海航系地产陷资本游戏迷局 广州两YH城项目撤场、停工

　　大英山机场在见证海口飞跃史后，其遗留地块又成为了海航系地产业务膨胀的支点。

　　10月18日消息，在原海口大英山机场地块上建设的海南首个大型综合商业项目——海航日月广场目前正在施工当中，预计将于年底奠基。

　　据悉，该项目也是海航集团旗下海岛建设应海南国际旅游岛CBD建设需要而推出的项目，占地面积约16万平方米，总建筑面积近40万平方米，总投资约40亿元。

　　与海口日月广场火热的施工现状相比，海航集团位于广州的另外两个商业项目却陷入了被疑停工、商家撤场、开业遥遥无期等窘境。

　　日前相关媒体报道称，海航旗下海航置业的首个YH城项目——番禺YH城目前因经营惨淡已名存实亡，海航更是在今年9月从中撤场；而位于白云区的YH城也是压力重重，何时开业还是未知数。

　　广州YH城撤场

　　作为海航YH城的首批试点，海航置业在番禺YH城项目上曾颇下过功夫。

　　据相关人士透露，海航置业进驻北亭广场后在装修方面曾投入了三、四千万，海航置业甚至有计划将北亭广场整个重新包装、重新改造，但最终没有付诸实施。

　　对于海航置业的这种做法，分析认为，海航置业其实是想借此增强项目的整体运营能力，从而提高项目价值，以期待在后期出售后能获得更大的收益，这也符合海航系地产一贯的做法和风格。

　　实际上，此次遭遇挫折的番禺YH城就是海航置业收购而来，该项目曾经是经营多年的广州大学城的北亭广场。

　　显然，海航置业的这次买卖出乎其意料。不过在业界看来，海航置业广州两个商业项目的遇冷，却在情理之中。

　　有分析称：“海航系地产通过收购、合并和资产置换等方式进入商业领域，其自身缺乏零售业经验和人才，对下属企业跨区域、跨文化、跨界整合的风险度相当高。”

　　海航置业在商业地产领域的短板，恰好就在白云YH城的经营上得到了应正。

　　广州相关业内认为，白云YH城所处的白云区嘉禾地段区位并不算优越，这种边缘的商业地产项目一般需要更长的时间培育，这对企业的资金和运营能力有极大要求，海航置业可能不缺资金，但其涉商不久，显然在运营能力上仍有欠缺。

　　一位商业地产公司负责人就曾表示，在目前的商业地产市场，海航系地产业务的发展其实也是很有代表性的，它不是主要依靠业绩提升，更多的是通过把握资本市场的节奏，通过收购、出售来迅速做大资产规模。

　　另有分析也指出，相比华润置地的万象城、以及万达集团的万达广场复制模式，海航系地产在商业地产领域既没有成熟的运作模式，也没有具体的经营思路，整体而言，这还是与海航系在地产领域的操作模式有关，他们更看重的是资产腾挪后的获益空间。

　　而海航系地产的模式，在外界看来就是重圈地轻开发，通过一系列收购、质押、融资等杠杠运作，实质就是赌资产升值。

　　大英山机场地块

　　海航系这种通过资本运作、提升项目价值的手法，其实过往首先就是用在了有着海口标杆之称的大英山老机场地块项目上。

　　由于海口城市建设的需要，大英山机场在1999年全部撤出之后，区域总占地面积600公顷的土地变更为城市建设用地，而核心地段的3000亩则成为规划中的海口市“城市之心”。

　　海航集团由于其背景，多年来与大英山机场的土地有着非同一般的渊源，而这3000亩土地之后也由海航集团控股企业海口美兰机场获得了开发权。

　　2004年，海航集团与广东地产商联华国际签订了大英山机场项目合作协议，共同出资成立海口新城区开发有限公司，联手开发大英山旧机场项目。

　　但此后因各种原因，双方的合作并未顺利进行，联华国际黯然离场，而海口新城区开发建设有限公司却保留了下来。

　　2007年5月28日，海航集团出资17.5亿元成立海航置业，并将海口新城区开发建设有限公司和3000亩大英山土地划拨至其名下。

　　一年之后的2008年7月15日，海航集团又出资成立了海航地产，重新分配旗下的地产业务。之后，海航地产专注于海南本岛的房地产开发，而海南置业则负责海南之外的房地产业务。

