SOHO中国上半年租金收入同比上升17% SOHO3Q数据仍未入财报

——2017半年报解读系列报道

赢商网 周蕾   2017-08-23 11:20
核心提示:SOHO中国发布2017上半年年业绩报告。

  自2015年推出SOHO3Q项目以来,潘石屹就不遗余力地做推广。但在今天SOHO中国发布的2017年上半年业绩报告上,发展了2年的SOHO3Q仍旧未在财报上有所体现。

  不过,SOHO中国财务总裁唐正茂回答媒体提问时表示,SOHO3Q面积占投资物业的10%,租金收入占比会更高一些。

  2017年8月22日下午,SOHO中国有限公司(以下简称“SOHO中国”)在香港召开2017年上半年业绩发布会。根据报告显示,公司实现营业额10.7亿元人民币(单位下同),同比增长47%;租金收入约8.18亿元,同比上升17%;净利润约39.82亿元,同比增长565%。

  SOHO中国财务总裁唐正茂女士在发布会上表示,营业额增长主要是集团投资物业的出租率不断提升,使得物业租赁收入上升所致。

  据2017年上半年报显示,除了2017年3月底开始招租的SOHO天山广场外,SOHO中国的成熟投资物业前门大街、光华路SOHO2、凌空SOHO、虹口SOHO和外滩SOHO的出租率均有所提高,平均出租率达到97%,比2016年同期上升了约17%,租赁毛利率达80%。

  出现这样稳定的经营状况,唐正茂女士表示,主要得利于公司上半年对资产管理的改革。她说,原来SOHO中国的项目由物业管理公司和租赁团队共同运营,在操作上没有很完美的衔接。

  但改革后,每个项目现在都独立成立了一个资产管理公司,并设置总经理一职,负责这个项目的物业管理、物业出租、统筹、后期维护、政府的关系、推广等所有事务。这样一来,项目运营的所有环节都能更好的衔接,同时项目设立的奖惩机制也十分有效,确保了租赁物业的出租率在一个稳定的水平。

  盈利方面,公司上半年毛利润为7.35亿元,与2016年同期的5.62亿元相比增长了31%,整体毛利率为69%。净利润的大幅增长,主要因为集团实现较高的投资物业评估增值。报告显示,2017年上半年,SOHO中国投资物业的评估增值为61.54亿元,比去年同期的11.36亿元增加了50.19亿元,同比上升了441.8%。

  “从财务报告上看,我们每个项目的租金水平都提高了10%以上,加上出租率的提升,这些说明项目的价值高了。” 唐正茂女士说

  此外,商业地产观察还注意到,SOHO中国上半年的净资产负债率为43%,非常低。而负债率持续低走的原因,主要是上海虹口SOHO物业的出售。

  2017年6月24日,SOHO中国以股权转让的方式出售了上海虹口SOHO项目,资产价格为35.73亿元人民币,高出成本53%。同时,核心物业上海凌空SOHO和光华路SOHO2正在挂牌出售当中。

  据商业地产观察统计,近三年来SOHO中国共宣布出售6个项目。其中2014年2月,以52.32亿元出售上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场;2014年9月,以30.5亿元出售上海凌空SOHO的一部分物业;2016年7月,以32.22亿元出售上海世纪广场;加上2017年出售的上海虹口SOHO以及最近宣布出售的上海凌空SOHO和光华路SOHO2,不难发现,SOHO中国宣布出售的6个项目当中不乏核心资产。

  潘石屹在此前召开的媒体发布会上说,房地产物业的资产增值空间是有限的,SOHO出售项目顺应了市场趋势。未来,SOHO中国更看重SOHO3Q这样“轻资产”模式的发展空间。

  据商业地产观察统计,近5年来,SOHO中国已出售的4个项目共回款资金超过150亿元人民币,因为此次发布会上,媒体也非常关注SOHO中国对回笼资金的使用情况。

  潘石屹现场回应说,这些资金一部分用来偿还贷款、一部分用来投资SOHO3Q,还有很大一部分现金用于分红。据2017年上半年财报显示,SOHO中国董事会建议宣派和派发每股0.346亿元人民币的特别股息。

  潘石屹曾在多个场合表示,未来不会再拿地新建项目,只会专注于SOHO3Q业务。

  (以下是部分现场实录,参与问答环节的有SOHO中国董事长潘石屹,SOHO中国总裁阎岩,SOHO中国财务总裁唐正茂女士。文字由商业地产观察整理。)

  Q: 宣布整售光华路SOHO2和凌空SOHO两个核心物业,其中原因是什么?是不是不看好房地产市场或者不看好重资产的模式?

  唐正茂:现在我们看到市场上资产价格比较高,但投资回报率比较低,所以公司利用市场的机会出售一些资产,这样做的目的是为了让公司变得更轻。我们的物业很优秀,有价值的增长,但是这个回报率的增长都是蛮有限的。基于现在市场的考虑下,我们选择出售一些物业。同时,SOHO3Q是轻资产的,它的价值可以增长得非常高,市场非常巨大,价值量可以增长得非常高。所以我们业务方面也不断做到“轻重”结合。

  Q:SOHO中国近几年回笼那么多资金之后,除了给股东分红,未来这个钱会怎么花?更多放在国内还是国外?

  潘石屹:其实媒体对我们有很多误解。比如前一段时间说我们跟李嘉诚、王健林一起都要跑了,这是误解,我们能往哪儿跑去?这个钱第一个还了贷款,所以负债率降下来了,尤其是境外的贷款大幅度降下来了。SOHO中国不想承担更多的汇率风险,我们的收入就是人民币的收入,我们的负债就是人民币的负债。

  过去20多年的时间,SOHO中国是为了这个城市建房子,但是从现在开始,我们就要把建好的房子最大限度地利用起来,所以SOHO中国做了轻资产转型,推出了SOHO3Q。在未来还可以工作的年纪里面,我希望跟我的同事们一起,我们把3Q共享办公这一件事情做好,这已经就已经非常伟大了,我不想再做别的事情。

  Q:目前SOHO3Q占SOHO中国整体的营收和利润的占比是多少?关于这个项目是否有短期的目标?

  唐正茂:现在SOHO3Q有17000个座位,它们的业绩都算在SOHO中国的投资物业里面,面积占到10%,但是租金收入占比更高一些。从目前来看,SOHO3Q的收入占整个SOHO中国业务的比重还不是很大,我们现在就不做公开披露。我相信随着3Q的规模将迅速扩大,下一期的财务报表上我们会把这块单独披露。

  Q:去年年中的时候潘总曾经说过,把一些非核心的资产包括虹口SOHO,凌空SOHO划到销售的范围内。但今年3月份,潘总在最后一刻否定这个计划,又不卖了。刚刚过去的7月份,您又卖了。您能解释一下您反复的原因吗?

  阎岩:我解释一下,因为当时各种因素的影响,我们的销售曾经推迟了一段时间,但实际上项目的销售一直是在公司计划之中的。所以后来的成功销售给一个房地产基金,这个一直在计划之中,只是中间由于政策变化有一个小的拖延。刚才也介绍过了,下一步公司的资产处置还会按照计划逐步进行下去。

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