解读“十八大”对中国商业地产的深刻影响及趋势分析

　　作者：中国商业精英联盟CBTE执行主席 盘基集团总裁王永森

　　举世瞩目的十八大隆重落幕，作为一位从业房地产近20年商业地产13年的资深非党员人士，如何解读十八大对中国商业地产的深刻影响！

　　先来看看房地产宏观调控方面，房地产涉及到千家万户的住房需求，大量的年轻人步入了组建家庭生活阶段，广泛的改善性居住需求，成为房地产刚性需求仍然不断支撑并推动房地产的开发发展。但是房价泡沫化与房地产市场崩溃对中国经济的严重威胁与冲击，持续一段时间的宏观调控是放松还是紧缩？而【十八大】所透露出来对房地产走势会有哪些影响呢？我个人看法如下：

　　1、十八大后房地产宏观调控将持续相当一段时间。长期以来的房地产价格增长，房价泡沫化程度过深，对中国市场经济健康持续发展带来巨大的负面影响，为此持续的房地产宏观调控在未来的政策中，仍然会持续相当长时间。房价的增长、物价上涨、货币贬值与老百姓人均收入和购买力的增长始终是一对矛盾。而这个矛盾的消除是一个艰巨的长期任务。十八大提出的改善民生，推进城乡社会保障体系建设，深化收入分配制度改革，而房地产投资开发涉及到老百姓的住房问题，由此宏观调控将持续相当长一段时间。

　　2、十八大后投机房地产现象在较短时间内将得到根除。房地产投机行为将得到进一步遏止，并会在较短时间内基本结束，从最近媒体报道，房地产投机客集中地大本营温州市，房地产价格腰斩，投资房客血本无归。随着十大后持续房地产宏观调控，房地产投机将得到根除。

　　3、十八大后保障性住房将陆续大量面试冲击房地产市场。保障性住房是房地产宏观调控的【杀手锏】，相当于国家是最大的房地产开发商，保障了相当一部分居民收入相对较低及国家政策性支持的企业员工居住需求，解决了相当一部分的刚性需求，扩大了住房供应量，对房价的抑制作用明显，对房地产市场进一步细分，使得能买得起房子的中产阶层以上购房者完全走向市场化。围绕全面建成小康社会的目标部署，房地产宏观调控有关部门会很快做出相应的反应。

　　4、十八大后房地产行业金融政策将缩中有放。中国城市化进程处在一个全面铺开的状态，一线二线城市，相对成熟，三线四线之后的城市相对落后，东部南部城市相对成熟，西部北部相对落后，在宏观调控与金融支持政策方面，会在各地有所一定的差异。不管是项目贷款、开发贷款、按揭贷款，未来较长时间，都会在银根紧缩的基本状态下，缩中有放，这与国家宏观调控政策有紧密联系。

　　5、十八大后房地产价格走势预测。房价一直是非常敏感的市场指标性符号，也关系到房地产宏观调控的成败，之前将房价与各地地方长官政绩直接挂钩的做法，仍然在十八大之后继续延续，一直到房价回落或持稳坚守。普遍认为，房价下降的可能性极低，稳步小幅增长的可能性极大，既有可能通过物价上涨，居民收入大幅增加，通货膨胀等各种经济现象或政策措施抵消房价高位的影响。也就变相降低了房价。

　　纵观十八大报告，以及十八大新一届领导集体亮相，对人民利益的关注与倾斜，对全面建成小康社会的目标确定，对建设美好中国的生态文明建设的提法，新一届领导集体务实平和人性的风格，等诸多信号，房地产市场势必会保持在一个健康稳定的水平，对中国房地产市场崩溃的担心可完全消除。

　　商业地产作为房地产领域的一个特殊部类，既不能完全脱离房地产市场，有完全区别于房地产，房地产调控主要的针对，还是住宅房地产开发这领域，商业地产，大型购物中心，城市综合体，商业街mall，跟住宅房地产还是有本质性的区别。

　　那么十八大之后，十八大对商业地产又有哪些深刻或深远影响呢？

　　1、十八大之后将加快城市综合体等商业地产项目开发进程。城市综合体，大型购物中心，作为城市化标志性的建筑物，一直是一个城市文明的象征与承载体。全面建成小康社会这个具体目标，在中国大量的还处于相对落后的西部城市、中部城市、三线四线五线城市或经济区域，城市化进程达到一定程度，就催生出【城市综合体】【大型购物中心】的刚性需求！这是城市发展的必然过程，也是城市成熟发展的刚性需求。全国全面铺开的城市综合体发展，会是一个巨大的需求，会在未来几年内很快发生并形成项目现实！很可能，会形成，一个县城就会有一个城市综合体的局面。想一想，中国有多少县城，再想一想，如果一个县城，一个城市综合体，会有多少？或许商业地产的【夏天】就在未来十年，很自然的出现，而早期出现的商业地产泡沫项目，也随之自然生长，重组，收购，开业，再开业……

