转型被同行超越 SOHO中国狂甩资产欲再回开发一线

　　过去的7年，SOHO中国基本只能依靠出售资产，以及老板潘石屹的个人爱好来维持声量。

　　从2014年开始，公司陆续出售资产超200亿元，今年6月底，公司再次宣布出售78亿元资产。

　　公司转型7年，营业收入“瘦身”，从高峰时期的180亿元降至如今不到20亿元。

　　在这期间，公司屡次出售资产回笼资金，也没能挽救业绩衰退，2018年，公司营业收入和净利润同比分别下降12.32%和59.33%。

　　转型被同行超越

　　6月28日，SOHO中国对外宣布出售物业计划，涉及北京、上海13处物业，预估总价值78亿元，首批涉及9处。

　　公司出售物业并非首次。自2014年以后，公司频繁出售物业资产，截止目前，公司手中核心物业资产仅有8处，另外，丽泽和古北项目尚未竣工。

　　2007年，公司登陆港交所，公司实现营收70.44亿元，虽远不及万科A和碧桂园，但足可以将恒大和融创甩在身后。

　　2012年，公司实现营收153.05亿元，提出要在5年内超越万科的宏伟蓝图。

　　然而，当年8月，公司宣布从开发、销售物业向持有物业转型，此后多年，公司极少出现在一级土地市场。

　　2018年，公司实现营业收入17.21亿元，归母净利润19.25亿元。相比高峰时期的营收和净利润，分别缩减近9成和8成。

　　10年前，落后于公司的融创中国和中国恒大，2018年收入已是公司的72倍和271倍。

　　租金成主要收入来源

　　SOHO中国转型后，租金逐渐成为公司主要收入。

　　斑马消费梳理发现，从2014年至2018年，公司租金收入分别为4.25亿元、10.25亿元、15.11亿元、16.69亿元和17.35亿元，期间租金对公司总营收的贡献从7%增至100%。

　　2018年报显示，公司在北京、上海各4个项目，除外滩SOHO出租率为87%之外，其他物业出租率均在95%以上。

　　转型收租，使得公司资产负债率保持在低水平，2014年至2018年，资产负债率平均值保持48%左右。

　　激进扩张的融创中国、中国恒大和碧桂园，2018年资产负债率分别为89.80%、83.58%和89.39%。

　　因为自持物业收租，其盈利水平在上述3家房企之上，2018年，公司毛利率为74.69%。

　　SOHO中国在2015年推出基于共享办公的3Q产品，并且打算将其推向资本市场。截止目前，3Q业务在全国7个城市拥有31个中心，超过3万个工位。

　　不过，潘石屹不大看好这个项目，他曾对外抱怨这个项目利润特别薄，公司资金不会大规模投向这个领域，也没有上市计划。

　　重回房地产开发一线

　　斑马消费梳理发现，2013年至2015年，公司业绩明显下降；2015年至2018年，业绩出现回升；2016年及以后营收规模维持在15亿元以上，净利润也呈现同样的变动曲线。

　　2016年出售SOHO世纪广场，更像是在改善业绩连续下滑局面。

　　斑马消费初步统计显示，从2014年开始，公司几乎每年都在出售资产。

　　2014年，公司以52.3亿元出售上海SOHO海伦广场和静安广场，30.5亿元出售凌空SOHO一半项目。

　　2015年9月，将外滩地王股权转让给复星，对价84.93亿元。

　　2016年7月，公司将SOHO世纪广场出售给国华人寿，对价32.97亿元。

　　2017年6月，公司以35.73亿元出售虹口SOHO，50.08亿元出售凌空SOHO。

　　在2018年3月举行的2017年业绩发布会上，潘石屹明确表示未来不再出售资产，到2019年6月，公司再次宣布将旗下13宗物业资产出售，预估总价值78亿元。

　　仅上述出售或将要出售的物业，合计回笼资金将达364.51亿元。

　　这些资产卖出后，公司有哪些计划？

　　潘石屹对外表达出两个选择，一是拿地建房，二是偿还银行债务。

　　从财务指标来看，2018年末，公司现金及现金等价物55.66亿元，短期借款9.64亿元，公司不存在地产开发商普遍存在的债务压力。

　　公司靠收租熬过7年后，最终选择重回上游介入房地产开发业务。