凯德广场·武胜餐饮业态层层布局 武汉首例有待考验

　　一直被冠以全球著名购物中心开发商----凯德商用在武汉投资的第一个项目凯德广场十一期间正式对外开业，其前期宣传的系列中高端品牌是否如期而至，它是否能适应武汉商业环境，赢得武汉市民的认同，记者实地一探究竟。

　　餐饮业态层层布局 武汉首例迎大考

　　凯德广场餐饮业态层层布局

　　凯德广场最鲜明的特色是层层餐饮设置，这也是本项目业态布局上一大特色。这种独特的安插方式，可以让顾客在购物的同时，充分享受各类美食。方便消费者饮食，也是人性化服务的另一种体现。

　　稍显不足的是公共休息区设置较少。乐居记者认为，这也是众多商业项目存在的普遍现状。虽然凯德广场在各楼层的餐饮业态能够缓解顾客游览时的疲惫，但这种有偿的填补方式到底值不值得称道，还有待考验。

　　据业内人士介绍，餐饮业态的层层布局早有先例，目前国内最成功的两个商业综合体——北京西单大悦城和深圳华润万象城便是如此。她阐述道：“餐饮业态是聚集人气的核心业态，层层布局能有效地将客流分散开来，避免各个楼层出现人气失衡的局面。”

　　随着各个商业体中餐饮比例的不断增加，餐饮业态的层层布局是商业地产未来发展的一种趋势，但她个人认为，餐饮业态的集中式布局，更方便顾客进行选择和消费。“这种布局并不适合目前武汉市民的消费习惯。”她如是说。

　　对此，克而瑞商业研究员吴昊却另有见地：“从消费者的行为习惯来分析，零售业态的消费充满着随机性和不确定性，而餐饮在商业的范畴中，是一种目的性消费，所以传统的商业中心，一般将餐饮设置在购物中心的负一层或者顶层，可以对人流起一个导向的作用；餐饮的层层设置，尽管是一种创新手法，但吸引和留住顾客的效果如何，还需要进一步观察。”他还发现，凯德广场餐饮设置的最大特点是：餐饮品牌的细分布局。

　　负一层是休闲式餐饮；顶层餐饮品类繁多，以正餐为主。其他楼层的餐饮是快餐式饮食。例如必胜客和麦当劳；这样细分出餐饮功能性的布局，使得顶层的人流和人气不会受到太大影响。

餐饮比例达到4成  跨层电梯率先置入

　　凯德广场内部空间稍显狭窄

　　据了解，凯德广场的餐饮比例达到了40%。对比武汉各大商业项目争相引入潮牌、奢侈品等服装零售业的现状，凯德广场餐饮业态比重地不断攀升，可谓是食字当先，揭示了商业项目起步发展的规律：饮食聚人气。

　　面对各个商业项目中，你有我有大家有的品牌同质化现象，除了竭尽全力在建筑设计上力求差异之外，为消费者寻找来此的理由是商家们首先要考虑的问题。

　　当商业项目不在局限于购物，而成为约会、聚会的选择，那么，餐饮和咖啡厅、茶座是可以让人们停留时间最久的区域。从这点上来看，加强生活服务的功能，提供丰富而高质量的餐饮就是一个吸引人流的重要砝码。对于外出的消费者，餐饮履行的功能已经不仅仅是简简单单地吃喝了。

　　凯德购物广场另外一大特色在于电梯设置。它分为踏步、垂直和跨层电梯三种模式，虽然每层楼安插的两部踏步电梯极为紧凑，但值得一提的是跨层电梯的首次植入。从一层直接到三层，三层直接到六层的跨层安插，更方便于顾客的目的性消费和节省时间。

　　品牌组合有待进一步调整 吸引人气是关键

凯德广场盛装开业

　　从整个品牌组合来看，凯德购物广场并未出现预期的国际名品和广受市民关注的餐饮品牌“海底捞”。据业内人士透露，“海底捞”未能入驻乃多方面因素所致。目前来看，凯德购物广场想成为武汉首家引入“海底捞”的商业项目，恐难以兑现。

　　面对这些早已耳熟的品牌商家，i.t、H&M；GAP、UR、星巴克、鲜芋仙、翠华的进驻，自然引起不少顾客的目光。但是这种品牌效应的聚集，是否是目前商业地产真正应该坚持的方向？

　　思锐润业顾问部张超表示，凯德广场位于武胜路与中山大道交汇处，开业期间商铺开业率较不理想，核心品牌商户仅i.t旗下五大品牌、UNIQLO开业，H&M，GAP，金逸影城主力店均未开业，项目整体吸引力略显不足。

　　有业内人士认为，凯德广场整体定位给人的感觉还是不明朗，餐饮品牌没有太多新意及差异化。服饰类品牌HM、IT、UR虽然定位年轻时尚，但IT、UR在武汉的业绩差强人意，对项目的人气及业绩帮助有多少，有待时间去验证。各楼层的主题并不明显，品牌组合有待做大的调整。

　　商用面积寸土生辉 坪效可能发挥极致

　　凯德广场楼层分布图

　　从商业空间的结构而言，凯德广场公共空间设计让人稍显遗憾。首先，作为购物中心聚合人流、聚集人气的中庭，因面积受到限制，缺少了举办大型宣传活动的标准功能；其次，整栋商业体的采光并不突出，即便是白天，室内也需要大量的灯饰用来照明，难以做到环保和节能；其三，与销品茂、菱角湖万达宽敞的公共空间相比，凯德广场公共通道稍显狭长层高感觉略低。

　　对此，一位不愿透露姓名的品牌商家一语中的：“这主要是因为小面积的地块制约了它的发展。”但也有业内人士指出，这正是凯德商业的一大特点：最大限度地利用好商业体内每一寸面积，让其坪效发挥到极致。(坪效是台湾经常拿来计算商场经营效益的指标，指的是每坪的面积可以产出多少营业额(营业额÷专柜所占总坪数)。 

　　商圈推动房价上扬  武胜路商圈重新崛起

　　武胜路商圈，作为汉正街的延伸，一边是司门口商圈和正在崛起的汉阳钟家村商圈，一边又是升级革新后的武广商圈。武胜路恰逢三面受敌。而家乐福的平淡冷清以及新华书店的渐渐没落，一直被众多业内专家认为，此地并不适合商业的发展。

　　对此，克尔瑞吴昊却并不这么认为：凯德广场以及未来的人信汇国际文化广场对江汉路商圈势必会带来一定的冲击，同时会带动硚口区经济的发展。

　　据他调查，硚口区二手房均价在8000-12000元/平方米，崇仁新都、江山如画等多个二手楼盘房源紧俏。他认为，随着硚口片区商业逐步发展，将促进该区域二手房的销售以及提升整个区域的商品房价格；另一方面，武胜路作为连接三镇的交通枢纽，只要后期运营恰当，比江汉路更具地理优势。他推断，武胜路商圈的兴盛会推动江汉路商圈进行新一轮的改革。

　　 凯德广场最鲜明的特色是层层的餐饮设置，这也是本项目业态布局上的一大特色。这种独特的安插方式，可以让顾客在购物的同时，充分享受各类美食。方便消费者饮食，也是人性化服务的另一种体现，稍显不足的是公共休息区设置较少。

　　从引进的品牌来看，凯德广场引进了i.t、H&M；GAP、UR、星巴克、鲜芋仙、翠华这些早已耳熟的品牌商家，这些品牌能否赢得武汉市民的青睐还有待时间考验。