中天城投上半年逾八成净利靠补贴 高负债下四处投资

　　“上半年归属于上市公司股东的净利润为3.2亿元同比增长24.2%，高于地产行业13.2%的净利润增长率”。作为一家房地产企业，中天城投今年上半年业绩表看上去还算不错。

　　但若仔细分析，却发现事实并非如此。

　　记者翻阅公司半年报发现，虽然中天城投上半年净利润达3.19亿元，但政府补贴高达2.65亿元，补贴额为净利润的8成。净利润中补贴占比过高将导致股价虚高、无法客观的反应公司的真实价值。

　　此外，半年报显示，中天城投公司总资产198亿元、负债合计171亿元；共持有货币资金15亿元，而公司一年内到期的非流动负债37.6亿元。这意味着，中天城投手上的现金仅为一年内到期的非流动负债的39%，短期债务压力较大。

　　在现金如此紧张的背景下，中天城投仍忙于四处扩张。

　　8月，其花费6亿元拍得一块土地；9月其计划投资15亿元建设国内一流的IMAX影城。上述两项目投资所需资金就已超过中天城投目前现金额。这还没有包括项目的后续建设、运营资金以及总额200亿远保障房项目的资金投入。　　

　　补贴占净利83%

　　2012年中天城投的半年报显示，今年上半年营业总收入13.91亿元，同比增加36.815%。净利润3.2 亿元,同比增长24.2%。折合EPS0.25 元。而根据银河证券的数据，2012年房地产公司的中期的主营收入增28.3%，净利润增13.2%。

　　如果只看以上数据，你一定会觉得中天城投中报业绩确实不错。但如果再看以下一组数据，或许你就不会这样想了。

　　中天城投的营业利润1.86亿元，同比降低16.094%，远小于公司3.19亿元的净利润。那么这多出来的利润来自何方？

　　记者发现，2012年上半年，中天城投营业利润1.86亿元，营业外收入2.67亿元，利润总额4.52亿元，扣除1.3亿元的税费，公司净利润3.19亿元。

　　由上可以看到，中天城投今年上半年的营业外收入是营业利润的1.43倍，占公司净利润的83.9%。

　　而这营业外收入主要来贵阳市金阳新区给予的5244万元的产业扶持基金以及贵阳市金阳新区给予的2.1亿元财政奖励扶持款。

　　这意味着，中天城投2012年上半年的利润超过8成来自政府的补贴。

　　事实上，这已经不是中天城投第一次出现这样的情况了。

　　2011年中天城投年报显示，公司实现净利润7.32亿元，其中营业外收入2.88亿元，主要包括会展产业收益补助，财政扶持仅仅、政策扶持基金等。

　　申银万国研究员竺劲在研报中表示，2012年中天城投的房地产业务毛利率下滑，可结算资源偏少,全年业绩仍靠政府补助。

　　资料显示，中天城投的房地产业务毛利率从去年年底37%降至2012 年上半年的32%。

　　竺劲表示，主要系结算结构问题,去年结算的主要是会展城A 区,其毛利率高于2012 年上半年结算的景怡西苑、世纪新城三期等。同时中天城投尽管到中期有56亿元预收款项,但贵阳地区预售条件较松,预收款项无法在1年内全部转化为业绩,房地产业务收入增长乏力。

　　最后，竺劲认为，预计中天城投的全年业绩增长仍将依靠政府补助,我们预计政府补助将达3.1 亿元,构成2012 年净利润的40%以上。

　　大连国创投资管理有限公司投资总监岳阳向记者表示：净利润中补贴占比过高，影响了普通投资者对公司盈利能力、运营能力的判断，进而影响公司股票的估值，导致股价虚高、无法客观的反应公司的真实价值。

