华润置地获深圳湖贝城市更新项目 借鉴上海新天地理念

　　 虽已过了秋分，但华南的天气依然炎热。而在9月23日这个星期天，深圳湖贝村的村民们却扶老携幼，9点多就汇集在罗湖文化公园里面。

　　当天上午，深圳市湖贝实业股份有限公司进行了2012年第一次股东会议暨湖贝旧村城市更新意愿表决大会。1000多名深圳市湖贝实业股份有限公司股东及业主参加了本次会议。

　　对于这个关系着湖贝旧改进程的大事，即使气温炎热，村民们个个汗流浃背，摇着扇子降暑，也表现很是活跃。

　　经过大会的表决，这个已有546年历史，见证了深圳点滴变化的小村落，其拆迁改造工程将正式落户华润置地。会议以97.07%的同意票为结果，通过对湖贝旧村进行城市更新改造并确定由华润置地（深圳）开发有限公司作为开发主体进行改造。

　　湖贝项目

　　这是湖贝城市更新项目的又一重大进展。

　　据了解，深圳湖贝城市更新项目包括罗湖老区委及周边片区，南至深南中路，北至中兴路，东至文锦中路，西至东门中路，地处罗湖的核心位置，总用地面积约40万平方米，规划建筑面积约198万平方米，总投资超300亿人民币，未来将对其中近10万平方米用地建筑物进行综合整治，另外还需拆除旧建筑物面积约80万平方米，涉及87块宗地，共有业主近4000户。

　　湖贝实业股份有限公司张齐心称：“旧村改造从1992年至今二十年，由于种种原因没有得到落实，使人感到前途未卜、遥遥无期。”

　　事实上，即使是华润置地获得湖贝旧改，也已经花费了近两年的时间。

　　2011年1月26日，罗湖区人民政府与华润置地有限公司签署战略合作框架协议，标志着罗湖历史最为悠久的城中村湖贝旧村全面改造正式启动。

　　当时的报道曾介绍，罗湖区有关部门通过前期缜密细致的调查与研究，计划借鉴日本六本木的规划建设理念，拟将罗湖老区委及湖贝旧村片区改造建设为逾百万平方米的产业空间，用于建设集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心。

　　同时借鉴“上海新天地（开业时间:2001-06、已签约206个品牌）”的理念，改造中保留岭南建筑的风貌，并结合罗湖文化公园，将文化艺术与休闲娱乐元素完美融入项目之中，把该项目打造成为罗湖区建设国际消费中心的新地标，成为深圳的商务中心、时尚殿堂与旅游胜地。

　　按照当时的规划，湖贝片区改造更新后，规划总计容建筑面积约为192万平方米，其中零售、娱乐部分约为50万平方米、办公部分约为45万平方米、公寓及居住部分约为97万平方米。

　　在与罗湖区政府签约之后，华润积极展开了前期准备工作，这一两年，华润在湖贝进行业主物业的勘察丈量，也与村民进行沟通。据村民称，华润应该基本对所有的村民都完成旧改的洽谈，所以通过华润置地作为更新主题来实施改造也不出意外。

　　华润旧改史

　　其实，打动湖贝村民的除了华润与其具体的沟通条件之外，或许另一个让其愿意由华润来进行改造的重要原因是，就在与湖贝一站地铁距离外的地方，就是华润在深圳的第一个旧改项目。

　　这个项目就是现在已经成为全国商业地产典范的万象城。

　　据深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁回忆，当时华润第一步想进入深圳，主要就是觉得离香港总部近，而且当时华润并没有明确的想法要做综合体，只是为发展零售业的角度出发，寻找合适的地方及机会。

　　“可能华润自己也没有想到万象城会成为国内商业综合体的典范项目。”但华润恰恰却借由万象城奠定了其商业综合体的模式及基础。

　　2002年，深圳华润中心开工建设；2004年，深圳万象城首度面世，成为华润置地集群式商业开发运营的代表作；2009年，深圳华润中心全面落成，成为深圳最大规模、最高品质的现代化商业和商务中心。

　　据2004年12月9日万象城开业之时的新闻资料，该项目总投资40亿港元，占地8万平方米、总建筑面积55万平方米，总投资逾40亿港元，是深圳当时规模最大的综合性商业建筑群，是华润集团成立55年来单个投资金额最大的项目，也是其在内地投资的第一个大型Shopping Mall。

　　有了万象城这一标杆项目，华润在旧改上的能力似乎受到了深圳政府及市民的认可，其自己显然也对旧改奠定了不错的信心。

　　近几年，华润在深圳的旧改进程突飞猛进。在湖贝项目之前，华润已经取得了大冲旧改项目，目前已经在前期施工过程之中，预计可售的商业和住宅项目将在明年开工。其中，住宅项目2年内可有销售收入，商业租金则在2-3年内有收入。

　　此外，三九银湖片区的旧改项目也已经获得，具体的补偿方案已经公布。同时，华润还正在积极争取下李朗旧村整体改造项目。

　　商业的挑战

　　不过，即使华润在旧改上已经不错的经验，但在湖贝项目，其依然可能面临不小的挑战。

　　业内人士分析，湖贝城市更新项目面临着原有物业建筑密度高、还迁压力巨大、开发成本高企、回收资金时间漫长等不利因素，对开发企业资金实力、开发经验等各方面都有着很高的要求。

　　此外，以该片区目前所处的位置优势以及按照罗湖区打造国际消费中心的区域定位规划，势必要求对该片区进行高起点、大手笔的改造。

　　“如果要打造高端项目时间上就比较慢，资金沉淀比较多，市场也需要培养，加上据我观察银行近期对商业项目的支持似乎在向负面态度变化”，深圳今鹰地产营销总经理林晓华亦表示，这些都会需要企业有极大的资金实力，融资能力最是关键。

　　显然，对于华润而言，资金并不是太值得担心的问题。毕竟，其背后是实力雄厚的央企华润集团，同集团下有华润银行这样的金融平台，同时，华润置地本身也是香港上市公司，其融资渠道比一般的国内企业更加多元化。

　　近期，母公司拟向华润置地注入优质资产的行为，也同样表示了华润集团对旗下房地产企业的大力支持。

　　9月17日港媒报道称，华润置地计划于今年内再向母公司收购资产，当中包括南宁华润中心及万象城项目，估计涉及金额约20亿元。

　　此外，林晓华认为，华润在深圳运作最好的还是商业项目，而湖贝旁边就是深圳传统的商业区，紧邻老街、国贸等地，商业氛围比较成熟。华润置地如此执着要地拿下湖贝片区，应该是看好商业部分的未来潜力更甚于住宅部分。

　　林晓华指出，湖贝周边自然环境缺乏，而且商业项目林立，其实对于现在的购房需求来说并不算是打造宜居住宅的好地方。

　　同时，林晓华称，华润在湖贝做商业地产，交通问题需要格外注意。其称，因为湖贝位于老城区且是商业片区，附近的交通常常处于堵塞状态，如果华润再兴建大规模的商业项目，那么如何引导交通一定要仔细考量。

　　而另一个更值得关注的问题是，目前深圳市场的商业项目层出不穷，市场似乎已经趋于饱和的状态，再加上不远处就是万象城，在如此小的范围之内，打造两个万象城，更要考虑是否会造成消费者分流，最终使得两个项目的购买力都出现下降。

　　“这就像股票一样，不是发的越多越好，发行太多就会变得太便宜了。”林晓华认为，随着目前关外商业综合体的增加，使得过去从关外来购买的人群本就会减少，如果华润自己的项目也出现竞争，未来的格局会是怎样目前也很难看得清楚。