第三次释放上市消息 潘石屹SOHO命运下半场将如何发展？

　　老潘最近很忙。

　　6月11日，潘谈会上，潘石屹与吴晓波聊高考，谈四大发明，声援崔永元。接受采访时，他一句“东北几乎没有企业家”又是浑然天成的吸睛标题。6月16日，老潘微博更新了摄影作品，主角是近期搅动影视利益链的崔永元。次日，老潘与小崔红船密会的照片流出。

　　日更的摄影作品、时有大伽捧场的潘谈会、摄影展……外界一点点适应着老潘的摄影师兼脱口秀角色。

　　直到6月20日的一场活动把老潘拉回地产商人本位。这天他宣布SOHO 3Q将在2019年上市，并喊出3Q要成为“国内最大的写字楼综合服务商”的目标。

　　这至少是SOHO中国第三次公开释放上市的消息，但相比起过去模糊的说法，明年这个时间点使它的可信度更高了些。SOHO中国的股价开始小幅上涨，结束此前连续数日下跌的趋势。

　　下半场

　　潘石屹的二次创业始于2015年，那会儿双创之风正盛，一波拥有地产背景以及创业者发掘到舶来品——联合办公背后的商机。潘石屹是地产商中第一波“跳水”创业的，面对的是80后的竞争对手、90后的服务对象。

　　老潘说，毛大庆的优客工场还是最初在3Q里孵化的。这句话的潜台词是，3Q自己培养了一个对手。资料显示，优客工场是全球160个空间的布局、110亿的估值被视为行业内中国版WEWORK的种子选手。

　　3Q成立之时，事实上正踩在SOHO中国由散售模式向持有模式艰难转变之际。2012年，SOHO中国宣布由销售转为持有，这也导致其连续几年利润下跌。2015年，SOHO中国净利润大跌86%，新业务3Q由此被寄予了厚望。

　　比起其他创业品牌，3Q的明显优势在于背后SOHO大量的持有办公楼，使之在年内即开出11个中心，超过1万个座位。甚至，原本规划为商业的物业也被改造成3Q。但依赖重资产并不非是3Q的理想状态，潘石屹对3Q的设想是向高估值的轻资产互联网企业看齐，比如UBER。

　　在开始的两年间，3Q一直处于内部孵化阶段，直到2017年8月，潘石屹宣布以招标方式在北京、上海、杭州、南京等城市扩张，高调向潜在房东们伸出怀抱。

　　联合办公业务的扩张，一直伴随着SOHO中国的转型，基于对持有物业投资回报的不看好，而散售又不被允许，SOHO中国陆续地整售物业。虹口SOHO及凌空SOHO等物业的出售所得，据称将主要投入于3Q发展之中。

　　超过300亿的出售收入，即便抛去派息，比起其他办公品牌数亿级别的融资，余下的资金对于3Q业务的扩张也足够宽裕。

　　SOHO中国的年报曾强调，比起传统的办公楼，3Q模式的人均面积要更低，意味着空间的利用效率更高。为了更加提高运营效率、节约成本，在6月20日的发布会上，3Q宣布不再重点服务创业公司。

　　潘石屹总结过去三年的模式称，由于起初重点服务于创业公司，导致工位淘换频率高，出租率下降，未来更加欢迎规模在50-300人之间的公司。随着越来越多的企业提出定制化的需求，潘石屹看到未来定制化办公的方向。

　　他称，“我们要成为中国最大的办公楼综合服务商，而不是简单把几百万平方米的面积租给别人。”要如何理解这个“最大的办公楼综合服务商”，老潘并未着重解释。

　　二次创业

　　二次创业的老潘，明年会在哪个交易所大堂里敲响上市的钟声？

　　2007年SOHO中国上市时的高光时刻，或许老潘会时有怀念——当年，赴港上市的SOHO中国以融资19亿美元成为亚洲最大的商业地产企业IPO。但光芒持续时间并不长，甚至不少业内人士直言，在开发商里头，SOHO中国正在走下坡路。

　　回到80年代末，顶着被视为“异类”的眼光，潘石屹放弃高薪的机关工作，南下深圳，辗转至海南，在那儿讲了个“万通六君子”的创业故事。一场泡沫刺破前夜的撤离、一次江湖形式的分道扬镳之后，潘与张这对“土鳖海龟”夫妻档凭借SOHO现代城一战成名。

　　而后，SOHO中国在“开发-散售”的模式下高歌猛进，10年前三里屯SOHO项目一开盘便收金40亿，当然这也得益于山西煤老板的助攻以及老潘一贯的营销技能。

　　仅在京沪两地布局的SOHO中国，面临的最迫切问题是核心地块越来越少，收购获取优质地块也越来越难。

　　如今，与销售排行榜绝缘的SOHO中国自然难以同其他销售型开发商相提并论，早期选择商业地产的道路，凭借散售安然地对外扩张，但被割裂的商业地产，其价值远逊于整幢物业。散售创造了一时的辉煌，但却非长远之策，早早试水商业的SOHO中国，直到2012年才转舵。

　　2012年，SOHO中国宣布由散售模式转变为自持物业模式。但老潘明显不是这一模式的坚定执行者，秉承商人低买高卖逻辑的老潘，抵不住市场诱惑。2015年中期，潘石屹宣布SOHO中国转型成功，即便它的利润一直在下降，中期的核心纯利仅1.35亿元。

　　而且，与国内其他商业地产商相比，SOHO中国的租金收入处中等位置。2015年-2017年SOHO中国的租金收入分别为10.52亿元、15.11亿元及16.69亿元。而万达、华润、龙湖、大悦城、金茂2017年全年的租金收入依次为255.2亿元、71.2亿元、25.9亿元、23.36亿元及13.7亿元。

　　常言道，创业难，守业更难。一家总资产700多亿的商业地产公司，借道3Q二次创业，其风险与可能带来的成就，份量不会差太远。更何况，一名作战意志算不上积极的领导人，也让这次创业充满不确定性。

　　当企业家的事业追求达到某个满意值之后，关注财富之外的精神需求，是水到渠成的事，潘石屹是这波潮流中的一员。最近，他在微博中说，自己榜样是艺术家达芬奇。

　　在《既要成功，也要成仁》一书中，老潘聊到了“成功”。

　　他说，一个阶段的成功模式总要被下一个阶段超越的，甚至上一个时代的被称为成就的东西，到了下一个时代会被当做荒唐可笑的例子。他甚至畅想，说不定未来SOHO有一天连房子都不卖了，资金还在，但经营着完全不同的项目。

　　这个畅想确实实现了，SOHO中国曾经创造的销售佳绩也已封尘。而且，即便毋需创业，老潘便已是一名成功的企业家，但他需要创造下一个成功来超越上一个成功。

　　潘石屹曾经回忆过这么一个时刻，1987年辞职之时，同事们都好心奉劝，一位老头的一句话让潘石屹一直惦记着，他说“小潘，要饭都别回头了啊。”据称，潘石屹每次失落之时，都会以这句话来鞭策自己。

　　二次创业的故事开讲之后，“最大的办公楼综合服务商”的目标也已抛出，在联合办公的蓝海里，老潘会游得多远，外界正拭目以待。