中航地产靠“兄弟”公司输血扩张 全国布局“用钱砸”

　　在2011年度表彰总结会上，中航地产总经理石正林说：“快速”仍是我们2012年，甚至整个十二五期间发展的最核心战略主题。

　　或许正是秉承该规划，从2011年开始，中航地产的扩张步伐逐渐提速，在保持深圳大本营的重心外，先后进入北京、南昌、厦门、成都等多个城市拿地。即便在2012年上半年净利同比大降9成的情况下，中航地产也并未放缓扩张节奏，1-9月动用近45亿资金，在全国以招拍挂、股权交易、合资等多种方式“圈地”，涉及土地面积超过2000亩。

　　截止到9月20日，中航地产进驻城市超过17个，持有的房地产项目数量超过35个。其中，以九方购物中心、中航国际广场为代表的商业地产占比最重，多个项目将在近两年内面世，一个背靠航空工业集团的商业地产“帝国”正在崛起。　　

中航地产成都九方购物中心(效果图)

　　净利降9成 耗资70亿元高速扩张

　　2012年8月17日，中航地产公布半年财务报告，公司上半年实现营业总收入10.07亿元，同比下降8.4%；归属于上市公司股东的净利润355.16万元，同比下降91.66%；基本每股收益0.0053元。

　　对于业绩下滑的原因，中航地产解释称，公司部分地产项目未达到结转收入条件，本期所能结转的面积比上年同期有所减少，导致地产业务净利润同向下降。

　　2011年，中航地产全国多个项目频频传出热销的消息，而在今年上半年，出现在其官网和媒体上更多的，则是亮相、奠基、启航等内容，可售项目锐减成为业绩下滑的主要原因。

　　实际上，开发节奏断档早有预兆，在中航地产公告中，2011年前8月未发布任何拿地或新收项目信息，直到9月份才开始频频出手，但已难以改变可售项目锐减的局面。

　　2011年9月，中航地产连续三次发布公告，分别以合资、股权购买和招拍挂形式，在福建厦门、湖南岳阳、九江三个城市拿下开发项目和土地，涉及资金近20亿元。随后，又以增资收购股权的方式进入惠东，获得原康宏公司名下的480亩建设用地，与20亩农用地。

　　在随后的2012年，高速扩张的步伐便再也未停下过，先是以635亿元的价格竞得江苏昆山一宗230亩土地，随后在湖南衡阳竞得约230亩土地。

　　在拿地的同时，中航地产还以增资、合资、股权购买等多种形式布局多个城市。4月以子公司惠东县康宏发展有限公司和烟台领航国际帆艇有限公司共同出资3920万元设立惠州中航巽寮湾帆艇俱乐部有限公司；

　　5月向全资子公司中航城置业(昆山)有限公司增资2.4亿元；9月与贵州航程房地产开发有限公司签订了《贵阳市中航房地产开发有限公司合资协议书》，合资设立贵阳市中航房地产开发有限公司，投资人民币2.8亿元。

　　据中航地产公告统计，从2011年9月至今，中航地产以多种形式的扩张布局，涉及金额超过70亿元，可建土地面积超过3000亩。

　　“兄弟”公司输血借钱扩张 商业地产“帝国”现雏形

　　在业绩下滑的情况下，中航地产用于扩张的资金，近三成是靠“兄弟”公司输血或发布信托计划“借”来的。

　　从2月份开始，中航地产便陆续发布融资公告，先后向南京中航工业科技城、深圳格兰云天酒店和交通银行借款，融资金额约12亿元。与此同时，除了关联融资以及银行信贷外，中航地产还通过信托等方式进行融资，通过长安信托、中航信托实现对天津格兰云天的增资和惠东县康宏发展有限公司股权受让。

　　据中航地产公告统计，2012年上半年，公司通过借贷和信托等方式的融资规模，超过15亿元。

　　正是在强有力的资金支持下，中航地产实现了跨越式的全国布局发展，以中航城和九方购物广场为代表的中航系产品，在多个城市全面开花。

　　2012年9月20日，成都九方购物中心开业，与早已开业的江西赣州九方购物中心相比，成都九方购物中心定位中高端国际精品购物中心，而正在建设中的，还有深圳、南京、昆山等城市。与此同时，在南昌、厦门、岳阳等城市，中航地产则布局了国际广场。

　　据中航地产官网数据显示，截止到目前，中航地产已进驻的城市超过17个，持有的房地产项目数量超过35个，其中以购物中心、广场、酒店等商业地产物业占比最大，多个项目也将在明年陆续面世。

　　产业进驻低价拿地 全国布局“用钱砸”

　　在扩张过程中，中航系的央企背景，给予了中航地产不小的便利。

　　2012年2月，重庆市国土局公示了五宗地块的出让结果，总占地面积约1637亩的渝北区龙兴组团E标准分区地块，被分隔成五宗地后在同一天成交，总成交金额约14.54亿元，折合楼面地价1111.2元/平方米。

　　据公示资料发现，成功出让的5宗地中， 单幅占地面积最小约230.24亩，最大约414.69亩，四宗地的单幅出让面积超过300亩。按照国土资源部限地令，单宗用地出让的最大规模不得超过20公顷约300亩。若按这一标准，龙兴组团E标准分区五宗地中，有四宗地均属于违规出让。

　　与此同时，五宗地块平均楼面地价仅1111.2元/平方米，与2012年上半年重庆2511元/平方米的平均楼面地价相距甚远。

　　更具参考价值的，则是龙兴组团在7月初成功出让与之相邻的另一宗地，竞得企业是“国字头”的重庆两江新区置业发展有限公司，楼面地价为1544.31元/平方米。8月份，龙湖地产在同样非繁华地段的重庆礼嘉拿地1318亩，成交总金额42.2亿元。

　　拿下这上千亩土地的，是一家名为重庆航悦置业的房地产企业，其100%控股方为重庆江航投资有限公司，据重庆市工商局公司注册资料显示，两家公司的管理人员名单中，董事会成员均为苏骁骁、钟宏伟、叶坚三人，苏骁骁同时成为两家公司的董事长。

　　据中航地产高管成员名单显示，苏骁骁曾担任中航地产总经理助理职务，钟宏伟则是中航地产副总经理。至此，航悦置业与中航地产之间的关联度越发清晰。

　　而据参与龙兴组团土地评估的一位工作人员透露，中国航空工业集团将进驻龙兴工业园建重庆产业园，配套工程已经开工。作为产业园进驻的条件，为关联公司提供便利成为应有之意。

　　实际上，以关联产业或大型购物中心进驻换取低价土地，在中航地产的全国布局中并不少见，对于地方政府而言，也乐于见到产业发展和经济增长的红利，土地则成为交换的砝码。

　　除依靠央企背景的便利外，中航地产的全国扩张，更多采用增资和股权交易模式。

　　在2012年上半年，中航地产对多个子公司增资，同时依靠收购股权、合资等方式，以最快的速度持有项目和土地，用巨资“砸”出了一个庞大的商业地产“帝国”。