嘉凯城整合商业资产、贸易和物业管理三大业务板块

　　自从2009年重组借壳上市，嘉凯城三年以来都在考虑如何梳理旗下的业务。截至2012年末，嘉凯城的业务整合进程终有较大的突破。

　　嘉凯城12月17日宣布，公司计划新设嘉凯城商业资产管理有限公司、嘉凯城贸易集团有限公司和嘉凯城物业集团有限公司，用以整合公司商业资产、贸易和物业管理三大业务板块。

　　嘉凯城称，以上三大业务板块将与集团现有的房地产金融共同构成公司战略性业务，培育新的利润增长点。

　　商业方案

　　据嘉凯城介绍，公司现有资产主要来源于浙江省商业集团下的嘉业、中凯、名城等三家房地产公司。三者除房地产开发外，都各有自持商业物业，控股物业管理公司，也都进行贸易业务。然而在上市初期，嘉凯城并没有对这些业务单元进行整合。

　　故把相关业务梳理整合也在情理之中。事实上，嘉凯城此次设立三大业务板块的想法，早在今年7月公布半年报时已有披露。

　　彼时嘉凯城曾透露，公司有意将子公司的贸易、物管、商业资产运营等业务和事权上收公司总部，整合为公司纯房地产开发以外的贸易、物业、商业资产管理三大业务板块。

　　如今，嘉凯城把想法付诸于实践。

　　根据嘉凯城最新公布的整合方案，嘉凯城商业资产管理有限公司由嘉凯城集团股份有限公司及嘉凯城集团中凯有限公司出资成立，分别出资4950万元占99%及出资50万元占1%。

　　嘉凯城表示，整合后的嘉凯城商业，将调整现有自持商业物业结构，分析旗下各类商业资产、酒店等物业，更准确地把握商业资产运营的产品定位，对不符合嘉凯城公司在商业资产运营产品定位上的相关存量物业加快去化速度，以把握新形势下的市场机会。

　　早前嘉凯城曾表示，公司可能在下半年适时调整自持商业物业比例。

　　据了解，在商业地产领域，嘉凯城已有一定的开业运营经验，目前已开发商业项目包括上海嘉凯城·嘉杰国际广场、南京嘉凯城·嘉业国际城、苏州嘉凯城·嘉业苏纶场等等。

　　按照嘉凯城的计划，嘉凯城商业成立后，核心业务是向消费性城镇商业探索，并将区别于现有市中心大型商业的模式。

　　嘉凯城口中的消费性城镇商业，即指位于城市中心的社区商业或一二线城市周边经济较发达的中心城镇结合部，以“邻里中心”、“形象街”、“特色商业街”、“休闲美食街”等形式存在的商业物业。

　　贸易物业

　　至于旗下贸易业务，嘉凯城通过内部股权收购的方式对公司下属贸易公司进行整合，整合后将形成嘉凯城贸易集团有限公司。

　　嘉凯城集团将直接收购嘉凯城集团名城有限公司持有的浙江名城实业集团有限公司的63.35%的股份，及浙江同益物业服务有限公司持有的名城实业3.65%的股份，共计收购名城实业67%的股份。

　　再将名城实业更名为“嘉凯城贸易集团公司”，再由贸易集团收购公司间接持有的其他贸易公司的股权。公司现有实体贸易业务公司8家。

　　嘉凯城透露，整合后的嘉凯城贸易资产在15亿以上，年销售近30亿。

　　“嘉凯贸易目前资产主要集中于名城，2011年总体业务规模接近30亿元，彼此间业务、运营模式相似，完成内部整合不难；同时，通过集中采购平台，强化内部房产项目供料业务的集中采购，为嘉凯城房地产开发业务控制质量和降低成本提供支持。”嘉凯城相关人士表示。

　　同时，嘉凯城亦拟通过内部股权收购的方式对公司下属物业公司进行整合，整合后将形成嘉凯城物业集团有限公司。

　　嘉凯城集团将直接收购“浙江嘉信物业服务有限公司”持有的浙江嘉业物业管理有限公司100%的股权，并把“嘉业物业”更名为“嘉凯城物业管理集团公司”。

　　此外，整合后将嘉凯城物业注册资本增至5000万元；再由“嘉凯城物业”收购其他物业公司的控股权。本次涉及整合的物业公司共6家。

　　据透露，整合后的物业管理公司管理小区50多个，管理面积达到700多万方，从已披露财务数据看，嘉凯城物业管理收入近两年保持在1亿元左右，毛利率在40%以上。

　　地产发展

　　截至目前，嘉凯城旗下业务的整合初步宣告完成。按照嘉凯城的划分，未来公司总体业务板块共分为五大块：房地产开发、商业资产、贸易、物业管理及房地产金融。

　　除了新设立的三大板块以外，嘉凯城早于今年7月就曾针对房地产开发业务做了一次职能划分。

　　据嘉凯城介绍，公司已将所有纯房地产开发业务授权区域公司管理，集团总部不再直接管理公司纯房地产开发业务。三大区域公司分别为上海区域公司，浙江区域公司，江苏区域公司。

　　其中，上海区域由嘉凯城集团中凯有限公司行使，浙江区域由嘉凯城集团名城有限公司行使，江苏区域由嘉凯城集团嘉业有限公司行使。

　　嘉凯城旗下房地产项目原则上按区域划分，至于不在区域内的武汉巴登城投资有限公司授权给嘉凯城集团名城有限公司管理，青岛嘉凯城房地产开发有限公司、山东潍坊房地产开发有限公司授权给嘉凯城集团中凯有限公司管理，海南华航房地产开发有限公司授权给嘉凯城集团嘉业有限公司管理。

　　“上收下放的目的是发挥三大区域公司多年的房地产开发管理优势，并使其更标准化，更专业化。”嘉凯城相关人士曾如此所述。

　　虽然整体经营管理调整成效仍需时间拷证，但至少从目前来看，自从下放区域公司管理开发业务以后，这几个月以来，嘉凯城的经营情况有所改善。

　　早前数据披露，前9月，嘉凯城经营活动产生的现金流量净额为2亿多元，改写了过去两年该指标持续为负的状态。

　　同时，嘉凯城前三季度累计实现营业收入35.57亿元，归属于上市公司所有者净利润-1.56亿元。其中，三季度单季度实现营业收入20.38亿元，同比增长46.6%；实现归属于上市公司所有者净利润1.72亿元，同比增长60.21%。在经历了连续两个单季的亏损后，开始盈利。

　　而据国元证券透露，嘉凯城今年至9月份实现销售额约50亿，其中三季度销售在27亿左右，9月份实现10亿，至下半年开始，销售有较明显提升。

　　国元证券估计，四季度嘉凯城还有20亿左右销售款，年内或能完成70亿的销售目标。

　　国元证券更分析指出，嘉凯城三季度末账面现金20亿，短期借款和一年内到期的长期借款接近60亿，包括17亿信托，部分短贷基本会采用展期方式延续，至明年上半年实际需要偿还的款项在30亿左右，建安支出主要在青岛时代城，加上上半年销售回款，短期内还款压力并不大，明年的资金成本也会相应降低。