武汉青山商业发展：区域内综合体增加 商业氛围渐浓

　　一直以来工业发达的青山片区面临着商业配套不足、商务功能欠缺的发展瓶颈，而今，随着二七长江大桥的通车、高铁效应以及滨江商务区的规划，青山在武汉版图中的区位优势充分发挥出来。

　　同时，随着交通的改变也吸引了越来越多的大牌房企也入驻，但是青山楼市与武昌区域相比比较特殊，该区域的楼市消费也非常具有地域性。一般而言，其他区域的人是不会到青山买房，而之前，青山的企业职工，也大多不会到离青山很远的区域购房。这就造就了青山楼市在市场变动下的相对稳定性。也正是基于此，经过近2年新盘的消化，目前青山楼市出现老盘撑天下局面，新盘很少，但是综合体开始发力。

　　新盘点缀 “老盘撑”天下

　　从地理位置上来说，青山区是武汉市中心城区之一，东与洪山区接壤，西与武昌区毗邻，南倚东湖风景区，北濒万里长江，与天兴洲隔江相望。

　　早在几年前，青山与武汉经济技术开发区和东湖高新技术开发区类似，青山一直处于半封闭状态，公交体系未与城区的体系有效结合，购房者具有极强的“地域情结”，但是这几年，随着交通的变革，青山楼市也发生了很大的变化，区域内在售品质楼盘不断增加，地域情结也不在明显，但是目前来说整个区域内的在售新盘不多，多半是一些老盘在售。

　　按照道路来分，青山楼盘主要集中在和平大道与友谊大道上面，且都是一些尾盘在售，如位于和平大道与建设三路交汇处的青城国际，目前仅剩两套131平米的三房在售；位于建设三路的山河格调，目前也是清盘了，只剩下86平米的两房在售，位于工业路的锦绣龙潭，也是卖了几年的老项目，目前主推3号楼88平米两房和94平米三房，均价8500元/平米；另在售83-145平米的两房，三房和四房，均价8300元/平方米。

　　纵观整个青山楼市，目前在售的主要是位于二七长江大桥下的奥山世纪城，其项目整个体量为150万方，是青山首个大体量楼盘，目前在售80-136平米滨江两房三房在售，折后均价9000元/平米，94-136㎡全地源热泵恒温住宅在售，折后均价9000元/平方米。

　　笔者在踩盘过程中发现，这些楼盘都是在售2年以上，区域内新盘的数量屈指可数。

　　区域内综合体增加商业氛围渐浓

　　上面笔者讲到了青山片区住宅新盘十分少，但是近几年青山片区商业综合体项目逐渐增多，这对于一直重工业的青山来说无疑是一大利好消息。

　　在这之前，目前青山区只有红钢城扬十街地区一个商圈，远远承担不了面对区内以国企收入稳定的职工和家属为主的45万居民商业潜力，笔者了解到，在前不久刚刚面世的武汉钢谷项目以30万方的体量以及丰富的办公产品类型，为青山区引进大量优质企业入驻，将一改青山商务办公环境不足的局面，而其大型高端商业势必成为青山区商业新中心，也将有力促进青山第三产业长足发展。据悉，武汉钢谷首期35-95平米精品SOHO、100-1040平米高端写字楼现已正式面市，零首付起，35%增值回购保障。

　　此外，刚刚上文中提到的奥山世纪城其35万平方米的奥山世纪广场CCMALL，也为青山的商业发展打下了坚实的基础，商业规划为华中最大的全家庭性购物中心，除沃尔玛、CGV影城、室内冰雪主题公园等主力店外，还有星巴克、优衣库等30多个世界级商家落户。

　　居住在奥山世纪城的居民感慨，前几年，周边除了几家家具城、杂货店外，基本就没有什么别的商业了。如果要看场电影，或是买台电脑，都得跨区去武昌或洪山，很不方便。

　　如今，大型超市、国际品牌店纷纷落户，使得青山成为武汉又一片商业热地。目前，青山在建的商住楼达760万平方米，即将动建的旧城改造面积2600多亩，越来越多的人愿意到这里买房、居住。

　　可见，随着大型综合体的开发，青山楼市也逐渐改变了原有的地域情结，随着未来地铁的修通，整个青山也将于整个武昌、汉口、汉阳融合。

　　楼市中长期看好，短期或有风险

　　笔者在上文中分析了，青山楼市新盘屈指可数，多半是一些老盘在售，但即便如此，区内房价并不便宜。从亿房网研究中心数据显示，青山片区10月均价为7686.94元/平方米，可见，青山片区的房价也不算低，与汉口二七、后湖片区持平，再加上后期商业的运营以及地铁4、5号线为主的交通改善所带来的机遇，青山楼市从长期来看十分看好。

　　交通方面，地铁的速度是公交系统无法比拟的，武汉地铁4、5号线的开通，将让青山区和武昌、汉口核心区域真正连成一片。同时，武青四干道和中北路延长线加上友谊大道、和平大道和临江大道，这五条大道将打动青山到武昌的交通阻塞，也将大大改善青山片区的交通环境。

　　然而，但是，需要注意的是，青山区的这些发展动向，特别是至关重要的交通发展规划，主要是中长期内的，在当前情况下，青山区房地产市场还远没到激活的程度。从亿房网研究中心数据显示，从去年以来，区内新增供给增加较明显，但区域房屋需求并没有呈现多大改观。从目前市场情况来看，青山区房源处于供给增加，需求有限的情况，青山区整体房价目前处于维持中略有下降的情况。笔者在踩盘过程中也了解到，从目前青山多个楼盘的销售价格有所下调。