　　2、十八大之后商业地产的各业态品牌国际化、多样性更为全面丰富。政策执行的持续稳定一直是中国特色让全球称赞的焦点，眼下作为全球第二经济体的中国经济增速，下一阶段的增长速度将不再保持在高档位发展，而是主动干预调整到次高档位增长速度，就是处于6%-8%这样的增长速度，由于现有的经济总量已经让世人骄傲，维持这样的次高档位的增长速度，在未来的若干年内，中国经济总量很快将超过美国，成为全球最大的经济体，根据最近的世界经贸组织的预测，最快将在2016年实现。由此而产生的更大的中国市场影响力、更大的庞大人口基数所对应的购买力诱惑，将全方位吸引全球所有国际性品牌的全面进驻中国市场，中国人在国内就购买到全球国际化产品的日子指日可待！全面建成小康社会的老百姓的购买消费者群体，逐渐以80后90后00后成为消费主力军，中国本土原山寨商家开始品牌化发展，成熟起来的中国本土品牌开始自信自如走向世界。世界看待中国品牌将开始成为生活的一部分。未来十年的中国商业地产领域国际品牌与本土品牌将更为国际化、多样化，更加丰富多彩。未来十年，大量的国际化、时尚现代生活方式和生活消费水平成为国人的基本生活内容，也是全面建成小康社会的基本标志。

　　3、十八大之后将催生出一大批以【旅游地产】等泛商业地产项目。十八大很明确提出了“大力推进生态文明建设”的目标，也响亮提出了【美丽中国】的口号。旅游地产等泛商业地产，正式紧紧吻合生态文明建设的一些项目，万达、宝龙等有具体的超大型旅游地产投资开发的动作。盘基集团也正储备一些可能的客家文化与旅游地产想结合的超大型旅游地产项目。一种与文化产业、旅游地产、生态文明建设想结合的地产开发项目，会在专业有实力的财团规划中，在未来的二三年内得到进步的大开发。但这领域不可能出现类似城市综合的投资热潮。

　　4、十八大之后将引领出城市综合体往【生态环保节能】方向发展的趋势。随着【生态文明建设】的提出和深化，未来城市综合体在规划设计、升级改造等过程中，越来越注重生态、环保、节能、文化保护等诸多细节的要求。以人为本，人性化发展需求，购物环境的舒适性，增加娱乐环境的趣味性、安全性及与生态、节能、环保、健康等想结合的各种新的业态、新的消费模式都可能出现颠覆性的发展。或许冯仑的【立体城市】真的成为了未来的发展趋势？这有待进一步的观察与分析。

　　5、十八大之后将进一步引爆电商快速发展进一步冲击传统购物中心的零售行业。十八大提出了资源节约型、环境友好型社会建设，也提出人与自然的和谐发展，把科技创新摆在发展的核心位置，加快转变经济发展方式，电子购物，是东西方几乎同步发展的新生事物，这种新生事物一经诞生，就惊醒传统，高效，节能，资源节约，方便管理，节约成本，对传统的零售行业是颠覆性的改变，在未来，随着科技的进步发展，将快速改变人们的生活习惯和消费习惯。国家势必将大力倾斜扶持。我们要做好充分的心理准备去迎接下一波电商发展的巨大冲击。

　　6、十八大之后高端奢侈品消费将转向中产阶层并向大众普及。十八大提出的党要管党，惩治腐败的力度加大，新一届领导集体透露出来的坚决处罚腐败的决心，将在未来相当长一段时间，对高级公务员的高端奢侈品或高级礼品的消费购物需求，将会是相当程度的遏止。随着全面建成小康社会，更广泛群体的中产阶层消费者，都具备了购买及消费高端奢侈品的能力。名牌、名品、名车等高端产品的消费，随着老百姓的生活水平的进一步提高，逐渐如同当初【大哥大】【四大件】【豪宅】一样走进普通老百姓家庭，走进千家万户。

　　十八大报告，是一个系统性很强，决策性很高的一个纲领性文件，已经是中国执政党管理决策国家很成熟的一整套系统模式。值得深度解读与研究，对各行各业都有相当的指导性意义和影响。一方面可从中汲取智慧与营养包括管理思路，更重要的是从中分析研判出中国的未来发展走势，这是极其重要的学习与分析目的。

　　特此分析并供同行业参考！

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