世界城黄涛：领衔光谷商圈 打造不可复制的武汉青年城

　　世界城广场是世界城置业的转型之作，隶属于光谷步行街的重要组成部分；其裙楼商业为9万方购物中心，定位为中高端时尚，瞄准国际国内城市潮牌，旨在打造城市时尚新地标，成为潮流发源地。

　　世界城广场将和光谷步行街整体商业一道，正式从“销售时代”转入“运营时代”。世界城广场的定位如何？项目招商进展进行到了什么程度？在光谷商圈的地位及竞争力何在？就这些问题，世界城广场商业管理有限公司副总经理黄涛接受了赢商网记者的专访，为我们一一解读。　　

　　世界城广场商业管理有限公司副总经理黄涛接受赢商网记者的专访　　 

　　赢商网记者：世界城广场是光谷步行街上唯一的商务综合体，对这个项目的整体定位是怎样的？贵公司对这个项目有怎样的期许？

　　黄涛：世界城广场是世界城·光谷步行街4期项目，世界城整体开发从2005年拿地，2006年开建，2007年开盘，2008年1期开业，到现在已经有6年了。之前所有的项目都是采取销售加大型商业单体持有，但世界城广场是做全持有的，这是产业上的区别。第二是定位上的区分，2008年光谷步行街1期开业的时候，光谷处于高速发展的阶段，那时只有鲁巷广场一家传统百货形式的零售店与我们并存。当时世界城置业开发光谷步行街这个项目，主要是以周边的社区居民、企业、学生群体为主要客群，引进的大型百货、影院、生活超市主要是满足当时情况下的消费需求。所以前期我们是针对中低端市场做的产品线，它足够地热闹，人也足够地多，但在零售的品质上，还有很大的提升空间。近两年来，光谷经济发展迅猛，随着人口的快速导入，这个区域在零售方面的空间就显得特别大。目前我们对世界城广场的整体定位是，在现有的零售的基础上，要有一个质的提升，针对现在的零售水平要有一个领跑，所以未来世界城广场会引领光谷商圈的零售消费，是一个标杆项目。　　 

　　赢商网记者：9月20日，世界城广场的招商启动会已经签约一部分商家，目前的招商情况有何新进展？预计什么时候开业？

　　黄涛：世界城广场的开业时间初步定在2013年9月1日。一般来说，招商最难的是开头的30%和结尾的30%，中间的招商就相对容易一些。我们的招商是从今年5月开始筹备的，在前期将近5个月的时间确定了主力店，像ZARA、无印良品、哈根达斯等等这些品牌已经进入合约签订的阶段。从招商面积来算，已经完成了开头的30%的部分，目前我们正在对精品女装和时尚休闲的品类进行招商，近期正在接触还有HOLA特力和乐家居馆、玛莎百货等。事实上，我们已经针对购物中心所有的业态和品类展开了全面的招商。今年年底前的这3个月是我们招商签约的一个高潮期，根据目前的进度，在12月底之前，预计能完成80%的招商。　　 

　　赢商网记者：世界城广场有9万方的购物中心，将成光谷片区购物休闲的新去处，贵项目对入驻商家有些什么标准和侧重呢？

　　黄涛：我们的定位是“定义武汉时尚标准”，光谷是一个很年轻的地方，以学生群体为主。这部分人群在不停地流动，大四的学生毕业，大一的学生又进校，永远都是这样一个循环。东湖开发区是一个新区，2006~2008年，年轻人主要以刚需购房为主，到2009年，世界城才将改善型住房作为这个区域的主推产品。这就意味着接下来，光谷的人口年龄层一直都在20~35岁之间，会持续很长时间。所以我们购物中心的客群也是20~35岁这个年龄层。项目的品牌和定位也是根据这个客群的需求来进行招商的，我们会在现有品牌的等级组合上做一个大的提升。 

赢商网记者：世界城广场面向20~35岁的群体，会吸纳一些年轻、潮流化的品牌，档次提升到中高档，和光谷步行街上的其他商业有一些区分。但是，世界城广场的定位具体如何实现与光谷步行街现有商业的差异化？光谷步行街商业密集，品牌和业态难免重合，如何避免各商业项目间的自搏和内耗？

