武汉商圈裂变商铺租金上涨 潮牌来袭商场提档升级

　　商圈裂变 商铺租金稳步上升

　　在武汉商圈变迁的过程中，从传统的武汉百货公司旗下9家门市部发展到武广、中南、钟家村三足鼎立，到眼下8大商圈(武广、江汉路、钟家村、王家湾、徐东、中南、街道口，光谷)竞争，以及未来的17个商圈(其中9个新兴商圈包括后湖、菱角湖、王家墩、江汉沿江、武昌滨江、杨春湖、首义、南湖，四新)的竞争。武汉商业版图越绘越大，与此同时商圈外迁趋势明显。

　　戴德梁行华中区研究部主管李孔瑞表示，由于市政府规划引导和历史遗留等原因，形成了武广商圈和江汉路商圈两大核心商圈，与其他商圈形成“一核多强”的局面。此外，轨道网络系统的修建和完善令武汉“1小时生活圈”的设想得以实现。以武广、江汉路商圈为核心，半小时可到达钟家村、徐东商圈等传统商圈以及菱角湖、王家墩、武昌滨江、江汉沿江等新兴商圈，1小时可到达王家湾、中南、首义、街道口等商圈。

　　未来的新兴商业体，主要由房地产开发商建设。如在常住人口达到30万人的后湖片区，至今仅有两家超市，商业很不发达。目前，该区域正在建设的一个商业综合体，就是由地产集团和南国置业的合资公司打造的。另外，武昌滨江的万达中心、绿地金融城等项目，也配备大量商业体;菱角湖、王家墩的商业项目，也是由开发商投资建设的。

　　目前武汉市内的优质商场，主要仍以本地开发商建设为主，比例约占59%。与此同时，受益于强劲的消费能力和武汉经济发展，外来房企携资本和供应链优势争相进驻武汉。万达、绿地等国内房企的商业项目占比约29%，新世界、瑞安、和记黄埔等外资房企近年来的商业项目占比约12%。

　　商圈升级致租金飙升。目前武广与江汉路两大核心商圈的平均租金达到每平方米每月500元-1500元。戴德梁行华中区研究部主管李孔瑞介绍，新兴商圈如菱角湖商圈的租金水平为每平方米每月180元-500元。

　　潮牌来袭 商场纷纷提档升级

　　从2010年开始，诸多奢侈品品牌与时尚潮牌伸向中部，席卷江城。60-70亿元人民币的奢侈品消费量以及全国排名第五的疯狂数据背后，反映出武汉市在中国奢侈品市场呈现爆发式增长。

　　与此同时，随着经济的发展和城市的建设，武汉不少百货商场在品牌招商方面，开始了新一轮的提档升级。扎堆引进奢侈大牌、国际名品的现象一浪高过一浪。正如一夜春风来，新潮的快时尚品牌遍布武汉各个商业项目的橱窗。闲逛在武汉的大街小巷，不少人的服饰也从传统街服的班尼路、真维斯换装成快时尚品牌：优衣库、Zara、HM等。

　　武汉商用物业的业态在惊喜中转变：从百货大楼到品牌店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业街；从单一经营实体到连锁化经营；从单纯的购物、餐饮、娱乐功能到集合了购物、餐饮、休闲、文化等功能于一体的休闲娱乐集中区、购物中心。我们不难发觉，传统的商业模式正在不断让位。

　　扎堆的奢侈大牌、国际名牌的引入，的确对武汉商业市场的发展起到一定的促进作用，但品牌的不断拔高，却被视为商业项目吸引人流的不二利器。武汉整个商业项目在不同的建筑体内却有着同样的品牌。在今年盛装登场的商业项目中，武商摩尔城、楚河汉街、中心百货、光谷时代广场均出现了优衣库、zara、HM、CA的身影。品牌的百家争鸣并未改变武汉各个商业项目的同质化现状。

　　住宅失焦 社区商铺强势崛起  

　　2010年以来，利率上涨、楼市政策调控等多方面原因，都浇熄了部分中小型投资者投资住宅的意向，间接引燃了武汉的商业地产市场。商业地产种类繁多，作为一名投资者，投资商业地产选择种类很重要。在众多形式的商业地产中，社区商铺以投资较小、风险较小、回报相对稳定而成为投资新宠。武汉社区商铺市场“春光乍泄”。

　　早在2012年年初，投资军团就曾随机抽查了100名资深投资会员进行年度投资意向调查。在此次调查中，有大约70%的会员认为2012年最适合投资的商业地产类型是社区以及住宅底商。

　　资深投资会员史先生表示：“武汉在上一年社区商铺带看量大，成交活跃。我们购买者大多是用于出租，自己经营的比较少，而且一般都是作为中长期持有。”大多数会员都普遍对社区商铺长期的租金收益持乐观态度。”

　　根据对目前三镇有社区商铺的楼盘进行了分析，我们初步认为，当前武汉社区商铺市场基本呈现出这样一些特点：在社区商铺成交日益活跃之时，专业人士提醒称目前不少住宅小区的社区商铺占比都超过了10%，而正常情况下占比应在3%左右。社区商铺的投资选择尚需当心。

　　社区商铺投资势头见长，银行利息太低、股市风险太大，商铺尤其是社区商铺脱颖而出，渐渐成为市民的投资热选。投资者开始意识到社区商业的意义不仅仅在于为社区居民提供便利的生活设施，商业的繁荣还有利于提高社区价值，并带来旺盛的人气，直接导致地段、物业的升值。