高德汇李志宽：定位社区购物中心 模式成熟后迅速扩张

　　“隐形地王”高德置地以神秘著称，从企业整体宣传和高层都比较低调。以至于高德汇这一新品牌已经有四个项目落地，在即将全面推出的时候，才见诸报端。

　　据高德汇总经理李志宽介绍，高德汇是高德置地新打造的商业地产品牌，与高德置地广场定位于大型城市综合体不同，高德汇将以社区购物中心的面貌呈现。目前，高德汇已经在广州布局5个项目，总建筑面积达到了60万平方米，在明年一月份，四个项目将整体亮相。

　　在寸土寸金的广州CBD珠江新城坐拥92万平方米的商业地产项目，在广州各大社区中拥有60万平方米的社区商业，旗下还拥有西蒙百货、小Q儿童城、美居新生活、绿绿街市等自营商业品牌，广州又一大型商业巨头迅速崛起。

高德汇总经理李志宽

　　高德汇定位于社区购物中心

　　赢商网：高德汇是高德置地在高德置地广场之后推出的又一商业地产品牌，请您简单介绍高德汇这一品牌的理念以及特色？

　　李志宽：众所周知，高德置地是以家居行业起家的，最早在珠江新城兴建"美居中心"，在当时，我们已经以购物中心的形式开发和经营美居中心，比如，强调为顾客提供舒适的购物环境，提出主力店的概念等等，这些都为之后开发购物中心积累经验。

　　从业态上来说，高德汇定位是社区购物中心，集餐饮、休闲、娱乐、文化、亲子、商业零售及服务于一体，坚持扎根社区、服务社区、品牌化经营的理念，为社区居民提供个性化的服务和购物环境。目前，我们已经推出高德汇·奥体、高德汇·长兴、高德汇·科学城、高德汇·CBD四个项目，总建筑面积近60万平方米，可以说是广州商业面积最大的购物中心品牌。2013年，将会在广州开出第五家分店：高德汇·天河。

　　说到高德汇的品牌特色，也就是为消费者提供怎样的购物中心，这也是我们在打造这个品牌过程中一直思考的。首先，高德汇要打造一个社交的平台。现在很多人在讨论网购对购物中心、对商业的影响。我们的看法是，电子商务的发展改变了很多人的消费习惯，特别是年轻的一代，这给实体商业带来了一定的影响，然而，人最本质的社会性需求是不会改变的，高德汇正是抓住了这一特点，提供一个社交的平台。根据这一定位，高德汇提高餐饮、娱乐、休闲等业态比例，一般达到30%-50%，银行、药店、发廊等便民配套也达到一定比例，同时还努力打造优质的服务和便利的、舒适的购物环境。

　　高德汇的第二个特点是提供“品质+优惠”的商品。在高德汇·奥体项目中，引入了天河城百货折扣店，高德汇·长兴和高德汇·科学城项目中则引入了西蒙百货折扣店，高德汇的定位是大众化的，提供的商品也是平价的。

　　第三个特点也是高德汇最具特色的地方，那就是"周周有优惠"的理念。具体来说，就是每周根据特别活动、节庆等市场需求而设置不同的促销优惠主题，贯穿起全年的优惠活动。此外，这一理念还让购物中心中所有业态都有机会当主角，比如电影周的时候，几个的项目中的电影院一起搞活动，推出特惠电影票等，还有儿童周、餐饮周、家居周、体育用品周等等，这样持续不断的优惠活动，不断有新的促销吸引消费者来消费，达到相互促进的商业效果。

　　赢商网：您刚才提到高德汇的定位是社区购物中心，而已面世的四个项目也都是位于社区或郊区，那么高德汇做这样的定位是出于什么因素考虑？

　　李志宽：将高德汇定位为社区购物中心，是因为我们在经过长时间的调研和考察后，看到了社区商业的巨大的空间。就目前来说，广州的社区商业比较零散，基本上是住宅的裙楼，集中性的社区商业几乎是一个空白。虽然目前商业地产行业看起来很热闹，很多住宅开发商也转型开发商业项目，但是都在打造大型的城市综合体，很少关注到社区商业这块。

