存货、负债双升 华侨城签约福州新一轮扩张模式待考

　　与一般房企在公开土地市场上的热闹不同，华侨城更专注与各地政府的合作。

　　华侨城日前宣布，已与福州市政府签署《战略合作框架协议书》，双方拟合作建设涵及娱乐体验、生态观光、商务休闲、运动养生、高尚社区等于一体的文化旅游综合项目，项目投资总额不低于100亿元。

　　新一轮扩张

　　根据华侨城和福州市政府的协议，双方将以海峡西岸经济区为基本市场，投资建设一个多元业态混合发展的大型文化旅游综合性项目。其中旅游项目须建设成为不低于国家4A级标准的大型旅游项目。

　　此次华侨城大规模投资，在多数机构研究者看来，可能是其新一轮扩张布局的开始。

　　华泰证券就表示，从福州项目开始，华侨城将逐步推进城市型欢乐谷模式，而这种模式的扩张空间会逐步转向更广大的二三线城市。

　　在这种模式下，华侨城的优势体现在其较高的投资规模、较好的社会效应以及央企自身管控风险较小，能大受地方政府欢迎。对华侨城而言，相比周转类公司以“地王“为代价拿地血拼，其拿地优势更为明显。

　　其实，这种隐性的拿地优势，华侨城近期已多次运用。

　　稍早之前，华侨城曾宣布，其全资子公司东部华侨城将出资3000万元，与深圳大鹏新区合资成立深圳大鹏华侨城旅游开发有限公司，持股60%。大鹏华侨城项目将建成融合滨海度假、高尚运动、主题酒店、以及人文居住于一体的大型文化旅游综合性项目。

　　当时就有分析指出，大鹏华侨城项目仅是其外延扩张的开端，预计后续会有更多的具体项目进展。

　　此外，在今年8月份，市场上曾有消息传出华侨城将在重庆投资建设“欢乐谷”模式的综合性地产项目，投资总规模也接近100亿元。

　　对于华侨城近期在大型旅游项目方面的动作，相关分析师认为，可能是其管理层觉得公司在销售提升、财务状况和资金压力得到好转的情况下，之前一直洽谈的项目可以进入实质性操作阶段。

　　据华侨城日前公布的第三季度报告显示，今年前三季度，华侨城共实现营业总收入103.38亿元，同比增长15.49%；实现净利润16.12亿元，同比增长6.48%；公司经营性现金流为37.96亿元，同比亦增长181.48%。

　　存货、负债双升

　　虽然从上述数据可以看出，华侨城的财务状况确实有一定改善，但是否能同时支撑几个大型项目的支出，仍值得商榷。

　　其三季报显示，华侨城目前的资产负债率为72.41%，较年中继续上升；净资产负债率同样高企，达到103%。同时其存货也依然增加，由年初的317.37亿元增加至359.79亿元，增长幅度达到13.36%。

　　对此，有分析指出，华侨城的净负债率横向对比，在同行业中绝对处于高水平，即使是纵向对比其自身，这几年也是一直处于高风险水平，而这样的结果就是导致其资金压力巨大，扩张能力受限。

　　申银万国在近期的一份研报中也提及，其实华侨城的运营能力毋庸置疑，其扩张的核心问题还是要解决杠杆率过高的问题。

　　另有分析认为，华侨城短期内相继签约大鹏新区项目和福州项目，在开始具体投入时，其资金压力将进一步加剧，因为新项目在前期的投入与营销宣传费会大增。

　　其实，在资本金方面，华侨城确实存在不足的情况。因为福州项目总投资将不低于100亿，即使是分期开发，前期投入也需一二十亿元，再加上大鹏项目前期的投入，以华侨城如今不到40亿的现金流，能否顺利完成，也存在一些疑问。

　　或许正是在这种情况下，华侨城集团日前才分别对武汉华侨城和上海华侨城增资2.08亿元和6600万元。华侨城集团此举，也就是为了改善武汉华侨城和上海华侨的城财务状况，进一步夯实这两家公司的资本实力。

　　在此之前，为了增强华侨城的运营资金，华侨城集团更是发行了期限为120天、金额30亿元的超短期融资券。

　　由于是仅为120天的超短期债券，对华侨城而言，也只能解燃眉之急，不可能从根本上扭转其财务状况，华侨城自身销售回款能力的改善才是最终解决之道。

　　然而在该方面，华侨城视乎并无多大改善。之前外界曾给予厚望为华侨城在下半年提供更多销售回款的上海苏河湾项目，在9月底入市后，认购率仅约4成，销售情况也并不理想。

　　此外，由于华侨城的项目多以中高端为主，在政府一再重申限购政策，以及对投资需求的持续抑制下，其合同销售以及盈利前景均不容乐观。