海航置业圈地后遗症：庞大体量土地正日益成为负担

　　位于龙岗深惠路与内环西路交汇处，临近深圳地铁南联站的一块施工工地上尘土飞扬，多台挖土机在工作，泥头车在其间穿行。这便是海航置业在深圳收购的多个旧改项目中，首先启动开建的南联港台旧改项目，现更名为“海阔天空•国兴城”。

　　2011年4月，在深圳龙岗区深惠路沿线的南联港台城市更新项目的奠基仪式上，海航置业这个在深圳默默无闻的开发商开始浮出水面。资料显示，海航置业通过收购的方式，获得南联港台旧改项目、金稻田项目、新天地项目和坂田村项目4个城市更新项目以及龙岗中心城的吉祥广场项目，拥有约687万平方米土地储备，成为深圳的最大地主。

　　但一年多过去了，“海阔天空•国兴城”的工程进度却十分缓慢，目前仍停留在地下施工阶段。查阅该项目相关宣传资料发现，“海阔天空•国兴城”规划用地面积共计4.5万㎡，工期为20个月，预计将于今年年底入市。但据最新宣传资料显示，该项目的开盘时间已经更改为2013年上半年。

　　实际上，除了开建的南联港台旧改项目，海航置业在深圳的其他旧改项目毫无下文。市场纷纷传言，除了在建项目外，海航置业将会全面地退出深圳旧改市场。多位接受采访的深圳地产行业人士均向记者表示，如果海航退出深圳旧改这个消息属实，也并不会感到意外。因为，海航系地产对项目的实质开发能力远远不如其资本运作来得那么擅长，而圈地更多是借房地产项目获得融资的惯用手段。

　　在完成大量土地资产的储备后，海航集团一直积极为海航置业谋求上市。

　　2009年，海航置业曾与ST筑信签署重组协议，但此后陷入僵局，至今仍无下文。

　　2010年，海航系尝试重组绿景地产。但经过一年多的运作，2011年6月，绿景地产宣布终止与广州市天誉房地产开发有限公司、海航置业、海航酒店控股集团有限公司的重大资产重组。其对外宣布终止的原因是“受房地产宏观调控的影响，截至目前，公司仍在办理重组材料的上报事宜，中国证监会尚未接收公司重组材料。”

　　2011年2月，海航系收购九龙山29.9%的股权，成为控股股东。但九龙山董事会与日常运作一直由董事长李勤夫掌控，这让数次谋求入主董事会的海航系始终未能如愿。随后，便开始爆发海航系与九龙山的控股权纷争。至今，双方的控股权之争仍处于白热化状态，使得借壳一事前景不明。

　　海航系地产板块多次欲借壳上市未果，其主要融资手段是通过股权质押成获得信托融资。

　　通过公开信息发现，在南联港台项目开工奠基之前，2011年2月28日，中信信托有限公司发起设立“中信•深圳南联旧改项目股权投资集合信托计划”。据产品发行的资料显示，该信托计划的信托期限是2.5年，总规模为人民币3亿元。该信托资金将用于受让深圳宝源创建有限公司的部分股权以及向项目公司增资，增资资金用于深圳市龙岗区南联旧改项目首期的开发建设。

　　除了南联港台项目外，另一旧改项目位于罗岗的金稻田项目，海航置业也通过股权质押的方式获得了信托融资。

　　2011年6月，华能贵诚信托发起华能•民生主题9号(宝源置地深圳金稻田旧城改造项目)集合信托计划。

　　该计划的成立公告显示，信托期限为3年，信托规模为4.497亿元。资金运用显示，华能信托以本信托计划项下8529.3万元信托资金受让广州海航实业有限公司持有的深圳宝源置地有限公司合计90%股权，剩余信托资金对项目公司进行增资，用于深圳金稻田旧城改造项目开发建设。

　　根据深圳市规划和国土委员会网站的信息显示，目前对金稻田片区更新项目的一期、二期以及四期的改造实施主体均已进行过公示。公示显示：信义地产为布吉金稻田片区一期先行实施部分、二期的改造实施主体；深圳市龙岗宝通电缆有限公司为布吉金稻田片区更新项目第四期的改造实施主体。

　　但记者从龙岗区城中村(旧村)改造办公室了解到，由于金稻田旧改三期项目，目前还没有完成收购。根据旧改文件，谁先完成项目收购，向相关部门提交申请后，通过公示才最终确认谁是项目的开发主体。

　　从2009年至今，据公开可查资料的不完全统计，海航集团对外发行的信托计划就超过20个，募集资金规模超过70亿元。其中，大部分信托产品都是用于建设或者扩建酒店项目、收购新的资产或地产项目。有分析人士指出，海航置业的深圳旧改项目无进展，主要是找不到合适的合作方。海航置业曾对外透露，南联港台项目、金稻田项目、新天地项目及坂田村项目以及龙岗中心区吉祥广场项目，这五个项目的拟开发方式是寻找合作方。

　　2011年10月15日，海航集团华南控股有限公司执行董事长何家福与光耀地产集团有限公司董事长郭耀名签署战略合作协议。根据协议，双方将共同对优质物业发展项目进行可行性论证，合作领域包括但不限于商业地产、写字楼、旅游地产等投资性地产项目；高尚住宅、商务公寓、城市更新改造等住宅地产项目。此外，合作方式包括合资组建房地产投资公司、整合优质资源，积极研究与拓展在其他商业领域的合作机会等。

　　据该次合作签署仪式上高层的透露，双方已就4个项目的合作达成初步意向，并将进一步落实具体项目合作细节。但这4个合作项目是否就是海航收购的深圳4个旧改项目，双方均三缄其口。目前为止，海航和光耀地产的合作也没有进一步的消息。

　　此外，海航置业与佳兆业集团合作的消息也曾见诸报端，但最后也是不了了之。

　　与拥有同级别土地储备的房地产企业相比，海航地产的发展模式相当另类——通过大举收购土地项目，将土地资源提供给专业地产商合作开发，然后坐享其成，正是海航发展地产业务的重要手法。当市场处于旺市时，开发商获取土地资源的热情高涨，海航这种“重圈地轻开发”的发展模式也因此如鱼得水，使得其地产板块的资产规模呈箭式速度的急剧膨胀。从一家接近空壳状态的小公司，一夜间成为资产超亿元的大型地产公司。

　　但在房地产严厉调控的背景下，海航置业的“重圈地轻开发”的运作模式，显然会受到致命的打击。即便海航拥有优质土地资源，但并不像从前土地高涨时期那样容易吸引到合适的合作方。

　　当圈占的大量土地储备无法通过合作开发变现的时侯，独自开发只能是唯一出路，但这恰恰是海航在地产运作中的短板。

　　查阅海航推出的楼盘公开资料便知道，公众所能看到的由海航独立开发的成熟地产项目并不多见，即使在海南本地的地产项目也是屈指可数。一直通过负债杠杆财务的方式进行大肆扩张的海航，其庞大体量的土地正日益成为其负担。为了撬动这些项目，海航系旗下的土地、股权质押融资纷繁错乱。

　　一旦资金链断裂，海航将会尝到大肆圈地的恶果。