潘石屹，退而不休

作者：陈泽旋

与黑石交易告吹的SOHO中国，近一年大小风波不断，接连收到罚单后，CFO倪葵阳又因涉嫌内幕交易被带走调查。雪上加霜的是，2022年上半，写字楼租赁市场承压，又令以之为主业的SOHO中国出租率进一步下滑。

眼下的处境并没有激起老板潘石屹的斗志。9月7日午间，SOHO中国宣布潘石屹夫妇双双辞职，“以专注于支持艺术和慈善事业”。其中，潘石屹辞去董事会主席、提名委员会主席和ESG委员会主席的职务，他的妻子潘张欣辞去公司CEO职务。

根据公告，潘石屹和潘张欣将继续担任公司执行董事，此外，潘石屹还将保留薪酬委员会、提名委员会和ESG委员会成员身份，潘张欣则保留ESG委员会成员身份。

不过，潘石屹夫妇辞任后的职位空缺，并非由接任者直接填补，而是重新设置了两个联席CEO以及一个董事会非执行主席的职位。其中，就任联席CEO的是两个为SOHO中国效力超过20年的老臣徐晋和钱霆，独立非执行董事黄晶生则被任命为董事会非执行主席、提名委员会主席和ESG委员会主席。

值得注意的是，尽管潘石屹夫妇退让一把手之位，但公司股权结构未发生变化，他们仍为公司实际控制人。SOHO中国最新的股权结构显示，Cititrust Private Trust (Cayman) Limited以信托受托人的身份持有SOHO中国63.93%股权，而潘石屹夫妇及其子女是该信托受益人。

受此人事变动的影响，午后，SOHO中国股价快速拉升，一度涨超17%。9月7日，SOHO中国收盘涨11.76%，报1.52港元/股，市值79亿港元。过去一年，SOHO中国在出售未果、罚单和内幕交易等多事之秋中历经起起伏伏，但从股价的反应来看，身为公司灵魂人物的潘石屹夫妇退居幕后，似乎未被资本市场视为一个坏消息。

回首潘石屹夫妇经营SOHO中国的过程，虽然两次经营策略调整常被投资者指摘是导致SOHO中国从地产龙头归于藉藉无名的原因，但在个别房企经营不善而出现债务危机的当下，潘石屹夫妇能够将一手创办的企业安全交给职业经理人打理，却展现了这种谨慎经营风格带来的正向作用。

“在我的印象中，潘石屹一直是个小心翼翼的人。反映在公司运作上，2007年（IPO时）拿了一笔大钱，但还是小心翼翼，没敢大放杠杆，更是只聚焦于北京、上海办公大楼业务。现在，留下北上核心地段写字楼，负债率仍然不高，银行等的各方债务从没拒偿过”，在交流平台上，一名投资者如是表示。

时代财经了解到，早年的潘石屹以住宅开发起家，90年代初期，他与冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪共同在海南创办了万通公司，通过海南房地产市场赚到了人生第一桶金，这个组合也是中国房地产史上赫赫有名的“万通六君子”。

1995年，“万通六君子”解散各自创业。这一年，潘石屹与妻子潘张欣在北京共同创立了SOHO中国。尽管如今的SOHO中国因写字楼租赁业务而为外界所熟知，但实际上它在创立之的27年里，经历过两次重大转型，才成为一家商业地产公司。

在第一次转型时，潘石屹判断住宅地产已经成为竞争激烈的红海，而商业和办公地产才是广阔蓝海，2003年SOHO中国转型，全面进入商业地产领域，开发以写字楼、商铺为主要的物业项目，用卖住宅的方式来卖商办物业。

在此后的多年内，SOHO中国凭借多个商办项目声名鹊起。2007年，SOHO中国在港交所成功上市，融资19亿美元，创造了亚洲最大的商业地产企业IPO，所募集金额仅次于同年4月份在港交所挂牌的住宅开发商碧桂园。

2012年8月召开的业绩发布会上，潘石屹宣布SOHO中国第二次转型，即从“开发—销售”转型为“开发—持有”，将告别散售，改为租售并举，并逐步提高自持物业比例。彼时，潘石屹认为告别散售、转型后的SOHO中国“将拥有北京、上海大量优质地段办公商业物业，三年后，公司的盈利将主要来源于租金收入，五年后，现有150万平方米物业的租金年收入将超过40亿人民币”。

事与愿违，潘石屹关于转型的畅想却并未完全遂愿。2021年全年，SOHO中国全年实现营业收入约17.42亿元，而巅峰时期的2012年，其收入高达153.05亿元。可以对比的是，与SOHO中国同一年上市、一心扑向住宅的碧桂园，如今却成为销售规模达数千亿级别的行业龙头。

不过，近两年房地产行业受市场低迷和疫情的困扰，从事住宅开发的房企业绩承压，而SOHO中国相比起来却显得要好一些，在写字楼出租率下行的情况下，SOHO依然能获得营收和利润双双获得增长。今年上半年，SOHO中国的营业收入全部来自于物业出租，录得约8.96亿元，同比增长约11%；实现公司权益股东应占净利润约2亿元，同比增长约63%。

财务方面，截至6月末，SOHO中国总借贷金额共计约167.30亿元，其中16.13亿元将于1年内到期；反观其账面现金状况，上半年，SOHO中国限制性银行存款为8644.2万元，结构性银行存款约2.22亿元，现金及现金等价物则为约4.615亿元。净资产负债率约为44%。与其他高杠杆房企相比，属于较低水平，平均借贷成本约4.7%。

过去一年，SOHO中国经历的大小风波不断，“灵魂人物”潘石屹夫妇退居幕后的SOHO中国，又是否会迎来第三次的变局？