剥离房地产开发主业 中航地产拟更名背后正在谋划些什么？

　　（赢商网）房地产开发业务发展的持续低迷让中航地产不得不顺风转舵，聚焦物业资产管理业务。　 

　　5月11日晚间，中航地产发布更名公告称，鉴于公司实施重大资产重组，主营业务已发生变更，未来公司战略将聚焦物业资产管理业务，董事会同意将公司名称由“中航地产股份有限公司”拟变更为“中航善达股份有限公司”。　

　　公开资料显示，中航地产成立于1985年，1994年在深交所上市，是隶属于中国航空工业集团公司的央企上市公司，业务范围涵盖地产开发、物业经营与管理、酒店经营与管理等。赢商网查阅中航地产官网显示，中航地产组织架构下设中航物业与九方资产管理公司两家公司。

　　转型原因系主营业务发生变更　 

　　事实上，背靠中国航空工业集团这样资本雄厚的母公司，中航地产的房地产开发业务发展却并不理想。　　 

　　赢商网查阅中航地产年报发现，2015年、2016年、2017年，中航地产房地产开发业务占企业总营收比重分别为65.08%、60.03%、47.65%，呈持续走低趋势。与此同时，2017年，中航地产的房地产开发业务营收也较上年锐减26.01%。　 

　　伴随着房地产开发主营业务营收比重的持续降低，中航地产的净利润也呈逐年下滑趋势。2015年、2016年、2017年中航地产净利润分别为4.01亿元、1.61亿元和1.51亿元，分别较上一年同比下降18.53%、59.77%和6.74%。　 

　　而反观中航地产的物业资产管理业务，则是完全相反的发展趋势。　 

　　年报显示，2015年、2016年、2017年，中航地产物业管理业务营收入分别较上年增长29.34%、29.13和 24.76%，物业管理业务占企业总营收比重也在持续增加，分别为32.16%、36.25%、 48.65%。　 

　　在商业资产管理方面，中航地产形成了以“九方购物中心”品牌为核心的商业产品线，已在全国开业运营6家九方购物中心，初步建立了中端购物中心的品牌形象。　 

　　房地产开发主营业务发展不景气成为了中航地产战略转型的主要原因之一，诚如更名公告中提到的，“主营业务已发生变更，物业资产管理业务成为公司主要收入来源”。　　 

　　战略转型筹备已久　　 

　　赢商网了解到，中航地产剥离房地产开发业务早在2016年底就已经开始。2016年12月，中航地产发布公告称，将旗下包括成都航逸科技、成都航逸置业在内的九个资产包以近20.3亿元的价格出售给保利地产，至2017年2月15日，交易涉及的子公司及项目事宜已全部完成资产过户。

　　这也是此次更名公告中提到的更名原因，“鉴于公司实施重大资产重组，主营业务已发生变更”。　　 

　　而在2017年12月20日，中航地产再发公告称，公司以10.64亿元的总价将旗下中航城置业（上海）有限公司（“上海中航城”）100%股权转让给深圳市卓越不动产投资有限公司。　　 

　　在不断“卖卖卖”的同时，中航地产新增房地产开发项目也在不断减少。　 

　　年报显示，较于2016年，2017年中航地产并没有任何新增的房地产开发项目。截至2017年底，中航地产仅有贵阳中航城、昆山九方城(A6地块)、龙岩中航紫金云熙、惠东中航元·屿海、衡阳中航城市花园一期和天津九方城市广场6个房地产开发项目。　 

　　在项目储备方面，也仅有贵阳中航城和衡阳地块两项目，待开发土地面积约为64万平方米，同比上一年减少约4.59%。　 

　　一边是不断出售旗下房地产开发业务，一边是新增房地产开发项目的逐渐减少，中航地产剥离房地产开发业务实施战略转型可谓“蓄谋已久”。

　　转型物业资产管理业务挑战与机遇并存　　 

　　在2017年2月重大资产重组完成之时，中航地产就在公告中表示，未来将聚焦物业资产管理业务，围绕机构类物业资产的管理，重点发展物业及设备设施管理、资产经营（涵九方购物中心的运营管理）以及客户一体化服务外包三项核心业务，坚持轻资产化发展模式。　 