　　从已经推出的几个高德汇项目来看，所处的区域中，几乎是唯一的社区商业。比如，高德汇·长兴在广州东北区域中，是唯一一个大型的集中的购物中心。在科学城就更不用说了，高德汇·科学城进去之前，科学城中的居民要消费只能到市中心，高德汇是科学城中第一个也是目前唯一一个购物中心。高德汇·奥体将近27万平方米的商业面积及约13万平米的户外广场，整体面积将达40万平方米，如此大的体量，是广州东部最大的商业项目。

高德汇·奥体鸟瞰图

高德汇·长兴效果图

　　品牌商家认可“高德汇”模式

　　赢商网：目前，高德汇已经有四个项目面世，而以后也会相继突出新的项目，那么每个高德汇购物中心中是否会有不同之处？

　　李志宽：虽然高德汇项目定位都是社区购物中心，都采取"周周有优惠"的营销理念，但由于每个项目所处的商圈不同，所面对的消费群体也有很大的差别，所以每个项目也会有自己的特点。高德汇·奥体的目标客户群体更多的是有车一族和家庭，基于城市发展、住宅的郊区化、汽车消费时代和家庭消费时代的来临，以"一站式家庭购物中心"为主题，整个项目大而全，可以满足全客层客户的需求。高德汇·长兴直接面对的就是周边社区的居民，包括外来工、城镇居民、学生还有一部分白领，而根据主要消费群体晚上消费的特点，还打造了一个"灯光夜市"。而科学城和CBD项目主打的客户就是白领，这两个区域是办公集中区，消费力够强，高德汇·CBD还计划打造成为高德汇中的精品项目。

　　赢商网：在广州，高德置地可以说是第一个提出社区购物中心，并进行连锁化扩张的开发商，那么从目前招商情况来看，市场对这一形态商业的接受程度如何？

　　李志宽：从目前几个高德汇项目的招商情况来看，主力店和次主力店都已经确定了，开业率达到了80%以上。而且我们合作的几大主力店都是所处业态中知名的品牌，高德汇·奥体中引入天河城百货折扣店，欧尚超市华南首店也选择在我们项目，还有迪卡侬、大地影院、苏宁电器等。高德汇·长兴引入了西蒙百货折扣店、卜蜂莲花超市、横店电影城、小Q反斗城等。高德汇·CBD除了美居新生活外，还有86华餐会、顺悦酒家、广州天河贰号唐厨酒家等知名餐饮品牌。可以说，这些商家选择和我们合作，也是看中了社区购物中心的模式，以及对我们的管理模式和理念的认可。

　　赢商网：虽然目前国内已经有一些开发商尝试社区购物中心，比如江苏邻里中心以及深圳绿景打造的佐阾购物中心，但在国内还是比较新的商业形态，相对于已发展成熟的美国、新加坡等国家，您认为在国内发展社区型购物中心面临哪些困难？

　　李志宽：从目前来说，国内和美国、新加坡等国家相比，商业方面还存在比较大的差距。首先，美国的国家的零售品牌资源很丰富，开发商有很大的选择空间，能根据自己的定位引入特色的品牌商家。而在国内，每个业态知名的品牌来来去去就那几个，开发商的选择也比较少，导致的后果是商业项目中的品牌重叠率很高。此外，国外的政府和相关部门对商业网点的规划很严谨、科学。在中国就不一样，由于规划的不科学，造成商业网点集中度很高，结果就是无序、激烈的竞争。国内社区商业需要突破的东西还很多，消费者的习惯和心里都比较难把握，但是我们相信，主要做出自己的特色，提供舒适、便利的空间和服务，就能吸引顾客过来消费。

高德汇·CBD效果图

高德汇·科学城效果图

　　每个高德汇都有自己的“主打歌”

　　赢商网：高德汇·奥体可以说是高德汇品牌的旗舰店，将近27万平方米的商业面积及约13万平米的户外广场，整体面积将达40万平方米，但这个项目从2000年到现在定位也几经变化，最后确定为"家庭式购物中心"，是出于什么原因考虑？

