戴德梁行、第一太平戴维斯：国内写字楼市场需求放缓

　　近日，戴德梁行、第一太平戴维斯发布2012年第三季度亚太地区写字楼市场报告。报告指出亚太区写字楼在第2季度的吸纳量明显回升至200万平方米后，于第3季度趋于平稳，吸纳量为190万平方米，约于过去五年的季度平均值以上。北亚区市场的需求转弱，但印度的吸纳量则有强劲增长，而东南亚市场的需求亦甚为殷切。

　　撇除各国的宏观经济因素，亚太区内不少写字楼市场于第3季度仍录得租金增长，区内21个市场中只有6个的租金低于上一季度。雅加达为本年上半年内租金增长最急的市场，于第3季度的租金增幅亦领先各个市场，按季升幅达到10%。

　　戴德梁行亚太区研究部主管蔡楚芬表示：“雅加达的租金向来较低，故上升的幅度也会较高。目前当地写字楼租金仅为每月每平方米18美元(约人民币113元)，属亚太区内较廉宜的市场，故当地近年颇能吸引需要节省营运成本的企业的注意。这些企业无论是国内及海外，都希望寻找新的营运空间，并在资源丰富和中产阶级日益成熟的印度尼西亚市场扩大营商份额。另一方面，雅加达的写字楼供应并不充裕，业主更有把握提高租金。另外一个租金增幅可媲美雅加达的东南亚市场是曼谷，因当地租赁需求坚实，而且缺乏新供应。曼谷市场租金经历了七个季度的平稳发展后，于本季再度上升。”

　　不过，雅加达的租金升幅再强劲，仍然未能超越北京写字楼市场在过去一年的租金升幅;唯随着企业缩减扩充的规模，租赁需求放缓，北京中央商务区(CBD)的租金升幅亦开始缓和。事实上，由于第3季度中国的主要经济数据较为逊色，整体市场的营商气氛亦转弱。

　　戴德梁行大中华区研究部主管纪言迅指出：“第3季度中国经济数据转差，企业特别是跨国企业顿时放慢扩充的步伐，这从写字楼吸纳量可见一斑，季内大部分中国市场的吸纳量都较之前一季减少。由于需求转弱，影响了部分市场的租金增长，当中尤以北京最为明显。当地一向录得双位数的按季租金增长，但本季已是连续两个季度出现租金升幅低于5%。不过，本季北京仍然是亚太区内租金升幅第二高的市场，反映出与亚太区其他市场比较，中国市场仍可倚靠内需力量而取得增长。与北京一样，上海市场的租金再续上升，但增幅亦已趋缓。另一方面，中国二线城市的写字楼市场中，主要倚靠质素较高的新写字楼供应推高整体租金。”

　　北亚区其余市场及澳大利亚则感受到中国经济增长放缓的影响。以东京为例，当地写字楼租赁在第3季度显得淡静，租金自上季度微升后，本季再次下跌。据本行分析，东京写字楼市场已见底，明年可望复苏。澳大利亚方面，以资源行业为主导的柏斯及布里斯班市场，因受到中国经济放缓所影响，商品市场所受的冲击最大，令两地租金的年底展望亦要下调。悉尼及墨尔本的甲级写字楼租金则趋于平稳，其中墨尔本有大批新写字楼供应，将于本年至2014年间入市，体量超过30万平方米，约占当地现有供应的8%，料将对当地写字楼租金走势增添压力。

　　韩国经济环境正在转坏，首尔写字楼市场的租赁转弱，甲厦空置率自第2季度的8.6%升至11.9%。虽然如此，由于新供应K-Twin Tower落成，令当地甲厦租金连升六个季度。

　　香港的中环市场继续受压于不明朗的环球经济表现丶企业裁员，以及租户迁至租金较低地区藉此减低营运成本几个因素，后者令香港非核心区的商厦需求增加，于第3季度脱离负吸纳量，重返正数水平。与香港不同，新加坡的写字楼租赁需求较为坚实，主要受非金融行业如法律丶社交媒体丶药业及能源企业所带动。虽然香港及新加坡两地的甲级写字楼租金都继续下降，但跌幅均只有1%，而新加坡倚靠不错的租赁需求，其季度租金跌幅亦已少于预期。

　　印度市场在上半年较淡静，但踏入第3季度营商气氛则转趋活跃，季内有数宗大楼面租赁进行，包括预租的合约。南部资讯科技重镇班加罗尔录得印度全国以至亚太区内最高的吸纳量增长，较上季大升67%。虽然租赁需求良好，但印度主要市场的租金升幅未见突破，因为吸纳量上升之余，新供应经过数月延期后亦同时投入市场，减弱了租金上升的动力。

　　展望来季，亚太区写字楼前景仍将继续受到环球经济放缓所影响，而与中国经济关系密切的市场将会感受到较大的冲击。虽然美国联邦储备银行推出第叁轮量化宽松措施，可望进一步放松银根，但措施能否纾缓欧债危机，并提升亚太区的写字楼租赁需求，目前尚待观察。

　　戴德梁行亚太区预测部主管白丽琪评论道：“本行对亚太区写字楼市场短期前景的预测中，有部分市场的展望需要下调，包括澳大利亚及日本，因为两国的复苏速度非常缓慢。但部分市场因在环球经济阴霾下仍有不俗的租赁需求，其展望则会被调高，当中包括新加坡，虽然金融行业租赁转慢，但非金融行业的租赁却仍蓬勃，为整体市场带来支持。”