　　到了2009年下半年，3000亩大英山机场土地使用权的拥有者悄然变成了海航地产。而在经过多番辗转后，大英山机场土地早已升值数十倍。

　　目前，海航地产已成为2010年10月后成立的海航国际旅游岛开发建设（集团）有限公司（海岛建设）旗下最重要的核心业态。

　　根据公开资料，2009年1月，海航地产的资产总额仅为4.03亿元，然而，至2011年2月，资产总额已逾75亿元。3000亩大英山土地的资产价值由此可见一斑。

　　“海航地产获得的大英山土地是属于划拨土地，成本很低，大概只有70万元/亩。”一位了解情况的海南开发商曾表示，“如果按照现在住宅用地的地价，大英山土地的地价已经达到500万-600万元/亩。”

　　除了在旗下各公司之间辗转外，海航地产还将大英山机场地块提供给专业地产商进行合作开发，然后坐享其成。

　　在大英山机场地块最终转至海航地产名下之后，海航地产曾和北京国瑞地产在其中联手打造了一个占地近300亩的项目，名为海阔天空·国瑞城，该项目住宅最高售价曾达到15000元/平米。

　　不过，该项目基本是由国瑞地产独立开发完成，海航地产仅提供土地资源。而作为对价，国瑞地产要向海航返还每平方米楼面价3000元，这是双方早前签署的合作条款。

　　以此折算，这相当于海航地产以800万元/亩的地价把土地出让给国瑞地产。

　　“与专业开发商合作开发，既是海航系地产的过人之举，也是迫于无奈，因为房地产开发并不是海航系地产的强项。所以海航系发展地产业更多的是通过把握资本市场、资产泡沫的节奏来迅速做大资产规模，即依托并购和资本杠杆”，相关分析师认为。

　　海航系地产迷局

　　“飞机飞到哪里，房地产项目就开发到哪里”，这是业界对海航系近年来在地产领域急速扩张的戏言。而海航集团董事长陈峰亦曾坦言，“海航就是传统的跑马圈地式粗放型的管理模式”。

　　正是在这种心理的驱动下，海航系的地产公司近年来在各地疯狂拿地和收购项目。

　　不过，在海航系地产业务快速扩张的过程中，其跑马圈地式的投资策略却遭到了市场强烈质疑。

　　业内人士指出，海航系地产业务的投资策略十分散乱，以海航航空业的空中资源为优势，通过空中节点“遍地开花”于京、沪、穗多方拿地，且酒店、住宅、商业均有插足。但其无论住宅或酒店业务，并未有确切的比重划分，也没有具体的项目进展策略。

　　此次海航置业广州的两个YH城商业项目所遭遇的被疑停工、开业遥遥无期就是明证。

　　“其实，海航系地产接下来的发展只能适应市场需求，必须选择一个大的区域进行投资；必须选择地产里的某一个品牌如住宅地产或航空地产开发，而不是四处拿地，更不能依靠航空中的几个节点来遍地开花，这是一种典型虚胖”，业内分析称。

　　另外，海航系地产业务在短短数年之内已有过几次大调整，虽然调整是为了更好的发展，但海航系地产表现出来的则是愈发混乱的迹象，人员、区域频繁变动，职责不太明确，策略也不统一，这种现状也在很大程度上限制了其发展。

　　而在完成大量土地资产的储备后，海航系又四处为地产板块借壳上市奔波。但从2009年欲借壳ST筑信到2010年尝试重组绿景地产，海航地产业务的借壳之路均以失败告终。

　　最近与九龙山旧股东之间的矛盾，也可能造成该次借壳努力再次失败。而由于开发不力，海航置业之前在深圳获得的大量旧改项目，日前也传出了要撤离的消息。

　　此外，在国内经济整体下滑趋势明显的大环境下，房地产资本市场短期内难以到改善，而一旦离开了资本市场的助力，长袖善舞的海航系地产，其资本腾挪术或许很难再演绎。