合景泰富北京崇文门地块涉嫌囤地 或与开发节奏慢有关

　　曾因北京崇文门地块而创造逆市地王的合景泰富，前不久似乎陷入了一场麻烦当中。

　　11月23日有媒体报出，合景泰富北京崇文门地块涉嫌囤地，购地一年半未动工。

　　报道指出，该地块是合景泰富在2011年6月27日，经过33轮竞价，最终由其子公司广州市丰璟房地产开发有限公司以7.1亿元的总价竞得，成交溢价率近140%，楼面地价4万元/平米以上，成为当时的单价地王。

　　据了解，当时合景泰富在拿下该地块后，广州市丰璟房地产开发有限公司相关人士曾公开表示，公司对该地块的开发定位是高端商业物业，并会尽快进行开发。

　　然而，迄今为止，从拿地到现在已一年半的时间，地块仍未动工。

　　对此，合景泰富北京公司营销部人士表示，崇文门商业地块是北京公司负责商业地产的团队在操作，详情他也不清楚。北京市国土资源局相关人士也称，该地块是否属于囤地，目前还不好判定。

　　销售慢节奏

　　虽然合景泰富和北京市国土资源局对于该地块涉嫌囤地一事都没有给予明确答复，但是有相关业内人士却认为，囤地或与合景泰富一贯缓慢的开发节奏有关。这种较为缓慢的开发节奏不仅体现在土地方面，更为明显的体现在其销售节奏上面。

　　资料显示，合景泰富1月份预售收入4.05亿元；2月预售收入为5.98亿元；3月预售收入为10.31亿元；4月预售收入为10.08亿元，5月预售收入为11.05亿元，6月预售收入为12.13亿元。

　　同时，据合景泰富2012年中期业绩报告得知，2012年上半年合景泰富收入约为46.21亿元，较去年同期下降10.1%。截至今年上半年，合景泰富仅完成全年销售目标的38.51%。

　　对此，交银国际的分析师何先生指出，合景泰富销售缓慢主要有两个原因。一是新盘的预售证拿的比较迟。“今年初时开发商对后市看得较淡，原本预计第四个季度才拿到预售证，所以在第二第三季度的销售高峰期没货可推，因此销售可能相对落后一点。”

　　“第二点，合景泰富在三四线城市布局较多，而今年房地产行业的大体情况是一二线城市销售较好，三四线要弱一些。”何先生称，这也是合景泰富销售相对缓慢的原因之一。

　　不降价策略

　　另有业内人士直言，合景泰富一贯的不降价策略使其错过了一些较好的销售节点，而这也可能是其销售较缓的因素。

　　据了解，合景泰富是众多房企中极少通过降价优惠等促销手段来回笼资金。多名分析师认为，这与合景泰富旗下项目多定位高端有关，担心降价促销会影响其项目定位与形象。

　　9月份时，德银也曾发表报告指出，合景泰富管理层认为不急于降价促销，因为其项目质素高，对公司品牌形象有信心。

　　德银称，当其他发展商减价的时候，合景泰富旗下房价依然企稳，因此上半年销售步伐不急同行，并将其目标价由7.26元降至6.59元。

　　不过，中银国际分析师魏晟旻却表示，降价促销对合景泰富的作用不大。“因为它的项目多以高端为主，客户群也不是刚需和首次置业的人群，所以项目品质、位置等因素比售价要重要很多。”

　　“降价肯定会对项目销售产生作用，但我认为这不是最主要的。”魏晟旻透露，在2008年的时候合景泰富曾试过进行降价，很短期的，但是效果不明显。

　　另一方面，合景泰富旗下大多数项目的类型也使其在调控大环境下“吃亏不少”。何先生表示，今年整个房地产行业去化较快的产品类型以刚需为主，中高端项目去化较慢，在这方面合景泰富会有所吃亏。

　　中等生合景泰富

　　事实上，作为房地产企业中的一员，合景泰富一向被视为行业的“中等生”。

　　据了解，合景泰富的大部分的销售贡献主要来自于某几个城市，比如广州、成都、上海等，使其难以在短时间内达成比较快的销售增幅。

　　据合景泰富11月6日公布的10月的预售成绩显示，截至10月底，合景泰富预售收入达100亿元，占全年销售目标120亿的83.3%。

　　中银国际分析师魏晟旻表示，整个行业而言，绝大部分的房企完成情况都达到了全年目标的80%左右。“合景泰富的销售成绩不好也不差，只能称之为中规中矩”。

　　标普分析师也指出，每个公司情况不同，有那种完成情况很好很积极的公司，也有像合景泰富这种按部就班的公司。

　　“合景泰富去年销售目标是115亿，今年是120亿，同比也只有一点增长。”交银国际何先生称，合景泰富一直不太落后，但也从来不领先，只要求能够达到行业平均水平就可以。

　　其续称，合景泰富就是那种表现很平常的企业，感觉上不那么积极与进步。

　　“合景泰富很平稳。”何先生表示，但平稳也未必是好事。市场好的时候，投资者会选择一些增长比较快的公司；而市场不好的时候，投资者也不会把钱放到内房股里面，所以合景泰富这种公司受益程度不高。

　　“市场好的时候，合景泰富没有积极买地、开发、销售，市场不好的时候，由于它的产品类型较为单一受到影响比较大。”上述人士进一步指出，像合景泰富这样行业的“中等生”未必会被看好。