SOHO中国上半年租金收入同比上升17% SOHO3Q数据仍未入财报

　　自2015年推出SOHO3Q项目以来，潘石屹就不遗余力地做推广。但在今天SOHO中国发布的2017年上半年业绩报告上，发展了2年的SOHO3Q仍旧未在财报上有所体现。

　　不过，SOHO中国财务总裁唐正茂回答媒体提问时表示，SOHO3Q面积占投资物业的10%，租金收入占比会更高一些。

　　2017年8月22日下午，SOHO中国有限公司（以下简称“SOHO中国”）在香港召开2017年上半年业绩发布会。根据报告显示，公司实现营业额10.7亿元人民币(单位下同)，同比增长47%；租金收入约8.18亿元，同比上升17%；净利润约39.82亿元，同比增长565%。

　　SOHO中国财务总裁唐正茂女士在发布会上表示，营业额增长主要是集团投资物业的出租率不断提升，使得物业租赁收入上升所致。

　　据2017年上半年报显示，除了2017年3月底开始招租的SOHO天山广场外，SOHO中国的成熟投资物业前门大街、光华路SOHO2、凌空SOHO、虹口SOHO和外滩SOHO的出租率均有所提高，平均出租率达到97%，比2016年同期上升了约17%，租赁毛利率达80%。

　　出现这样稳定的经营状况，唐正茂女士表示，主要得利于公司上半年对资产管理的改革。她说，原来SOHO中国的项目由物业管理公司和租赁团队共同运营，在操作上没有很完美的衔接。

　　但改革后，每个项目现在都独立成立了一个资产管理公司，并设置总经理一职，负责这个项目的物业管理、物业出租、统筹、后期维护、政府的关系、推广等所有事务。这样一来，项目运营的所有环节都能更好的衔接，同时项目设立的奖惩机制也十分有效，确保了租赁物业的出租率在一个稳定的水平。

　　盈利方面，公司上半年毛利润为7.35亿元，与2016年同期的5.62亿元相比增长了31%，整体毛利率为69%。净利润的大幅增长，主要因为集团实现较高的投资物业评估增值。报告显示，2017年上半年，SOHO中国投资物业的评估增值为61.54亿元，比去年同期的11.36亿元增加了50.19亿元，同比上升了441.8%。

　　“从财务报告上看，我们每个项目的租金水平都提高了10%以上，加上出租率的提升，这些说明项目的价值高了。” 唐正茂女士说

　　此外，商业地产观察还注意到，SOHO中国上半年的净资产负债率为43%，非常低。而负债率持续低走的原因，主要是上海虹口SOHO物业的出售。

　　2017年6月24日，SOHO中国以股权转让的方式出售了上海虹口SOHO项目，资产价格为35.73亿元人民币，高出成本53%。同时，核心物业上海凌空SOHO和光华路SOHO2正在挂牌出售当中。

　　据商业地产观察统计，近三年来SOHO中国共宣布出售6个项目。其中2014年2月，以52.32亿元出售上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场；2014年9月，以30.5亿元出售上海凌空SOHO的一部分物业；2016年7月，以32.22亿元出售上海世纪广场；加上2017年出售的上海虹口SOHO以及最近宣布出售的上海凌空SOHO和光华路SOHO2，不难发现，SOHO中国宣布出售的6个项目当中不乏核心资产。

　　潘石屹在此前召开的媒体发布会上说，房地产物业的资产增值空间是有限的，SOHO出售项目顺应了市场趋势。未来，SOHO中国更看重SOHO3Q这样“轻资产”模式的发展空间。

　　据商业地产观察统计，近5年来，SOHO中国已出售的4个项目共回款资金超过150亿元人民币，因为此次发布会上，媒体也非常关注SOHO中国对回笼资金的使用情况。

　　潘石屹现场回应说，这些资金一部分用来偿还贷款、一部分用来投资SOHO3Q，还有很大一部分现金用于分红。据2017年上半年财报显示，SOHO中国董事会建议宣派和派发每股0.346亿元人民币的特别股息。

　　潘石屹曾在多个场合表示，未来不会再拿地新建项目，只会专注于SOHO3Q业务。

　　（以下是部分现场实录，参与问答环节的有SOHO中国董事长潘石屹，SOHO中国总裁阎岩，SOHO中国财务总裁唐正茂女士。文字由商业地产观察整理。）

　　Q: 宣布整售光华路SOHO2和凌空SOHO两个核心物业，其中原因是什么？是不是不看好房地产市场或者不看好重资产的模式？

　　唐正茂：现在我们看到市场上资产价格比较高，但投资回报率比较低，所以公司利用市场的机会出售一些资产，这样做的目的是为了让公司变得更轻。我们的物业很优秀，有价值的增长，但是这个回报率的增长都是蛮有限的。基于现在市场的考虑下，我们选择出售一些物业。同时，SOHO3Q是轻资产的，它的价值可以增长得非常高，市场非常巨大，价值量可以增长得非常高。所以我们业务方面也不断做到“轻重”结合。

　　Q:SOHO中国近几年回笼那么多资金之后，除了给股东分红，未来这个钱会怎么花？更多放在国内还是国外？

　　潘石屹：其实媒体对我们有很多误解。比如前一段时间说我们跟李嘉诚、王健林一起都要跑了，这是误解，我们能往哪儿跑去？这个钱第一个还了贷款，所以负债率降下来了，尤其是境外的贷款大幅度降下来了。SOHO中国不想承担更多的汇率风险，我们的收入就是人民币的收入，我们的负债就是人民币的负债。

　　过去20多年的时间，SOHO中国是为了这个城市建房子，但是从现在开始，我们就要把建好的房子最大限度地利用起来，所以SOHO中国做了轻资产转型，推出了SOHO3Q。在未来还可以工作的年纪里面，我希望跟我的同事们一起，我们把3Q共享办公这一件事情做好，这已经就已经非常伟大了，我不想再做别的事情。

　　Q：目前SOHO3Q占SOHO中国整体的营收和利润的占比是多少？关于这个项目是否有短期的目标？

　　唐正茂：现在SOHO3Q有17000个座位，它们的业绩都算在SOHO中国的投资物业里面，面积占到10%，但是租金收入占比更高一些。从目前来看，SOHO3Q的收入占整个SOHO中国业务的比重还不是很大，我们现在就不做公开披露。我相信随着3Q的规模将迅速扩大，下一期的财务报表上我们会把这块单独披露。

　　Q：去年年中的时候潘总曾经说过，把一些非核心的资产包括虹口SOHO，凌空SOHO划到销售的范围内。但今年3月份，潘总在最后一刻否定这个计划，又不卖了。刚刚过去的7月份，您又卖了。您能解释一下您反复的原因吗？

　　阎岩：我解释一下，因为当时各种因素的影响，我们的销售曾经推迟了一段时间，但实际上项目的销售一直是在公司计划之中的。所以后来的成功销售给一个房地产基金，这个一直在计划之中，只是中间由于政策变化有一个小的拖延。刚才也介绍过了，下一步公司的资产处置还会按照计划逐步进行下去。