　　李志宽：在2000年的时候，我们希望将这个项目打造成为大型购物中心，当时就参考了国外很多成功的案例，现在看来，奥体这个项目的空间的环境和格局、动线的规划、停车场的布局都比较超前，不过由于商家资源的局限以及周边商圈的不成熟，我们采取了一个比较稳健的开发节奏--分期开发。

　　最开始，奥体项目叫花花世界，引入了迪卡侬运动超市；第二期引入了家居建材馆；第三期引入家私馆；第四期，成功引入了天河城百货折扣店、大地影院、苏宁电器、美食广场和餐饮一条街，购物中心模式初具规模；第五期，欧尚超市、西蒙百货、小Q儿童城加入，整个项目的开发基本完成；明年，将加大力度抓特色品牌，高德汇·奥体项目会更加饱满。从花花世界到高德美居购物中心，再到高德汇·奥体，这个过程我们走了十年，定位不断调整，逐渐开发完整，虽然过程曲折，但是我们始终对这个项目很自信，看好区域发展的前景。

　　东进，排在广州城市战略规划"东进、西联、南拓、北优、中调"之首。今年3月出台的《广州市"十二五"规划纲要》更是指出，要加大力度重点打造东部山水新城，未来将以广州"最适宜投资创业和生活居住的绿色生态新城"的面貌出现。东部地区成熟社区多如牛虻，仅去年和今年开盘在建的楼盘和别墅就有万科东荟城、越秀岭南山、科城山庄、龙光香悦山、合景科汇金谷、兴普紫园、雅居乐富春山居、中海原山别墅、御湖名邸等几十个之多。而高德汇·奥体项目位于天河、黄埔、萝岗三区交界的核心地带，地理位置无比优越，发展前景不可限量。

　　赢商网：高德汇·长兴周边有多个社区，人口比较集中，目前的招商情况怎样？也了解到该项目主打"长兴灯光夜市"，请您详细介绍这一特色。

　　李志宽：高德汇·长兴毗邻天河客运站，建筑面积5万平方米，由百货、超市、儿童、餐饮、娱乐、灯光夜市六大板块构成，现已进驻商家包括：麦当劳、屈臣氏、卜蜂莲花超市、真功夫、小Q反斗城、西蒙折扣店、横店电影城、YY胜道、堡狮龙、真维斯、旗健健身俱乐部、毛家饭店、一口田饭店等。

　　长兴灯光夜市是高德汇·长兴项目根据当地消费群体以及消费习惯而打造的一个特色，因为项目周边聚集长湴社区、五山社区、元岗社区、龙洞社区等社区，而且习惯晚上消费，所以高德汇·长兴以社区文化为主线，打造长兴灯光夜市，每日将营业到夜间23时30分，提供风情餐饮、特色产品等。此外，高德汇·长兴还设置了5000㎡的大型中央社区文化广场，配有中央景观亲水喷泉，打造社区文化活动聚集地。

　　赢商网：作为广州科学城中唯一的大型购物中心，高德汇·科学城购物中心怎样同时满足科学城内基本的购物、休闲娱乐以及商务招待的双重需求？

　　李志宽：正是基于科学城中满足基本消费以及商务招商双重需求，高德汇·科学城在引入西蒙百货折扣店、大型超市以及屈臣氏、小Q儿童城等商家的基础上，大幅度增加餐饮娱乐的比例，达到了50%。在休闲娱乐方面，高德汇·科学城引入烽和影城和战神KTV，而餐饮板块更是聚集了世界各地特色菜系，韩式料理有花开园，越南菜有西贡小姐，川菜有品蜀国，湘菜有流湘岁月，休闲时尚餐饮有KFC、必胜客、烽和咖啡厅等品牌。

　　赢商网：在珠江新城中，高德置地广场、广州友谊、太阳新天地等大型中高档购物商场都已经开业，而高德汇·CBD又如何进行差异化的定位？

　　李志宽：高德置地广场和高德汇·CBD都是高德置地开发的，而且距离也比较近，我们更希望的是，这两个项目能相互补充，相互融合，在珠江新城的商业中占有一席之地。在高德汇·CBD面积达10万平方米，由家居、高端餐饮、运动超市、名店街、休闲娱乐等6大板块组成。在业态组合上，高德汇·CBD中的风情步行街、家居板块、运动超市都是高德置地广场所缺少的业态，能进行很好的互补。此外，高德汇·CBD加大餐饮的比例，86华餐会、2号唐厨、顺悦酒家等商家已进驻，能满足珠江新城中商务宴请的需求。