　　此次更名，显然与中航地产战略转型升级的稳步实施相关。　 

　　那么，中航地产聚焦的物业资产管理业务，目前是一个什么发展状态？　 

　　①物业发展毛利偏低　　 

　　据了解，中航物业在行业拥有非常不错的口碑，尤以机构物业管理著称。在公司业绩贡献方面，2017年全年，中航地产物业管理业务营收较上年同比增长 24.76%，占公司营业收入的 48.65%，表现抢眼。　　 

　　赢商网查阅年报发现，截止 2017 年 12 月，中航物业全国物业管理项目 442 个，管理面积 5152 万平方米，业务辐射珠三角、长三角、华中、华北、华南各个区域，拥有庞大的机构客户服务群体。　　 

　　2016年，中航物业融合“互联网+”、“智慧楼宇”等先进理念，还打造了智慧物业集成服务平台——π平台，运用科技变革物业管理。　 

　　不过，在物业行业一片红海的环境下，未来中航地产想凭借物业资产管理业务撑起整体业绩，还需要再加把劲。　 

　　据2017年报显示，中航地产物业管理毛利率为10.55% ，虽然相比2016年有所提升，但仍处于较低水平。全国物业管理协会报告显示，2016年百强物管公司平均毛利率为 20%，十强企业平均毛利率可达 25%。　 

　　纵观国内几家典型物业公司的毛利率水平，2017年万科物业毛利率18.71%，中海物业毛利率23.9%，绿城服务毛利率18.4%。与之相比，中航地产物业管理的毛利率水平处于低位。　 

　　②商业资产管理以“管”为核心　 

　　再来看看中航地产的商业资产管理业务，在公司转型战略指引下，中航地产商业资产管理业务确立了修炼内功，探索建立以“管”为核心，打通“募投管退”各环节的轻资产模式。　 

　　而这也是顺应市场之变。商业地产进入下半场，“由重变轻”已成为行业发展一大趋势，包括万达、华润、万科、大悦城等在内的主流商业地产开发运营公司目前都在发展轻资产模式。对于剥离房地产开发业务的中航地产而言，发展轻资产模式可谓是一个不错的选择。　 

　　首先，中航地产“九方购物中心”商业品牌已在业内形成一定影响力，也将为后期输出管理经验奠定一定基础。　 

　　其次，在轻资产扩张方面，中航地产也已初具规模。

       年报显示，中航地产已签约了赣州巨亿、湖南浏阳、张家界印象城等管理输出项目，其中湖南浏阳北正西项目2017年12月已开业，赣州巨亿广场项目2018年2月已开业，张家界印象城项目正在筹备中。　 

　　5月4日，中航九方还与运泰建业宣布合作，推出了第一个品牌管理输出项目——九方荟，而也是中航地产旗下全新子品牌。　 

　　据了解，2011年至今，中航地产已在赣州、成都、深圳龙华、九江、昆山、深圳华强北开业运营6家九方购物中心，部分项目如深圳华强北九方、龙华九方及赣州九方等在本地区或区域有较强的代表性和影响力。　 

　　在房企转型浪潮中，中航地产剥离房地产开发业务，集中资源发展物业资产管理业务进入自身发展的下半场，或许是“满血回归”的一个转机。 

　　不过，任何转型都是机遇与挑战并存。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，目前很多大型房企都有物业管理业务，而且水平也很高，较于大型房企的竞争优势，如果中小房企没有足够的经验、人才、资金量以及良好的市场口碑，即便向物业管理业务方向倾斜，也会面临未来发展的重重挑战。