　　黄涛：这个问题我们是考虑过的。放眼光谷商圈来谈，除了光谷步行街外，还有光谷国际广场、鲁巷广场。光谷国际广场现在正处于调整阶段，调整后主要以快时尚为主，涵盖了童装、女装等品类，营造家庭型的购物氛围。顺应地铁时代的到来，鲁巷广场也在改造升级，增加体量，定位上向年轻化发展。他们正在做储备，我们光谷步行街也在做储备。在光谷板块内，我们的招商压力是比较大的。但是光谷步行街在娱乐、餐饮方面氛围都做得很足，娱乐方面我们有KTV、影院、电子游乐、卡丁车、真冰溜冰场等等，这方面的业态布局我们是很领先的。但是我们欠缺在主流零售方面的优势，我们所说的主流零售是指消费者人均可支配收入每年2~3万。之前光谷商圈的零售品牌档次不是很高，比较高端的消费人群都外流到群光广场甚至汉口。世界城广场项目主要是着重零售方面的提升。　　 

　　赢商网记者：您的意思是世界城广场做了一个品牌方面的升级，这样可以让高端消费外流的人群再回流至光谷。

　　黄涛：对的。我们这次引进了快时尚作为世界城广场的一部分，但世界城广场并不是以快时尚为主。我们的购物中心一、二层的动线设计是环状的，这个环状动线的一半是快时尚，另外一半是国际时尚品牌。现在有很多品牌正在合同谈判阶段，包括CK Jeans、MISS SiXTY、LACOSTE、DKNY等等，这是我们在零售方面的一个突破。

　　世界城广场副总经理黄涛为赢商网写下寄语　　 

　　赢商网记者：光谷步行街历经8年的发展，业态不断成熟，商业景观不断丰富，世界城广场的推出，是否会领衔光谷商业新一轮的升级？

　　黄涛：世界城广场是光谷步行街的一部分，对现有的零售商圈有一个很大的提升，定位是中高端的购物中心，会引领光谷商业新一轮的升级。光谷步行街6期法式风情街也会考虑做购物中心，主要以商务、家庭型消费为主。　　 

　　赢商网记者：地铁二号线即将开通，光谷广场设有地铁点，光谷步行街从此成为地铁上的步行街，三镇间的交通穿梭更加便捷，武昌汉口从此不再是“异地恋”，光谷步行街将如何吸引汉口、汉阳的消费者？

　　黄涛：在立体交通网和公共交通系统不是很发达的情况下，武汉的区域性商业特别明显。地铁时代到来之后，快速运转能力提高，会打破原有的区域性商业的格局，肯定会带来一定的影响。在这种形势下，对每一个商圈里的购物中心、步行街都是一种考验。如果不具备特色和竞争力，消费者去体验过一两次，就不会再去了。光谷步行街的核心竞争力在于它是一个武汉青年城，里面所有的商业会陪伴消费者从学生时代，到恋爱期，然后步入婚礼殿堂，最后进入家庭生活。所以我们很有信心在武汉地铁时代到来之后，打造一个具有核心竞争力的商业。　 

　　赢商网记者：您提出的“武汉青年城”这个概念在武汉几乎找不到同类的商业，可以涵盖消费者从学生时代到中青年时代。

　　黄涛：可以这么说。这主要还是得益于我们这个项目的不可复制性。一，步行街形式的不可复制性：全部是风情街区的形式；二，体量的不可复制性：总体量大，共有150万方，其中商业面积有60万方；三，区域的不可复制性：光谷的主力消费人群永远都是20~35岁的年轻群体。　　 

赢商网记者：世界城总体项目涵盖酒店、写字楼、步行街以及住宅，已经是一个城市综合体的样本，贵公司如何进行有效的统筹规划、运营，使得世界城成为光谷人真正的“城中之城”？

　　黄涛：就世界城广场来说，我们现在是对整个项目进行统一管理、统一运营、统一推广，采取了目前国内主流的运营和管理方式。具体在世界城广场真正揭幕之后，大家就都会看到。

　　行业标杆　越办越好（黄涛　世界城广场）　　 

　　赢商网记者：当下全国城市综合体开发密度前所未有，有繁荣亦有乱象。本年度由赢商中国承办的“21世纪中国城市综合体高峰论坛” 主题即是“造城之惑：城市化与调控驱动下的城市综合体”，您对当前城市综合体开发热怎么看？

　　黄涛：个人认为城市综合体开发热是在政策调控之下，住宅地产的利润越来越薄，目前商业地产还不受市场调控，处于活跃期，我相信每个地产商都看到了其中的商机。从资金投入和回报来说，这跟政府招商引资也有关系，每个区域都想通过商业综合体、商业中心、新的商圈来垫定城市的扩张，这样就会带来相应的配套。从个人从业经验来说，招商方面的弊端非常明显。在综合体高热的环境下，筹备单个项目的招商和开业，由最初的甲方市场转向了乙方市场，作为品牌供应商的乙方市场来说，市场上的品牌有限，很多项目都在做综合体、百货。事实上，品牌供应商就那么多，最后招商的品质肯定是参差不齐的，接下来的运营就会很难。在经济不景气的环境下，很多主流、高端品牌今年的拓展计划都有相应的滞后或收缩，从这两方面来说，对开发商来说，后续势必要面临招商难和运营难的问题。　　 

