2012万科商业土地储备猛增 运用合作开发模式扬长避短

　　12月12日，万科联合绿地，玖致酒店和广州港捷，以54.31亿元共同摘得徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块，折合楼板价1.1万元/平方米，夺得上海新总价地王。

　　2012年万科商用拿地积极，商业土地储备猛增

　　CRIC数据显示2012年至今万科在全国拿下的纯商业用地达到122.1万方，纯商业拿地约占今年万科所拿的商业综合用地总量的11%，对比去年全年的22.54万方增加四倍以上。

　　从拿地城市来看，一线城市如上海和广州的纯商业用地拿地较为集中，其中就包括这次在上海14.25万方的南站商务区地块，与去年11月份万科在上海竞得的11.1万方地块属于同片区。另外，今年8月万科还在上海虹桥商务区拿下17.8万方的商住地块，由此，近两年万科在上海累计商用拿地43.15万方，其中纯商业用地25.35万方。

　　在环渤海、珠三角及中西部的二三线城市，万科商业储备主要以商住及综合用地形式为主，为后续商业地产的发展积极布局。青岛、长沙、大连等房地产市场较为成熟的城市均是万科考虑重点发展的城市。

　　万科商业地块储备增加，尤其是纯商业的地块增加，在一定程度上存在政府供地方式变化的因素，近几年各地政府供地越来越多的以商住形式推出，一线城市纯住宅地块供应更少。但从深层次来说，万科商业发展明显加速，今年以来万科纯商业及综合商业地块的比重明显上升，可看出万科商业地产已进入新的一个发展阶段。

　　万科商业地产深度扩张基础已具备

　　2009年万科明确商业发展目标之后，集团的商业用地基本集中在住宅用地的商业配套上，并以此为商业发展的重心。

　　从万科各城市的商业项目来看，入驻城市的首个项目多数是社区商业项目，主要有几方面原因，首先万科已有较长的社区商业开发经验，在社区商业的定位、设计方面更有把控力；其次，社区商业所对应的商户资源积累相对较多，招商问题相对容易解决；再有，社区商业占整体项目比重较低，不存在资金运转压力。

　　在配套商业运作成熟之后，万科商业地产往纵深发展，近几年，万科综合体项目陆续上市，2011年11月10日万科广场开盘，目前住宅部分已基本售罄，商场部分已经完成了超过60%的招商率，预计2013年推出；2012年10月28日万科壹海城于开盘也受到了市场的高度关注，销售业绩不俗。

　　市场对万科商业项目的认同，也表明了万科商业已逐步走出了一条自己的道路，日渐成熟的配套商业领域的开发和特色化综合体的开发也为万科在商业地产深度扩张打下了坚实的基础。

　　运用合作开发模式扬长避短

　　在开发模式中寻求合作伙伴一直是万科住宅项目一向以来较为擅长的手段，对于进军商业地产更是如此。2010年以来，万科的商业类项目中更多地选择采取合作开发模式， 较为知名的项目包括与招商地产合作开发的深圳壹海城综合体项目，联手中粮地产的上海VMO综合体项目以及与中信地产联手的北京赢嘉中心办公项目等。

　　壹海城项目中，万科放弃上市房企惯用的“大拼小”方式，选择同为标杆企业的招商地产作为合作对象，以双方各持50%股权的模式进行联合开发。该项目集写字楼、酒店、公寓、购物中心、艺术中心、海岸公园于一体，超大体量及复杂的业态结构，开发难度较高。合作开发实现了企业资源共享，经验共享，降低风险，并为万科积累了商业开发经验。

　　从今年万科新增土地储备来看，今年仅上半年万科在全国便有18个新增项目采取合作开发模式，主要集中在深圳、合肥及北京等地。此次漕河泾地块万科再次采取强强联合开发模式，一方面是为了加大资源共享力度，加快商业地产扩张速度；另一方面是为了均摊风险降低企业压力。

　　总而言之，万科商业地产已进入一个新的发展阶段，其商业地产的全国布局逐步展开，一二线城市将是其全国化布局的第一步，而未来商业地产发展中，合作开发仍将是万科的主要开发模式。

　　表1：2012年截止11月底万科纯商业地块拿地情况明细