郁亮：下一个十年万科的变与不变 住宅开发仍为核心

　　12月12日晚，万科集团总裁郁亮当选2012中国经济年度人物。

　　与过去10年不同的是，郁亮给出了房地产行业的最新定位：房地产行业应是城市的配套产业，随着城市的发展而延伸。而“为普通人盖好房子”、“盖有人住的房子”，是万科未来10年对产品的继续坚持。

　　更多的放权与合作

　　“万科变得更健康了，别的都没有变。”谈及万科最近几年的作为，郁亮说。

　　但一些微妙的变化已经或正在发生：万科已经不再做常规的计划。

　　郁亮说，万科不是计划经济公司，每个月会调整未来3个月的经营安排，每个季度会研究过去和未来12个月的安排，但只是指导性的，没有硬性计划。

　　市场变化太快。当2004年万科做第三个10年发展规划的时候，并不知道2010年以后的行政限购；公司计划2014年销售达到千亿，却提前4年在2010年就实现了。

　　万科向一线公司大放权。万科目前的架构是总部、区域、一线三层架构，总部从280人减到180人，区域人数很少，定位成帮忙、总顾问、教练的角色，更加充分地放权给一线公司。

　　另外一个明显的变化来自于拿地方式的转变。自2008年以后，万科开始大规模一对外合作。过去四年万科在资本市场没有融到一分钱，但实现了千亿，一个重要变化是依赖于合作来实现更多的市场份额。即使被卷入香河与成都土地风波，万科依然没有准备改变合作拿地的策略。

　　“合作的障碍在于信任感，而万科在行业中信任度最高，最透明，即使不相识也没问题，我们所有账目都是公开的，合作方愿意派财务总监没关系，我们的要求只有一个，按章纳税。所以跟万科合作，交易成本最低。”郁亮说。

　　万科董事会主席王石曾表示，在合作当中，无论万科的合作对方是大还是小，万科的问题万科承担，因为对方的问题，而万科承担了风险，万科也不会去推卸属于自己的责任。

　　“盖好房子”仍是核心

　　“万科今天很大了，面对未来会怎么样？首先是行业怎么定位的问题。”郁亮称，一个城市从住宅到商业的出现、再到产业结构升级、转型，房地产作为城市发展配套产业的定位，更合适一点。

　　自2010年起，万科正式推出养老型物业试验，并进军商业地产。在万科未来的开发模式中，住宅产品将占据80%的比重，其余20%将开发持有型物业。除了养老物业、酒店外，万科还参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全面产品线。

　　但万科始终将住宅开发作为核心。郁亮认为，这个行业10年或者15年，住宅仍有很多机会，但集约化程度会越来越高。

　　如何“为普通人盖好房子”？如何建立自己的核心竞争力？万科将技术研发放在首位。正如王石讲到中国住宅发展商的故事：全世界砍伐的木材70%运到中国，其中相当数量消耗在住宅建筑工地，而城市化进程更多的木材在消耗，传统的施工手段不可能持续。

　　为此，万科倾力培育自己工业化生产的能力。2007年，万科投入能节省85%木材消耗的住宅产业化工艺，率先建筑绿色住宅，2011年度，达到住建部绿色三星标准的万科一家占到近一半。

　　2012年10月26日，继东莞的住宅工业化基地之后，万科“北京市绿色建筑示范区”奠基，万科在此将展开所有涉及建筑与环境问题的课题研究与研发。

　　郁亮认为，未来10年，房地产业将变成一个利润平均化的行业，就像制造业那样，赚钱不再那么容易。“现在有土地资源的限制，如果农村集体土地可以流转，那变成制造业就确定无疑了。”

　　“迷”ROE增长

　　2012年，万科的增速成为备受关注的话题，并且常常被拿来与同行比较。

　　客观上来看，万科已过了快速发展阶段，进入稳健发展时代，正如一个人，青春期长个子阶段已过去了，进入成熟阶段。

　　2012年，万科的销售增速慢于保利，截至11月，万科全年销售1257亿，保利销售920亿，相较于去年，保利与万科的差距在缩短，而保利今年进入千亿阵营，基本已确定。

　　郁亮坦承，过去几年很多同行发展比万科快，对此要客观看待。他说，房地产发展进入下半场，规模不再是万科追求的目标，而是可持续的增长。

　　郁亮称，万科已不在乎销售任务导向，而是要看有效增长。

　　对于房地产行业的利润率，郁亮认为，长期来看，房企的毛利率会呈下降趋势。边际利润递减，是行业必须面对的事情。