万科前三季度销售金额达963.2亿 频繁拿地急补库存

　　传统金九银十到来后，万科也进入全年的推盘高峰。据相关资料披露，单单9、10两月，万科的月均推盘量就达到150亿以上。

　　从目前所知悉的数据来看，万科9月的销售表现尚属不错。万科10月9日公告披露，公司9月实现销售面积105.0万平方米，销售金额120.4亿元。

　　销售压力

　　不过，若以推盘高峰来看，这并非是一组抢眼的数字。对比8月，万科9月的涨幅实在平平，其中销售面积环比增长0.5%，销售金额环比增长6%。数据显示，8月万科实现销售面积104.4万平方米，销售金额113.5亿元。

　　这也再次印证，金九已不再金。同比去年同期，万科9月的销售出现了下降，其中销售面积同比下降2.7%，销售金额同比下降3.7%。

　　与此同时，相关数据亦显示，万科9月当月的去化率有所回落，由此前的60%降低至55%左右。换言之，万科9月120亿的销售额中，近乎三成仍是以库存消化为主。

　　此外，今年前三季度，万科累计实现售面积907.9万平方米，销售金额963.2亿元。其中，销售金额三年来首度出现下滑，同比跌2.5亿。分析指出，2008年至2011年四年来，万科前三季度销售额同比增幅均保持在30%左右。

　　尽管如此，万科超额实现与去年相若的销售额应当问题不大，2011年万科全年销售1215亿元。万科希望今年可录得同比10%以上的销售增幅，而瑞银早前更指，万科全年销售额有望达到1450亿元，同比增长19.2%。

　　仅以1215亿元的保守目标推算，万科目前已完成八成左右。可是，不金的九月似乎已经令市场开始失去信心，而刚刚过去的十一黄金周，各地传来的成交惨淡数据消息，亦让市场担忧后市是否已乏力。不过，万科似乎仍对接下来的楼市成交仍具有信心，因其年度推盘量集中于四季度。

　　然而，随着推盘力度的不断加大，库存压力犹在，后市渐现乏力。申银万国更认为，目前的信贷环境和政策环境难有大的变化，房企销售难有大的表现。故此，万科也更需要考虑如何提升去化率的问题。

　　以价换量似乎不是很好的策略。万科今年销售面积已保持连续五年增长达907.9万平方米，仍然保持5年来的连续增长势头，但销售均价仅为10609元/平方米，同比下滑8%，这也是万科前九月销售额同比下降的原因。当然，这也与万科前三季度二三线城市销售面积占比较多不无关系。

　　值得一提的是，在万科不断地再度逼近千亿房企之际，保利地产、中海地产等房企与万科之间的距离不断在缩小，相关数据显示，前三季度，保利实现764亿、中海地产则已录得757亿。

　　四处拿地

　　与销售的平稳表现相比，万科在拿地方面则依然表现相当进取。

　　据公告披露，仅九月一个月的时间里，万科新增加了广州海珠区江燕路、广州萝岗区SDK-D-3、东莞虎门博涌、青岛兴阳路、秦皇岛北戴河、杭州江干区普福、昆山花桥、贵阳远通商贸城C地块、昆明五华区后所村旧改等9个项目，须支付价款约43.89亿元。

　　但从目前所得悉的信息来看，万科9月新增的项目远不止这些。

　　其中，9月6日万科以33亿的总价，夺得合肥庐阳区775亩超大连体地块。随后9月11日，万科以15.8亿元的总价竞得广东顺德德胜商务区商服用地，楼面价为3488.66元/平米，溢价率14.38%，成为顺德新的总价地王。

　　9月27日，万科以9.8亿的底价竞得苏州2012-G-71号地块，该地块位于平江区城北公路北、江宙路西，由4个小地块组成，共计土地面积80948.3平方米。

　　不仅如此，万科还两度联手住总北京拿地。9月20日，北京万科与北京住总联合体以14.43亿元的总价竞得北京经济技术开发区河西区X86R1地块，溢价率为38.6%，折合楼面价为9981.75元/平米。

　　之后，9月29日，北京万科与北京住总联合体再以10.8亿元竞得北京市大兴区生物医药基地东配套区5号地，同时建设公共租赁住房面积3.1万平方米。

　　也许这些都只是前奏，“四季度还是会买很多地。”

　　国庆长假刚过，10月8日上午，万科马上出手，以6.5亿元竞得广东佛山南海区一商业金融地，楼面价1834元/平米，溢价1.7%。

　　相关分析指出，从万科近期频繁拿地的表现来看，仍属补库存状态。

　　“不买地我们饿死了怎么办？我们只会靠做房子赚钱，没别的本事。”郁亮9月初也曾如此公开表示。同时，郁亮也指出，地方政府上半年无地可卖，土地集中在下半年推出，这也导致下半年买地的数量比上半年多，但不存在对后市是否乐观的问题。

　　郁亮还表示，碰到合适的土地万科就会出手，拿地方面也不分一线二线城市，而是看回报率，但坚决不拿地王。而且，还要视乎手中是否有钱。“我们现在手里有470亿现金，政府又大量推地，所以我们就买。”