商业地产催动产业地产“异动” 需警惕“虚热”现象

　　商业地产的火热，也催动了产业地产的“异动”。

　　尽管针对产业地产发展的一系列利好政策已出台，但眼前产业地产“虚热”现象更值得企图朝这方面转型的房企警惕。若没看清情况，盲目转型，势必会遭遇进退两难的尴尬。

　　不久前，国家发展改革委正式发布《“十二五”国家战略性新兴产业发展规划》明确，节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车7大领域为重点发展方向，并制定了产业发展路线图，提出了各领域发展的标志性目标。

　　在2010年，战略性新兴产业占GDP的比重大约只有3.8%。而在“十二五”发展规划中，这一比重要求提高到 8%左右。

　　产业地产转型房企

　　按理，这些鼓励性政策对于房企转型做产业地产来讲，或多或少都是一大利好。但正是因为客观上有产业振兴规划与庞大资金的刺激，主观上有企业战略转型的系列动作，才使产业地产在过去2~3年中呈现出了“虚热”消化不良的现象。如今，中国2.0版4万亿元大规模的投资计划又一次启动，这当中已经包含之前产能相对过剩的部分国家战略性新兴产业。

　　与此同时，《物联网“十二五”发展规划》日前也已正式发布，其中提出要重点培育10个产业集群和100个骨干企业，这将预示着物联网产业或迎来新一轮投资潮。

　　据初步统计，目前全国90%的省份已将物联网作为支柱产业，大批一、二线城市纷纷在建或规划建设物联网产业园。另据不完全统计，目前全国有10多个省市已出台物联网发展规划或行动计划。这些物联网规划确定了当地产业发展路径和区域布局思路。如江苏布局“一核心区两支撑区”，以无锡为产业核心区，苏州、南京为产业支撑区，构筑物联网产业基地，并面向全省建设应用示范先行区。至2012年，物联网产业销售收入要超过1500亿元；至2015年，物联网产业销售收入要超过4000亿元。

　　除此之外，国内还有不少信息产业示范园区或产业基地授牌，这些示范区可能只是在ICT（信息、通信和技术）类的园区上加一块招牌，名不副实，有的甚至以房地产打前站，以高新区招商引资“做幌子”，虽然反映了地方政府的某种“经济诉求”，一定程度上也无可厚非，但苗头不可长。

　　上述都是产业地产“虚热”的乱象，对于正朝此方向转型的房企来说，如果还没看清楚真实情况，就过早进入产业地产领域，势必会吃哑巴亏，遭遇转型产业地产的阵痛。

    从产业地产“虚热”现象发展的实质来看，产业或产业地产的布局、发展不是单靠政府的补贴政策或新兴产业振兴计划就能解决的，而应和当地产业发展规划及实际市场需求相协调。同时，也要把握好产业的发展规模和速度，鼓励以企业为主的自主创新，开展相对自由的市场竞争。

　　对于正在由住宅地产转向产业地产的房企来说，决策者要充分考虑公司如何将住宅业务板块与产业地产板块并驾齐驱，即通过“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险；对于投资来说，整个企业体系内部能否在自有现金流结构中实现住宅地产资金与产业地产资金之间的互动互补，将成为降低投资风险及实现可持续收益的重要保证。

　　而对于正处在转型阵痛中的房企来说，一方面应该适当放慢脚步，另外一方面，也要积极寻求新的融资渠道，通过融资或引入战略合作伙伴盘活“两条腿”走路的方式。如果融资渠道受阻，就应该果断进行战略收缩。这其中又包含两方面情况：

　　其一，如果转投行业能在短期内产生预见性的收益，房企可通过加快传统住宅地产业务推盘节奏，迅速回笼资金，出售部分项目股权等方式，缓解转型过程中资金面的压力，以促使转投的产业地产尽快产生经济效益。

　　其二，如果转投行业在短期内难以产生预见性的收益，还需要持续长期性的投入，房企就要学会及时权衡地产板块和其他板块之间的关系，果断停止某一板块业务，通过资产出售等方式支援另一板块业务发展。同时，也可以借此积蓄力量，谋求该板块业务下一轮的市场发展机会。

　　总之，房企转型要切合自身实际，不要对热点一拥而上。