陕西丽彩置业张民政：做咸阳最大的商业地产开发商

　　随着商业地产的不断发展，新型业态也不断进入咸阳，城市综合体时代来临。在咸阳，丽彩广场、咸阳世茂中心、咸阳国际财富中心等综合体项目纷纷崛起，这对于丝线城市的咸阳来说，无疑推动了商业的发展。

　　总建筑面积为22.7万平方米的丽彩广场，包括集中式商业、五星级酒店、甲级写字楼和高层板式智能公寓，这样的规模足以成为咸阳城市商业地产的新地标。日前，赢商网记者独家采访了陕西丽彩实业集团副总裁、陕西丽彩置业有限公司总经理张民政。

丽彩实业在咸阳打造的商业项目示意图

　　“做咸阳最大商业地产开发商”

　　赢商网：陕西丽彩实业集团从2002年开始涉足房地产开发，那么目前已经开发的面积达到多少，其中商业地产项目面积占比多少？

　　张民政：陕西丽彩实业集团有限公司创建于1993年，创业初期以印刷业务为主，现在已发展成为以房地产开发为主，涉及投融资管理、商业运营、物业服务、工业园区孵化等领域。

　　在咸阳，我们公司是第一个与国美电器、人人乐超市等知名品牌合作，同时，开创并运营了面积达1.3万平方米的咸阳首家小商品室内商业街新模式，繁荣了咸阳城市商业形态，丰富了咸阳商业的内涵。

　　近年来，丽彩集团开发了50万平方米的各类物业形态，自持商业面积已达10万平方米，租售结合的发展模式，为企业稳定发展奠定基础。

　　赢商网：在丽彩实业已经开发的商业项目中，销售和持有的商业面积比例是多少？对于未来商业地产方向的发展，丽彩实业的规划是怎样的？

　　张民政：丽彩实业所开发的综合体中，商业部分几乎全部自持，街区部分会有部分销售，但总体销售的量也不大。

　　我们在商业的地产方面的规划是咸阳地区最大的商业地产运营企业，将以商业作为未来开发的重点，而且大量自持商业物业。在商业地产中，未来的开发主要以综合体和社区商业为主，社区商业主要和大的住宅区进行配合。

　　有这样的定位，主要是考虑到像咸阳这样的城市中，住宅地产的开发目前来说，空间还是比较大，但是总体来讲，到了一定时期后，市场会饱和，整体的开发速度也会下降。

　　赢商网：您刚才提到要做咸阳最大的商业地产开发商，但是大力度开发商业项目，对企业的现金流要求比较高，贵公司在资金方面有怎样的措施？在土地储备上有做准备吗？

　　张民政：在商业地产开发的确对企业的资金规模要求比较高，从丽彩实业来讲，商业地产开发的资金一部分来自住宅项目的销售资金；另一方面，商业项目在融资上有一定优势，项目建成运营上轨道后，可以进入金融市场，为后续的开发获得资金。此外，还可以考虑采取合作的方式，通过与其他公司合作开发，获得开发资金。

　　土地储备方面，从目前的情况来看，支持5-8年的开发是没问题的。接下来，我们也可能根据具体情况拿一些地，侧重点也将偏向商用地块。

丽彩广场项目效果图和业态分布

　　丽彩广场打造咸阳真正意义城市综合体

　　赢商网：丽彩广场项目是丽彩实业正在打造的大型综合体项目，规划以有住宅、购物中心、休闲娱乐中心、五星级酒店、写字楼等，这个项目的具体定位是怎样的？

　　张民政：丽彩广场项目位于咸阳玉泉路东段（原323医院），占地面积1.85万平方米，总建筑面积22.74万平方米，规划为一座面积5.7万平方米的集中式商业，一座2.3万平方米的五星级酒店，一栋面积2.97万平方米的甲级写字楼，以及3栋面积5.33万平方米的公馆。

　　丽彩广场集星级酒店、购物特区、甲级写字楼、高端住宅四重功能为一体的中心商务区城市综合体，将形成新型现代产业模式，成为新休闲、新体验、新时尚、新生活的集成式商业、生活平台。

