SOHO中国2018年年度股东大会：股东请求3Q别烧太多利润

　　老潘，下一个SOHO是全木质结构的吗？”几天前，潘石屹因做客《向往的生活》大火了一把，其“潘木匠”的形象更是深入人心。

　　爱做木工活，爱好摄影，一身背包客行装，若是站在人群当中，估计谁也不会将这个逍遥自在的中年男子与总资产700亿的SOHO中国联系起来。

　　5月29日，SOHO中国在北京举办2018年年度股东大会，只可惜，老潘并未来到现场，仅剩首席财务官倪葵阳与一众管理层解答到场股东的疑问。

　　过去一年，停止售卖资产，大力发展共享办公业务，SOHO中国能否重回当年......成为了业内茶余饭后的谈资，自然，这些问题也成了股东们心中待解的结。

　　SOHO中国的转型从2012年开始，彼时，公司宣布从“开发-销售”转型为“开发-持有”，从此潘石屹开始了“地产大亨”向“包租公”的转变。如今，七年时间过去，SOHO中国在手资产仅剩八个，原定于2019年分拆上市的共享办公平台也因盈利问题被搁置下来。

　　甚至，在股东大会现场，一位身穿浅色马甲的中年股东直呼：“这就是转型的代价！”

　　“潘总还考虑卖吗？”

　　“我就想问一下，咱们怎么卖着卖着，突然就停了？”

　　自从SOHO中国宣布向“开发-持有”模式转型后，该公司就走上了“卖卖卖”的道路。

　　2014年2月，SOHO中国以52.3亿元的价格将“SOHO静安广场”和“SOHO海伦广场”售予金融街控股；同年9月，其再将“凌空SOHO”一半的项目出售给了携程网。随后的几年时间，外滩8-1项目、SOHO世纪广场、上海虹口SOHO、凌空SOHO等项目统统被潘石屹销售出去。

　　但在2017年连续出售两个物业之后，潘石屹似乎停下了脚步，不仅停止出售两个非核心项目，还在业绩会上宣称“再也不会出售了”。

　　“下一步潘总还考虑卖（项目）吗？”

　　针对出售资产的问题，倪葵阳表示，此前SOHO中国处置掉的项目，不管是从租金回报还是从价格来看，都不是特别理想。

　　“目前来看，我们在北京上海就八个项目，都是处在非常核心的位置”，她进一步解释称，从公司整体的管理定位上来讲，剩下的八个项目是先持有，不出手的。

　　尽管上述八个项目均位于北京上海两个一线城市，但从SOHO中国目前的盈利情况来看，股东们依旧表示担忧。

　　据观点地产新媒体获悉，2018年全年，该公司实现营业额约17.21亿元。该年度租金收入约为17.35亿元，较2017年约16.69亿元上涨约4%。剔除虹口SOHO和凌空SOHO分别于2017年和2018年整售的影响，SOHO中国目前持有的项目租金收入较2017年同比上涨约18%。

数据来源：企业年报、观点指数整理

　　从近五年的经营情况来看，SOHO中国近几年的租金收入均呈现正增长的态势，但其营业收入与净利润却极其不稳定。2014年，该公司录得营业收入60.98亿元，净利润40.8亿元；2015年，营收与净利纷纷出现断崖式下挫，仅剩9.95亿元及5.38亿元。

　　经历大规模的项目出售以及企业模式转变之后，到2018年末，SOHO中国的营业收入与净利润分别录得17.21亿元与19.25亿元，依旧没有回到当年的巅峰状态，也难怪有股东在现场直呼“这就是转型的代价”。

　　值得一提的是，截止2018年末，SOHO中国的净资产为357.93亿元，按此计算，每股净资产为6.68元/股。

　　“现在净资产是差不多七块港币，现在更应该卖了，否则的话，你这个股价永远上不去。”分析了经营情况之后，有股东直接提出售卖资产的建议。

　　该股东打开手中的保温杯，里面的热气，腾腾地冒了出来，紧接着，他继续说到：“要是不出手的话，你用租金来还银行的贷款，很累、很慢、很长，你又没有钱来给股东分红。”

