌。

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  供应链这么重要,那就从物流做起

  无论是大红大紫的直播电商,还是新冠疫情中冰火两重天的线下与线上零售企业,最终比拼的,都是供应链的品质与效率。随着电商平台竞争的持续,物流供应链的比拼还将进一步升级。

  物流仓储也被公认为REITs最具潜力的细分行业。2019年我国物流市场规模总计14.6万亿元,近3年增速均高于GDP。与美国相比,中国人均物流设施面积不足八分之一。2019年,物流地产市场供给和市场需求之间缺口3,000多万平米,预计2020年物流地产市场高标仓储的需求达1.4亿-2.1亿平方米,而供给量只有5600-6600万平方米,随着社会零售规模的持续增加,缺口还将持续扩大。

  

  无独有偶,目前国内的物流霸主普洛斯,同样是通过REITs打造出今日的物流帝国版图。从2003年进入中国到现在,普洛斯在43个战略性的区域市场投资、开发并管理着388个物流园、工业园及科创园,物业总面积达4,220万平方米。普洛斯在中国物流地产市场份额超过第二名到第十名的总和,牢牢占据了一线城市核心交通枢纽区域,向亚马逊、京东、菜鸟等电商巨头提供高标仓储与物流服务。

  

  2019年国内物流行业市场份额分布

  大多数人以为物流地产是典型的重资产行业。但普洛斯的快速发展,反而通过运用REITs,实现了物流地产的轻资产运营。

  普洛斯通过在境外发行REITs募集资金并建造仓储与供应链系统,项目建成后自主招商。当出租率达到90%以上,租金回报率达到7%以上时,普洛斯会将项目装入REITs中,相当于实现了项目的销售,提前回笼大部分资金,然后再将这些资金用于开发新项目。

  REITs模式不仅帮普洛斯实现了融资,同时也解决了长期持有物业产生的资金占用问题,规避了传统债券融资导致的资产负债率飙升的风险。更重要的是,这种模式大大提高了项目周转率,真正实现了轻资产运营的目的。

  4月20日,普洛斯宣布完成了总投资规模为150亿元人民币的普洛斯中国收益基金I。该基金是普洛斯在中国设立的第三支收益型基金。至此,普洛斯在中国设立的收益型基金总投资规模累计已达490亿元人民币,而其在全球管理的不动产及私募股权基金规模更是高达860亿美元。

  除了物流巨头普洛斯,地产开发商万科、远洋,零售企业阿里巴巴、京东、苏宁、沃尔玛也在加码物流产业。这背后除了反映出物流产业稳健的投资回报率外,更体现了大家对物流供应链重要性和高标仓储市场发展空间的一致认可。

  

  根据这次发布的《REITs试点通知》,国家将优先支持基础设施补短板行业,包括仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程,城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。同时优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域。这也恰好契合了笔者之前对海南岛将成为REITs首批试点地区的预判(详见《海南商业地产,发行REITS正当时》)。零售商业企业选择从仓储物流入局REITs,既能进一步优化完善供应链体系,打造自身核心竞争力,又能借此探路REITs模式,培养团队人才,不失为一个一石二鸟的选择。

  

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  商业综合体,REITs市场绝对的主角

  无论是清晰的产权结构,还是稳定的投资收益,零售商业综合体都天然适合采用REITs产品。在当前全球经济疲软,国内投资渠道单一的大环境下,市场迫切需求REITs新政能够拓展到商业地产领域。而零售商业企业要在存量市场中开疆拓土,利用REITs的杠杆效果与表外属性更是顺理成章。

  不主动拥抱时代,就注定被时代打败。对标目前美国REITs市场规模,国内目前零售商业地产的证券化水平不及1%。特别是伴随着商业综合体“大资管时代”的到来(详见《下一个十年,商业综合体的路该如何走》),零售商业企业地产企业必须从重开发销售,轻资管运营的“纺锤型”玩家转变为资产管理与运营能力优异的“哑铃型”选手。通过对资产运营的提升获取资产增值和持续性收入。

  零售商业企业入局REITs,低融资成本是成功的核心。目前国内的类REITs平均票面利率大概在5.5%左右,加上利息覆盖倍数与发行成本,商业综合体必须达到6%以上的回报率才能顺利实现退出。  而此次公募REITs新政的出台,适逢我国利率下行区间,极大的有利于REITs的发行。

  当然,此次国内公募REITs新政尚未涉及在税收方面的优惠。而目前境外REITs在资产交易环节、收入与分红环节都有不同程度的优惠政策,这也将是REITs产品令人神往的另一大亮点,相信不久的将来会很快出台。

  

  境内外主要REITs市场税收优惠对比

  机会从来都是留给有准备的人,对于企业亦是如此。

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文章关键词: REITs零售商业
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