　　赢商网记者：在这种情况下，品牌商会考虑哪些因素？比如他会考虑这个项目是不是在一个成熟的商圈、成熟的地段，有着成熟的运营、管理才会进驻？

　　黄涛：我们跟品牌供应商也沟通了很多，接触了500多个商家。品牌供应商首先会考虑商圈，商圈本身适不适合品牌的气质和发展；其二是项目在商圈的位置，这个项目是不是在商圈的核心位置；其三是品牌在项目里的位置，包括楼层、区位，最后，其四是项目的商务条件、硬件指标；最后是团队的经营管理、运营能力。品牌对选址的要求基本就是以上五个方面。在当今经济大环境不佳的情况下，品牌选址更是慎之又慎。以ZARA为例，原定计划今年内会在武汉开4~5个店，实际上到目前为止只确定了2家店；丝芙兰在武汉今年也有2~3家店的计划，但是目前武汉今年不会考虑开店。接下来，综合体热真正的压力会回到开发商身上。　　 

　　赢商网记者：既然品牌商对拓店已经慎之又慎，那么目前有意向的品牌为什么会倾向于进驻世界城广场？世界城广场的主要吸引力在哪里？

　　黄涛：2009年，才有光谷商圈这个说法，可以说是光谷步行街这个整体项目催生了光谷商圈的形成。光谷步行街项目体量大，项目落成开业之后在华中区甚至全国，接待了许多北上广的开发商来考察我们的项目，作为销售型物业，从全国范围来说，运营得这么成功，这么火热，价值在持续升温的，目前应该是绝无仅有的。光谷步行街项目在行业内引起了极大的关注，引起了投资客的极大热情，也成为品牌商家在光谷区选址的第一考虑合作对象。世界城广场的吸引力在于地段成熟，定位合理，配套条件完善。世界城这个项目也投入了很大的精力，从项目整体设计、团队组建方面来说，作为投资公司来说，投入算是最大的。现在正在施工的立面、接下来的内装工程等装修投入要远超过目前主流的购物中心。到12月底，大的工程格局可以完工。　　 

　　赢商网记者：世界城广场9万方的商业全部自持，在经济不景气和品牌拓店紧缩的情况下，这样操作还是有一定的风险，世界城广场为什么有这么大的手笔，可以做到全自持？

　　黄涛：做全自持商业有内因和外因两个方面。内因在于公司的发展已经有了一定的基础，销售任务完成得很好，利润也达到了很高的标准，公司具备了全自持的实力。而且世界城置业需要从开发型企业转向为经营型企业。外因在于市场成熟到一定程度，目前很多开发商和投资商还在考虑拿地、盖楼、销售，而我们已经完成了这些阶段，有能力做商业自持。放眼全国众多优质型商业物业，无论是中粮大悦城，华润万象城、欢乐颂，还是凯德的来福士，真正运营得比较成功的都是持有型商业。立足内因和外因的影响，公司选择做持有型商业是后期成功转型的一个方向。　　 

　　赢商网记者：光谷步行街这个项目是不可复制的，光谷这个区域也是不可复制的。光谷区发展得特别快，世界城广场的定位是“定义武汉时尚标准”，那么未来将通过哪些计划或策略来保持行业的领先地位？

　　黄涛：世界城广场经营楼层为地下一层、地上五层。地下一层以精品超市、美食广场、化妆品超市为主；一层是国际时尚品牌，包括快时尚和国际副线品牌；二层以精品女装为主打，其中有武汉第三家NIKE MPT旗舰店，另外两家分别在江汉路和汉街；三、四层会有一家主力店HOLA特力和乐家居馆，HOLA在上海、台湾是非常知名的，江汉路中心百货已经引入了一家。这个家居馆将会对家庭型的消费有很大的带动作用，而且在这个光谷区是独有的。我们在品牌布局方面，选择一个品牌也是看中他在这个区域的独有性。比如哈根达斯、ZARA在光谷商圈都是具有独有性的，这跟他们的品牌化战略也有很大关系。以上这些是从品牌独有性和品牌组合来规划。此外，我们还会从后期的运营管理、经营策略、推广活动等方面来达到“定义武汉时尚标准”的定位。