　　高负债下四处投资

　　近年来，中天城投的负债率一直处于高位。

　　资料显示，截止2011年12月底，中天城投持有货币资金11.93亿元,较年初减少41.59%。由于大量长期借款即将到期,一年内到期非流动负债从三季度末的5.75亿元提升至34.86亿元,现金仅为短期借款和一年内到期非流动负债的34%,且短期债务占总有息债务的比重上升至56.72%,短期偿债压力增大。

　　天相顾问研究员石磊表示，扣除预收款项后的真实负债率为62.10%,较年初增加2.91%,公司期内有未来方舟、保障房等大型项目开工建设,且计划2012年实现新开工403万平米,竣工152万平米,分别较2011年实际完成量增长132%和24%，资金存在较大压力，未来仍需关注其融资及销售情况。

　　这样的情况到2012年仍未有显著的改变。

　　中天城投一季报显示，公司现金略有增加，负债依然较高。

　　截至2012年一季度末公司持有货币资金13.87亿元,较年初增长16.19%,仅为短期借款和一年内到期非流动负债的41%，且短期债务占总有息债务的比重为56.72%，短期偿债压力增大。

　　石磊表示，扣除预收款项后，中天城投的真实负债率为61.68%,较年初略降,公司期内有未来方舟、保障房等较多项目开工建设,负债率偏高。

　　再看中天城投公布的中报，公司共持有货币资金15亿元。而公司一年内到期的长期借款达37.36亿元，1年内到期的长期应付款2670万元，一年内到期的非流动负债37.6亿元。这意味着，中天城投手上的现金仅为一年内到期的非流动负债的39%。

　　记者还发现，中天城投的存货量极高。中天城投的半年报显示，公司存货118亿元，资产总计198亿元，负债合计171亿元。

　　岳阳表示，未来中天城投若无法获得足额的资金，或者销售情况不理想，其资金链将面临较高的风险。到期债务的偿债来源一个是公司自有资金，另一个是借新还旧。从公司报告看，单存自有资金尚不足以应对到期债务还本付息的要求，那么以各种金融创新方式借新还旧，就成了中天城投及其大股东的选择之一。

　　记者统计发现，中天城投目前手上待建项目众多，需要用钱的地方亦很多。

　　例如，2010年7月，旅游股受到市场受追捧之时，中天城投宣布要置换入三联乳业的乌当奶牛场基地，并将该基地进行旅游开发。

　　目前该项目中天城投拿到了土地证，投入不菲的后续建设提上了日程。

　　2011年3月，中天城投公告已与贵州省政府签订了5年总投资约200亿元的保障房建设协议。中天城投披露，2011年至今年一季度公司用于保障房的资金仅有约8865万元，离200亿的额度距离尚远。

　　按照中天城投目前仅有的15亿元现金，公司总资产198亿元、负债合计171亿元的财务状况，能否啃得动保障房这个单一项目，外界一直存在疑问。

　　不过即便资金如此紧张，也没有妨碍中天城投近期开辟新的投资战场。

　　近日，中天城投刊发公告宣布，公司全资子公司中天城投集团乌当房地产开发有限公司，以总价6.24亿元的价格竞得贵阳宗地编号为G(12)42至G(12)49号的8宗地，总面积70.38万平方米。

　　9月17日，新华网消息称贵州省两大重要公共文化设施建设项目－贵州歌剧院和国内一流的IMAX影城17日在贵阳市开工建设，该项目占地总面积约６万平米，由中天城投规划建设，总投入约15亿元，预计2年内完工。

　　上述两个新签项目需要投入约21亿元，已经超过中天城投目前手上的现金。若再计算后续的开发建设和运营成本，这笔投入还将大幅增加，中天城投的资金链将面临考验。

　　岳阳向记者表示：对于公司来说，在正确的判断经济形势的基础上，在风险可控的范围内适当的运用债务资本进行扩张，有利于借助财务杠杆放大收益。但财务杠杆是一把双刃剑，如果实际情况与预期差异太大，在还本付息、资产价格下降、产品滞销、资金链紧张等因素的作用下，企业极有可能陷入严重困境。