　　目前来讲，咸阳的商业同质化比较严重，主要的商业都集中在人民路商业街区，而受过去区域发展的限制，规模普遍都比较小，单体面积在2-3万平方米左右。可以说，咸阳还没有一个真正意义上的城市综合体项目，不能满足消费者购物、休闲、娱乐等一站式的消费需求。丽彩广场建成后，将成为咸阳地区真正意义上的城市综合体项目。而丽彩广场的定位，从业态上来讲，是综合体性的，从目标消费群体将，定位于中高端。

　　赢商网：目前，丽彩广场的招商情况如何，有哪些主力店已签约？预计什么时候开业？

　　张民政：大的主力店基本都确定了，已经和人人乐、崇光百货、永乐电器、星美影院签署合同。接下来主要是品牌店、个性店，以及商业街区方面的招商，整个项目预计在2014年开业。

金方圆广场效果图

　　赢商网：除了丽彩广场，丽彩实业还有哪些商业项目正在开发中，能否简单介绍一下？

　　张民政：丽彩还有几个项目在开发，除了丽彩广场，另一个规模比较大的项目，就是位于咸阳人民路上的金方圆广场，也是一个城市综合体。

　　金方圆广场占地180余亩，总建筑面积为40万平方米，项目初步规划为大型购物中心+写字楼+五星级酒店+高端住宅+儿童家居城。

　　人民路是咸阳传统的商业中心，可以说位置是不可复制的，希望打造成为咸阳商业新地标。此外，为了与目前人民路上传统商业形成差异化，定位相对高端，引入更多参与性、体验式以及有特色的商业品牌，更多以休闲、娱乐为主。

　　另外，我们还有一个“丽彩·潮流港”的项目在建设，和丽彩广场仅一桥之隔，同样位于玉泉路商圈。丽彩·潮流港由地下1层及地上4层集中式商业组成，商业约3万平米，包括150米长商业内街。这个项目以“乐、逛、购、咥”综合型商业功能，计划打造成为咸阳规模最大、业态最丰富、功能最完善的以购物、休闲、娱乐为一体的时尚消费商街。丽彩·潮流港也将和丽彩广场互相呼应，据玉泉路商圈城市新中心，升级咸阳商业格局。

　　巩固好咸阳地区后往外地扩张

　　赢商网：从您刚才的介绍，目前，丽彩实业有好几个商业项目在开发，那么在未来有没有计划打造统一的商业品牌产品线，进行复制式开发？

　　张民政：从目前企业的发展来看，和这种发展模式还是有比较大的距离，这可能比较适合大规模发展的企业。不过，这可以作为未来的努力方向，在企业发展到一定规模后，可能会把已开发的商业项目进行整合，通过品牌的分类和统一进行系统化。

　　目前，我们能做的只是对咸阳商业的不足进行补充，在社区商业方面和综合体两个品牌线已经有统一的定位和理念。在未来的商业开发中，将会从已经开发的项目中积累开发经验和资源，进行下一个下古墓开发，如果说形成一个商业品牌进行复制，对我们的距离还是蛮大的。

　　赢商网：丽彩实业的商业地产项目集中在咸阳，未来有没有计划向其他周边城市进行扩张？

　　张民政：有这个计划，但是需要一步步来，时间可能要到两三年后。我们第一步的目标还是先在咸阳大好基础，因为土地资源大部分集中在咸阳，很多项目也在规划阶段了。在商业地产开发方面，我们的沉淀还不够，还需要时间积累，所以还是想先把咸阳地区的项目做好，巩固好基础再往外地扩张。

　　赢商网：您怎么看待咸阳的商业地产？未来的竞争如何？

　　张民政：咸阳整体的商业水平还处于初级阶段，但是发展潜力也很大，原来有一些品牌还没进入咸阳市场的时候就担心业绩不好，但是在咸阳开店后，市场的效果都出乎意料，甚至在全国的门店中，咸阳的门店销售业绩还排在比较前的位置。

　　作为咸阳本土企业，我们对当地的消费力非常了解。总体来讲，咸阳商业有很大的发展空间，只是目前的商业场所还没很好的满足消费者的需求，或者还没将这种消费潜力挖掘出来，也希望通过我们的努力，引入更多零售、餐饮、娱乐、休闲等品牌商家，为咸阳的商业发展出一份力。

陕西丽彩实业集团副总裁、陕西丽彩置业有限公司总经理张民政为赢商网题词