新发10亿美元优先票据 SOHO中国为转型蓄资

　　在宣布由销售转型持有、并将年度销售目标下调至120亿元后，SOHO中国开始为未来几年转型期积攒资金。

　　继今年6月获得一笔6.26亿美元的三年期贷款后，SOHO中国又新获10亿美元的优先票据。

　　发10亿长债

　　11月1日上午，SOHO中国宣布近期融资成果：公司于今日发行总额为10亿美元的优先票据。该优先票据包括两笔，其中6亿美元于2017年到期，年息为5.75%；4亿美元于2022年到期，年息7.125%。

　　SOHO中国在公告中指出，公司、附属公司担保人及附属公司担保人质押人已就上述两笔优先票据与汇丰、摩根士丹利、渣打银行、Barclays及高盛订立购买协议。该票据在新交所上市交易。

　　关于资金的用途，SOHO中国方面称，此次两笔票据发行后估计所得款项净额约9.86亿美元，公司拟将两个系列票据所得款项净额用作一般公司用途，也会因市场状况变化而调整其发展计划，在应用所得款项净额前，公司拟将所得款项净额投资若干临时现金投资项目。

　　对于获得10亿美元的融资，SOHO中国CEO张欣认为，正是QE3让债务市场疯狂。她依然看好房地产投资，并声言，“当通货膨胀来到时，钱贬值，房产就升值”。

　　SOHO中国董事长潘石屹则紧跟着感叹，“经过两个星期的努力，公司成功地发行了10亿美元的债，最长达到十年。这是国际资本市场传递给我们强烈的信号”。

　　老潘认为，资本市场传递出的信息体现在3个层面：第一，QE3让资金多了；第二，资本市场看好SOHO中国，看好北京上海的写字楼和商业物业；第三，10亿美元债的成功发行给SOHO中国的转型助了一臂之力。

　　但该笔债券对SOHO中国带来的不只是转型的动力，也有一定的风险。

　　有熟悉SOHO中国的分析师指出，从发债情况来看，SOHO中国两笔融资的利率水平低于行业平均水平，这与SOHO中国长期以来保持的净负债与净现金流状况有关。

　　另外，行业通行的债券期限是五年期，此次SOHO中国的两笔融资中最长的一笔期限为10年，可以看出资本市场对SOHO中国未来的认可。

　　不过，此次10亿美元的债券被分成一笔6亿美元5年期融资和4亿美元10年期融资，而非全部10年期，者从另外一个角度反映出资本市场对于SOHO中国的担心。

　　分析人士称，“其实，SOHO中国主要想发长期的债券，但债券期限太长的话，利息成本会比较高，没有多少公司能够发行十年期的债券，要看投资者的认可程度。此次SOHO中国发行的 4亿美元10年期债券，就是其试探投资者反应的，毕竟债券的发行规模等需视乎市况及投资者兴趣而定。”

　　与此同时，10年期债券也面临比一般期限更大的风险。第一，利率的风险，降息加息会影响债券价格；第二，存续期风险，债券年期越长，债券价格对市场的敏感度越高。

　　另外，SOHO中国现在向持有物业转型，但如果未来其租金回报率不能覆盖其借贷成本的话，该笔融资则面临更大的风险。

　　为转型蓄水

　　尽管会面临诸多风险，但获得一笔10亿美元的融资可以加强SOHO中国的资本基础，对处于转型期入口处的SOHO中国具有重要的支撑作用。

　　事实上，在10月26日SOHO中国宣布拟融资但规模未定后，评级机构标普就判断指出，“SOHO中国的业务状况为‘一般’，财务风险为‘较大’。”

　　标普分析师李国宜称，SOHO中国过去几年的销售执行持续强劲，项目利润率处于较高水平。但由于市场低迷，其执行力度从2011年以来出现波动。且其将大部分现有项目保留作为租赁物业开发。因此，“我们预计，其2012和2013年合同销售额将维持在100亿元左右，低于历史高位2010年的238亿元”。

　　而根据SOHO中国的转型计划，到2015年，其持有型物业的规模将达到150万平方米，租金收入将成为公司盈利的主要来源，现有物业在5年后的年租金收入将超过40亿元。

　　即便如此，这种对持有型物业“相当于近10倍的增长”的计划，被标普认定为“激进”。

　　李国宜称，“如果SOHO中国的项目执行出现任何延迟，则其对租赁收入增长的预期都可能落空。这是因为SOHO中国目前同时开发的项目数量明显多于此前。”

　　为了保证转型物业的顺利进行，SOHO中国需要足够的资本。而这150万平米持有型物业的开发建设以及两三年内的经营所需资金，绝非SOHO中国目前的销售所能达到的。潘石屹也曾明确表示，“要建好该部分项目，仅SOHO中国的资金是不够的”。

　　因此，在今年6月5日，SOHO中国就曾获得一笔约6.26亿美元的三年期贷款融资，银团贷款年息按香港银行同业拆息率加每年4.25厘息差计。

　　在资本保证之外，要在三年内实现公司模式的转型，SOHO中国还面临着物业出租、商业招商及运营等能力方面的考验。

　　就目前来看，作为SOHO中国旗下首个自持物业--前门大街，截至去年底，其租金收入仅9109万元，且按年下跌17%，对SOHO业绩贡献非常低。

　　为了改变这一现状，SOHO中国在今年5月引入商业管理公司盈石资产管理有限公司，并在9月将前门大街的定位确定为体验、展示中心。但该项目最终能否达到老潘的目标，目前还是个谜。