　　但现场也有不同的意见。一位身穿浅色马甲的中年股东用不紧不慢的语气提出自己的观点：“个人建议，请保持一个稳定的持续增长的现金派息，不要忽高忽低。”

　　他认为，原来卖资产、变现资产，然后增加特别股息，有好的一面，也有糟糕的一面，会导致投资者的预期发生了很大的变动。“这件事情没有意义，保留现金也是一件好的选择，别乱，一个长期的、持续的、稳定的现金回报，对于提高市场的资产估值是非常重要的，我们的预期也会很稳定。”

　　“请别烧太多的利润”

　　2015年，SOHO中国首次推出新产品——共享办公品牌SOHO 3Q，随后，潘石屹更是多次在公开市场提到SOHO 3Q将在2019年上市，并喊出3Q要成为“国内最大的写字楼综合服务商”的目标。

　　截止2018年12月31日，SOHO中国共享办公业务SOHO 3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物业，在中国7个城市拥有31个中心，合计超过3万个工位。

　　“我们会把扩张的步伐慢下来”，“2019年我们的目标是把它做一个平衡”，3Q的上市计划，似乎被搁置了下来。

　　据悉，在SOHO 3Q已有的3万余个工位中，一半是从第三方开发商手中租来的，一半则位于SOHO中国自己打造的写字楼当中，用倪葵阳的话来说，就是“左兜掏右兜，自己租给自己”。

　　背靠SOHO中国，相对其他的办公品牌，3Q无疑是拥有先天的优势。但是，SOHO中国对3Q的发展仍然保持一个相对保守的态度。

　　“从市场来看，其实2018年全年咱们的出租是承压的，而且就2019年过往的几个月来，压力很大，退租是非常明显的，出租的活跃度也是不够好的。”倪葵阳坦诚说道。

　　SOHO中国虽然并未披露详尽的数据，但从毛利率方面可以看出，2018年全年，SOHO中国录得毛利率74.69%，相对于行业内其他商业地产而言，这一毛利率偏低。

　　“正常的物业出租毛利应该是在85%左右，我们的毛利去年为什么会低一点？是因为我们孕育了一个小的叫3Q的共享办公。”倪葵阳表示，3Q成本比较高、毛利比较低，因而拉低了整体的毛利率。

　　实际上，近两年，共享办公市场迎来了大爆发，越来越多的企业参与到这个行业当中，一方面，这个行业的竞争逐渐加大，另一方面当下的共享经济行业还未找到恰当的盈利模式。

　　“因为门槛太低，做的人很多，所以整体市场呈现出一种无序化的竞争状态。”按照倪葵阳的解释，从布局这个行业的企业来看，大家都还在烧钱的阶段，烧钱带来的结果就是拿项目的时候非常贵，企业需要付出非常高的租金，但是往外卖的时候大家在打压价格，所以整个市场不是一个正常竞争的市场。

　　在SOHO中国原定的计划当中，2018年，3Q实现大规模的扩张，并在2019年分拆上市。股东大会上，倪葵阳首次提到3Q上市计划的变更。她表示，SOHO 3Q会把扩张的步伐慢下来，2019年的计划就是一定要把这盘生意做得不亏损。

　　当然，她也提到，目前SOHO 3Q的经营方式、产品已经规范化、标准化，已经具备很快复制的能力了，因此，“什么时候市场是正确的，什么时候产品是可以盈利的，什么时候具备扩张条件，我们才上市”。

　　尽管如此，股东们对3Q的未来依旧不明朗，甚至有人提到：“请别烧太多的经营性现金流，要做成负的话，资产没法估价，是吧？也别烧太多的利润，要不然没有办法派息了，资产就更不值钱了。”