商业地产迎来黄金时代 中国商业地产黄金10年?

商业周刊   2013-01-01 14:11

  生产饮料的、制造服装的、炼钢铁的,都杀入了商业地产

  “我们现在真的是苦尽甘来,”太古地产行政总裁郭鹏说

  要理解中国内地的宏观经济表现,看香港股市的反应经常会更确切一些。从年初开始,投资者便盯着当时刚刚上市的太古地产。近一年下来,人们看到了令人疑惑的数据:在大市不佳情况下,太古股价上涨超过了50%。

  如果行走在北京三里屯区域,你很容易注意到那种差别:工体北路北边的Village人流如织,但路南的三里屯SOHO比较冷清。地产界黄金地段规律在此出现了裂变。后者的开发商SOHO中国也在8月份宣布,要告别散售,转为持有。

  SOHO中国的转变,与其说是受刺激于三里屯项目与太古的鲜明对比,不如说受裹挟于中国地产业正经历的一场洗牌。

  整个商业地产的投资正处在一个高位上。中国商业地产联盟秘书长王永平说,今年1月份到11月份,住宅的开发投资增长仅为11.9%,而商业营业用房的开发投资增长27.3%。市场的诱惑并非没有根据。太古地产的数据显示,今年其在内地的毛租金收入增长近两倍,这一趋势将持续。太古地产行政总裁郭鹏(Martin Cubbon)说:“我们一直面临激烈的竞争。”

  竞争的架势看上去已经是一片红海。王永平给了四句话解释:行外乐观、行内悲观、内行乐观、外行悲观。宏观上,中央政府对地产调控的决心目前还没有丝毫的放松迹象,那主要是针对住宅地产的,商业地产则成为避风港。因为不限购、不限价,似乎一个新的黄金十年开始了。

  生产饮料的娃哈哈最近又开了一个商场,它提出要在全国建100个购物中心;服装制造商杉杉集团和日本的三井不动产也在合资开发奥特莱斯,去年已有开业的了;山西的钢铁制造商海鑫集团也在搞商业综合体,建儿童主题世界。楼下是超市,楼上是儿童体验。

  泡沫正在形成。有人雾里看花,有人在保守中找到了机会。郭鹏说:“我们现在真的是苦尽甘来。”这句话意味深长。太古是早年香港英资四大洋行之一,在香港已有40年的商业地产开发经验。但过去十年在内地的开发显得保守。

  2011年开业的广州太古汇从拿地到开业用了十年时间;两个尚在进行的项目,上海大中里从2002年拿地,到2010年底拆迁工作才基本结束,计划2016年启用;成都大慈寺也预计到2014年分阶段落成。

  太古中国区行政总裁白德利(Guy Bradley)说,内地市场需要学习和了解。“十年中间学了什么呢?我们学了很多关于在中国做项目要了解的东西,在这个过程里面,设计不停地改善和提升。”白德利话说得含蓄。若深入了解中国内地商业地产的环境与运作,就会理解,事情不是那么简单,把房子盖完了,一卖了事。黄金地段,政府有它的考虑。

  王永平说:“一个城市里真正适合做商业地产的是很有限的,是稀缺资源。很多地方政府更愿意快速地出成绩,很多官员很现实,他不为这个城市考虑,而是在为自己考虑。”

  所以很容易理解,太古地产在开发北京颐堤港和成都大慈寺项目时,都携手远洋地产合作开发。对于后者来说,这样的合作也是必要的,它需要太古在商业地产运营上的经验。如位于北京东北四五环之间的颐堤港项目,既非城市核心地段,也非CBD商业综合体,但刚启用不久,写字楼的出租率就达到了90%。

  SOHO中国上半年净利润下降了65%,然后宣布要转型持有物业,抓住京沪市场租金上涨的机会。是的,市场租金在持续上涨。地产中介机构莱坊的数据显示,北京高档写字楼租金三季度环比上涨4.4%,较年初累计上涨23%,较2010年初已翻番。

  商业地产的核心开发理念在于,要持续提升该地段和物业的商业价值。太古在过去几年,花了20亿港元将其在香港的太古广场翻修一新,如果早已零售,是不可能的。

  这也意味从长久来看,零售意味着放弃,必然导致该商业体价值的流失,正如三里屯SOHO现在碰到的状况。

  但持有也意味着巨大的风险。风险主要来自于商业资源的匮乏与商业模式的不可控制。好的品牌是稀缺的,大家都在争抢。三里屯Village南区前五家租户就贡献了38.4%的租金收入。商业模式的风险,主要是金融模式风险,租金赶不上利息就危险了。除了太古、恒隆香港模式外,目前内地主要是万达与华宝、华润与中粮两大模式。万达模式依靠部分销售支撑长期租金收益率和扩张;华润和中粮有母集团资本背书。

  像太古这样,投资几十亿的项目,不断修改设计,培育商圈,做十年才开张的做法既无法复制,更需要资本的支持。郭鹏说,将向成都和上海的两处房地产开发项目投资约120亿元人民币。

  “速度是重要的,如果我们决定要做一个项目,拿到地之后,尽快把它建起来,是必须的。因为大家都理解,做商业地产,建起来就开始有现金流,有收入。”白德利说。速度和专业运营,如生死劫,将缠绕着一哄而上的中国商业地产。撰文/徐行、韩雪

  总之 商业地产成为中国地产业的避风港,但风险也正在聚集。太古、万达和华润三大模式并不容易复制。

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文章关键词: 北京颐堤港SOHO太古地产
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