九州通医药物流港变身酒店式公寓？土地性质存疑

　　日前，九州通1.4亿贱卖6亿房产的消息，引发网友及业内众多议论。消息所指贱卖的房产名为麦迪森广场，位于王家湾核心商圈，该项目主要建筑包括1栋30层塔楼、1栋31层塔楼以及5层裙楼组成，占地面积8600平方米，建筑面积为73429平方米。

　　九州通一事公布后，有网友在网上质疑，麦迪逊广场现土地用途与原用途不符。也就是指项目将工业用地变为住宅或商业，笔者就此问题对项目进行了解。

　　九州通广场变身麦迪森广场

　　九州通贱卖房产一事，缘为有媒体质疑湖北首富九州通公司以1.40亿元的价格贱卖旗下房产，按照有关报媒计算，其市价至少在6.06亿元以上。随后九州通公司立即发出澄清公告，表示转让行为仅仅代表股权转让，并不是简单的房地产资产转让，且转让价格由湖北中联资产评估公司评估确定……

　　股权转让还是资产转让并不在此篇叙述范围，我们回到前文所说，麦迪逊逛广场是否更改用地性质？

　　其实报媒和九州通公司所争论“贱卖”一事的罪魁祸首即麦迪森广场，而项目原名为九州通广场，2个月前进行了更名。该项目目前在售为43—81平米公寓，均价7000元/平米，写字楼52—81平米，均价7600元/平米。

　　项目位于王家湾龙阳大道，离王家湾摩尔城2站路距离，步行约20分钟。麦迪森广场规划为医药综合体，其中一栋31层高塔楼即规划有商业卖场。该项目由2万方综合性商场、医药企业总部办公写字楼、酒店公寓等共同组成。

　　公寓共31层，其中1-4层为商业，为4梯18户;写字楼共30层，其中1-5层为商业，为4梯15户。一层高5米，二层高4.7米，三、四层高3.9米，五层高3.8米，柱间距6.2-8米。目前主推商住两用公寓，40年产权，不限购不限贷，首付五成。整栋楼中间为40多平米小户，两边为80多平米户型，户型全朝南或朝北，公摊为29%。

工业or商业？麦迪森广场土地性质存疑

　　笔者致电麦迪森广场售楼部，置业顾问告知：目前酒店式公寓价格为7300元/平米左右，土地使用年限为40年，商业用地。

　　根据报媒介绍，麦迪森广场(原名九州通大厦)原规划用地性质为仓储、商业服务业用地的“中国医药物流港”，现在摇身一变成为“公寓式酒店”，而九州通置业在该楼盘宣传时却使用“酒店式公寓”的旗号——“纯小户投资型物业，不限购不限贷，低起价低总价”。

　　九州通董秘林新阳曾对媒体表示：项目用地为商业服务用地，产权40年。武汉国土资源局资料显示土地也为事业服务用地，使用权终止日期为2051年5月22日，项目所在地块拿地时间为2001年，拿地成本仅为2230万元。

　　经笔者调查了解，项目在武汉信息网上所备案的土地用途仍然为商业服务、仓储用地。

　　数字武汉国土资源局显示，项目于去年4月份曾做变更公示，变更情况如下：

　　从图一可以看出容积率为8.5，图二可以看出该地块土地用途仍然为商服、仓储用地，而容积率从2.96调整为8.5以内。结合两张图可以了解，项目于4月18日进行变更公示，11月24日开工，并说明土地使用年限延后至2051年5月22日，但该公示对于土地用途变更只字未提，笔者也未从其他国土资源局相关网站搜寻到该公司对于土地变更的公示，可以说项目到底是仓储用地还是商业用地实为一谜。

　　其实仓储即为工业用地，而工业用地、商业用地、住宅用地只是对土地性质的一种分类，一般来说，工业用地的基准地价只有商业用地的1/4，而实际出让价格，工业用地只有同类地段的商业用地的1/5到1/10，甚至更低的情况。土地价格的高低直接关系到开发企业的获利多少，而那些精明的企业借助各种名义圈地，图的就是低价的土地。

