华侨城上海苏河湾地王项目终入市 首期业绩差强人意

　　作为曾经的全国单价地王，苏河湾项目一直是华侨城的一块心病，如今在历经各种波折后，该项目终于入市。

　　9月16日，华侨城苏河湾项目首次开盘。该项目现场销售人员向记者表示，当日上午公开发售的是41街坊的22层住宅，总套数144套，销售均价5.6万元/平方米，去化约5成。

　　对于实际均价低于之前网上公布的6.3万元/平方米，销售人员强调，这个价格并不是因为“金九银十”所做的促销，项目的客户也不是针对刚需，开盘当天最低折扣仅为97折。

　　在户型方面，16日上午主要推出的是150平米左右的产品，其中复式的售价为5.2至5.4万元/平方米，平层售价则为6.2至6.8万元/平方米；300平米的大户型上午只推出了4套，复式售价5.6万元/平米左右，平层售价6.7万元/平米左右。

　　该销售人员还提到，其实16日下午公司还将另一栋19层住宅总计79套产品推出，以供购房者进行选房，只是并未做公开发售，而这栋楼主要以大户型产品为主。

　　与此同时，华侨城上海公司营销总监张雍则向观点地产新媒体透露，开盘当日共推出100多套产品，去化5成左右，均价6.5至7万元/平米，实现销售额5个多亿。

　　“这在当前的上海豪宅市场，算是比较好的成绩，10月份会加推41街坊剩下的产品”，张雍强调。

　　五万低开

　　虽然在张雍看来，此次开盘符合预期，并创造了目前上海豪宅市场较好的成绩，但其所说的推盘套数和销售均价却与现场销售人员的说法存在出入。

　　按照上述销售人员所说，其实华侨城当日是将41街坊全部产品共223套推出，只是有些并未公开发售。由此看来，当日去化并未到5成，而5亿多的销售额也算不上多靓丽的业绩。

　　其实，对于苏河湾项目的入市，外界一直以来都极为关注。国泰君安就曾于9月13日发布研报称，预计苏河湾首批推出41街坊的户均面积为160平，单价预计在6.3至7.5万元/平，后续可推出的79套产品，可售面积1.45万平，单价预计在6.3至8.3万元/平。

　　如今苏河湾项目的正式售价要比国泰君安预计的偏低，而实现的销售额似乎也并不太出彩。

　　日前曾有分析称，苏河湾41街坊项目总套数为223套，总可售面积3.75万平，如果以6万元/平方米的均价计算，粗略估计全部出售可收回投资25亿元以上。但如今5亿多的销售额与25亿相比，是在难言出色。

　　此外，还有相关分析师指出，相比华侨城今年的几个重点项目，如武汉和成都的住宅项目、以及深圳纯水岸，苏河湾项目的开盘成绩则逊色很多。

　　据公开资料显示，武汉东湖项目到今年7月底已累计销售18亿元，成都项目上半年销售也达到8.8亿元，而于今年7月7日开盘的深圳纯水岸，开盘当天更是实现销售20多亿元。

　　尽管苏河湾项目的首次开盘成绩略显单薄，但对于该项目后续产品的入市，外界还是一如既往的期待。

　　中房信研究总监薛建雄就表示，虽然此次41街坊项目的售价低于预期，但5.6万元/平的售价相比当初1.45万/米的楼面价还是有很大的获利空间，且该价格也为之后地王项目的入市打下了基础。

　　据悉，当初成交楼面价达5.28万元/平方米的苏河湾1街坊地块产品，规划为两幢45层的住宅，70年产权，且均为300平方米以上大户型，预计单价在10万元/平方米以上，将于明年开盘。

　　地王沉浮

　　作为华侨城大手笔投资的单体项目，上海苏河湾项目从一开始便吸引了众多眼球。

　　2010年2月11日，经过百轮竞价，华侨城最终以70.2亿元夺得苏河湾1街坊地块，溢价率49%，楼面价高达5.28万元/平方米，一举创造了当时的全国单价地王。

　　当年7月23日，华侨城又以17.91亿元拿下了苏河湾41、42街坊地块，楼面价约1.45万元/平方米。至此，苏河湾项目成为华侨城成立以来投资最大的单体项目。

　　然而，该项目之后的进展可谓一波三折，这在外界看来，最主要的原因就是资金问题。而华侨城相关负责人也于近日表示，苏河湾项目截止目前实际投入资金约为104亿元，这对华侨城而言，资金压力不可谓不大。

　　事实上，早在2011年3月，华侨城就曾计划向其母公司华侨城集团申请委托借款，额度为130亿元，主要向上海苏河湾等项目进行资金输血。

　　但之后随着市场环境的进一步恶化，资金压力倍增的华侨城更是一度被传欲出售苏河湾项目以换取资金，并在2011年底传出欲更改规划和违规开工的消息。

　　到了今年1月13日，华侨城旗下控股子公司华侨城亚洲突然发布公告称，该公司间接全资附属公司GreatTec已于1月5日与华侨城房地产订立资本投资协议，将有条件同意向华侨城上海置地出资22.32亿元，而华侨城上海置地正开发的项目就是苏河湾地王。

　　2012年6月20日，华侨城亚洲发布一则关联交易公告称，注资苏河湾项目的资本投资协议已于当日正式完成。至此，华侨城亚洲在苏河湾项目上占股比例达到50.5%，从而正式控股该项目。

　　当时有分析直指，此次注资是由于楼市调控，融资渠道收紧，国内的融资压力变大，而在香港上市的华侨城亚洲，可选择的融资手段要比华侨城更为丰富。

　　对于这一点，华侨城方面也并不否认。“受调控影响，目前国内的融资环境不好，融资功能也受到了限制，选择华侨城亚洲注资苏河湾项目，是希望能建立与香港投资者的关系，打开香港融资平台。”华侨城总裁刘平春曾表示。

　　借助华侨城亚洲这一香港平台为苏河湾项目的进展募集资金，也曾一度被外界解读为“拆东墙补西墙”的举措。

　　如今，蹉跎近三年的苏河湾地王项目终于入市，但面对超过100亿元的总投资，苏河湾还任重道远。