K11 Select谢靓：疫情之下大浪淘沙 专业管理能力是核心

　　一场肆虐全国的新型冠状病毒疫情成为2020年最大的黑天鹅，社会与经济因此受到严重的影响和冲击。实体商业进入至暗时刻，绝大多数线下商业一夜之间歇业，几乎所有购物中心的客流与销售额都遭遇断崖式下滑。对商业地产来说这是危机时对自身免疫力的一次大考。

　　每场灾难，都会改变人的意识和行为，也会倒逼出很多创新。疫情面前，我们看到国家与地方政府先后连发提振政策紧急救市，商业地产行业云逛街、直播卖货、共享员工等一系列创新自救上线，所有人都在积极抗疫。

　　2月16日，赢商网举办首次线上沙龙，以特殊的方式邀请到鲁能集团商业管理中心常务副总经理黄子健、戴德梁行中国区商业地产部董事总经理甄士奇、万商俱乐部创始人兼中城商业研究院院长杨泽轩、天津恒隆广场总经理朱天博、北京鑫苑商业管理有限公司总裁王亚平、佛奥集团天佑城总经理孙宇华、北京中骏商业管理有限公司总经理杨文鑫、武汉K11 Select项目负责人谢靓、周大福京津冀区域总经理谢浩然、哲品华北区总经理韩淑华、家禾睦Kids Topic创始人刘骜搏、路劲世界广场总经理白云、将太无二创始人邢力（排名不分先后）11位行业大咖，直击“后疫情时代的‘新’思考”，带来疫情对行业影响、商业复苏和商业新风口等诸多思考与预测。

　　武汉K11 Select项目负责人谢靓认为，受此次疫情影响，餐饮、电影院和儿童业态如儿童教育类、儿童游乐等聚集类体验业态受冲击较大，而疫情结束后，大健康、大智能、贵重饰品及奢饰品消费等应该会有较好的报复性增长。

　　影响与改变：餐饮、儿童、影院受较大影响，行业洗牌加速

　　1月23日，武汉开始史无前例的封城措施，整个城市按下“暂停键”，位于武汉光谷附近的K11项目除了超市业态继续在为民生提供一些必要的物资之外，其他业态已经全部歇业。在疫情发展的这么长时间里，线下商业，特别是购物中心模式，重新受到思考与审视。

　　首先一些比较高标准的食品安全卫生管理的品牌，受到很多的赞誉，包括一些管理和供应链很好的超市民生业态。这（疫情的冲击）也是加快了洗牌过程：具有高标准的和食品安全规范的这些餐饮行业，经过短期阵痛之后是可以起来的。但是对于一些物业管理或者食品管理比较粗糙的街铺类的来说，可能就会面临着淘汰跟洗牌的风险。当然，现在受影响最大的，还是餐饮行业。但是相对来说，具有良好的管理的大餐饮，阵痛之后应该是可以缓过来的，小餐饮行业要熬过这几个月特别困难，可能有些小餐饮可能就真的是要就此消失了。

　　其次受冲击较大的是儿童体验业态，如儿童教育类、儿童游乐。现在虽然出现了一些网课，目前还是不允许聚集，所以对于儿童教育业态这种聚集性业态的影响巨大，这可能是在整个购物中心商业恢复之后，最慢恢复的一个业态。

　　再次就是电影院，这是大家目前都比较清楚的。总的来说，餐饮、电影院和儿童聚集性体验业态，是三个受影响比较大的业态。

　　另外，就我们目前预测，武汉市受疫情影响巨大，恢复时间可能会较全国晚一到两个月，结合疫情的发展情况来看，乐观估计在五一之前，否则会迁延到第三季度。

　　反思与启示：大健康、大智能、奢侈品迎爆发，商业地产管理能力是核心

　　这次疫情给行业带来新的启发，体会很深的首先是超市业态。早几年商业地产因为要在租金等方面寻求平衡，所以对是否要超市这个主业态有很大的争议。但经过这次疫情之后，应该会有越来越多的甲方朋友们意识到超市业态更多承担了民生以及和提升顾客黏性的重要作用，这些都不是单纯靠租金来衡量的。

　　其次，个人认为疫情结束之后大健康和大智能的业态一定会有非常大的爆发。这里说的大健康业态，包含的范围较广，女士的美容护肤美体，健康养生，健康的菜品等，都属于广义上的大健康业态，在疫情结束以后应该会受到非常多的关注。而第二个就是大智能的系列，包括家居的用品，比如戴森或者是扫地机器人等，提高家居生活品质的业态。

　　另外，贵重的饰品以及奢侈品会有很好的报复性消费的增长。团队也做过调查，很多朋友反馈说，疫情结束后，会把之前舍不得买，想买的东西都做消费。

　　以上三个板块是个人目前比较看好的。此外，对于商业地产本身来说，拥有精细的管理能力和非常专业的，不管是在物业管理还是在租后管理和零售管理方面的专业团队，才会在大浪淘沙之后生存下来。而对于生存下来的项目来说，直播还有社群化的运营，以后也一定是大家要非常努力要做研究的。