　　从时间年限来看，工业用地为50年，而商业用地为40年，如果从2011年开始计算项目恰好40年，符合商业用地时间限制，但前文也提到该地块为2001年购入，如果用2001年来计算正好符合50年工业用地年限。

　　虽然项目于去年做过变更公示，但并没有相关资料证实该地块从工业用地变更为商业。

　　另外在调查中笔者发现一个蹊跷现象，从图二可以看出，规划局公示变更后的容积率为8.5以内，而图一信息网备案信息则显示容积率为8.5，而两者区别仅仅在于2个字，似乎可解释为“擦边球”。

工业用地上建商品房不合法

　　对于麦迪森广场是否为商业用地还是仓储用地，笔者无法查证，虽然置业顾问一再表示项目五证齐全，但五证齐全并不能代表后期可以拿到两证，它仅仅只是代表在销售和建设初期项目是合法的。

　　如果麦迪森广场土地性质为工业用地，而地上建筑为soho公寓，对购房者有何影响？工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣(灰)场地等用地。土地使用年限为50年，而工业用地上的建筑物产权，无法进行分割。

　　武汉盈科律师事务所律师告诉笔者，购买工业用地上的建筑物，要承担的风险很高：

　　其一，产权不确定(产权一般属于开发商)。虽然是买了房子，但却无法分配产权，若碰到离婚、继承、分家析产等情况，该房产无法出售、抵押、分割。

　　其二，“业主”不是业主。虽然购买了房子，但由于产权在开发商手上，不能分割到户，“业主”仅仅是一个使用人。实际购房者既没有专有所有权(指房屋)，也没有公共部分的所有权(包括楼道、走廊，公共部分的经营性收入)。

　　其三，购房者利益得不到保障。譬如联合大厦的开发商正在对业主起诉，要求解除合同，请业主退房。这对于购买了房产的业主来说十分不利。随着时间过去，房子早已涨价增值，但由于没有产权，购房者始终处于被动地位，很难维权。

　　麦迪森广场土地再爆疑团

　　该公司曾向媒体表示：该地块于2001年购入，成本为2230万元，当年即为九州通总部所在地，购地之初周边很荒凉，因此成本较为低廉，提出建设医药物流港的概念是2008年左右，因此不存在用物流港的概念找政府拿地的可能性。

　　麦迪森广场地块面积为8349平米，购入价格为2230万元，而国土资源局进行正式“招拍挂”流程为2003年，可以说在2003年以前的资料均无法查证购入情况，也无法找到对比，而03年全年无汉阳区土地成交，因此我们先来看看04年汉阳区地块成交情况，对比九州通广场土地购入价格：

　　其实对于九州通土地变更一事，虽然无法了解是否已从工业用地变更为商业用地，根据该公司董秘及副总所介绍，项目于2001年购地（也有报媒消息指2002年购地），武汉房地产信息网显示项目开工时间为2011年，即使从2002年购地算起，地块闲置也逾9年。

　　根据《国土资源部第53号》文件显示，闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。经相关部门确定为闲置土地后，相关部门可采取罚款及收获土地所有权等方式进行处罚。

　　“商改住”前景堪忧

　　前文假定该地块若为工业用地，消费者权益无法得到保障，那么若该地块为商业用地购房者权益是否就一定能得到保障？

　　随着房地产调控政策不放松，对商品住宅限购、限贷，部分不具有购房资格的“刚需”消费者，不得不转向购买“商改住”楼盘。对此，开发商也纷纷打出“不限购”、“不限贷”、“大产权”的广告，“商改住”一词也就随着流行起来，实际上即商业用地上建住宅。

　　2011年5月，北京市住建委、北京市发改委、北京市规划委、北京市商务委、北京市国土局五部门联合发布了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，并于2011年6月1日开始执行。

　　该《通知》规定，“商业、办公类项目一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计”。而麦迪森广场则可确定，室内已有独立卫生间和厨房，自来水、燃气、水、电一应俱全。

　　从北京看来该通知颁布至今已有1年半时间，原本所预计的从北京扩大至全国范围并未如期而至，因此不仅武汉，即使是北京等地商改住仍然屡禁不止。

　　业内人士表示：虽然该政策并未执行至武汉地区，但长远来看“商改住”前景堪忧，购房者仍需谨慎。