　　赢商网：据了解，在明年1月份，高德汇四个项目都将在进行品牌整合后重新推出市场，您认为在高德汇品牌以及高德置地商业地产开发上，有着怎样的重要意义？

　　李志宽：高德汇品牌的推出无疑是高德置地在商业地产开发上又一里程碑，有着重要的战略意义。这次四个高德汇项目集体亮相，也代表着，高德汇形成了独立的商业品牌，有着独特的开发模式和经营理念，同时，高德汇的出现，也是广州社区商业的一个阶段性突破，是社区型购物中心的倡导者和领航者。

　　“高德汇”模式成熟后将快速扩张

　　赢商网：高德置地已经拥有多个自主零售品牌，如美居新生活、小Q儿童城、西蒙百货、绿绿街市等，您认为，开发商拥有自主品牌在商业地产扩张方面有哪些优劣势？高德置地旗下的每个项目都会引入这些品牌吗？这些品牌进驻不同的项目，是否会有不同的定位？

　　李志宽：开发商拥有自有零售品牌，优劣势都会有，但是优势肯定大于劣势。就拿万达来说，旗下拥有百货、影院、KTV，甚至在酒店都自营，在万达广场快速的发展下，这些零售品牌的网站也全面铺开，万达百货门店已经达到了差不多50家，先不说单店的盈利如何，相对于同行业的其他品牌，万达百货规模已经形成，市场占有率非常高，这点是相当可怕的。此外，万达影院发展成熟后，已经不仅仅局限于进驻万达广场，开始进行外部扩张，进驻其他项目。还有比较重要的一点，就是万达广场根本不存在招商问题，百货、影院、KTV几大主力店已经相当于完成一半的招商，这也是万达广场能够迅速扩张的原因。

　　我刚才也做说到，中国的零售品牌太少了，开发商的选择很有限。而且从整个趋势上来说，零售业不是没得做，内需肯定还是解决中国经济很重要的途径，虽然零售业正面临寒流，但熬过冬天之后很快就迎来春天。基于这些想法，高德置地才去培育自己的零售品牌，也是处于长远的战略考虑。当然，劣势还是存在的，自身承担的经营风险非常大，但是我们是经过权衡，认为以目前的实力可以承受这些风险。

　　当然，在自营零售品牌方面的引入方面，会因地制宜，不一定所有的品牌都同时进驻一个项目。比如说，从定位和所处商圈来说，高德汇·长兴和高德汇·科学城就没有必要引入美居新生活；而在高德置地已经有小Q儿童城了，高德汇·CBD就没必要再引入了。此外，在不同的项目中，这些零售品牌也会有不同的定位。比如，在高德汇·奥体中，西蒙百货就以精品百货的定位进驻，而高德汇·长兴和高德汇·科学城中，就以折扣店的形式进驻。从经营上来说，高德汇和这些自营零售品牌也是一个合作的关系，有独立的团队，完全独立核算，他们也会根据自己的定位和模式进行拓展。

　　赢商网：目前，高德汇主要分布在广州天河区以及广州东部地区，那么在未来，高德汇的还将在哪些区域扩张？选址的主要依据有哪些？

　　李志宽：就目前来说，我们还是希望先把这五个高德汇项目做好，明年继续精耕细作，不断进行调整，先把高德汇的理念落地，形成成熟模式，市场认可后，就会迅速扩张。我们相信，在未来，高德汇购物中心将远远不止目前的五个店。

　　在高德汇的选址方面，购物中心对人流量的要求非常高，所以高德汇对人流、住宅密度都有一些基本的指标。同时，我们对交通的要求也比较严格，地铁、公车、主干道这些能快速聚集人流的交通枢纽都是硬指标。

高德汇总经理李志宽题词