金融街：千亿有息债压顶

　　乐居财经 黄冬艳 发自广州

　　2020年黑天鹅突如其来，房企大多面临流动性压力。金融街控股尤其如此，截至4月末，它的有息负债总额已经接近千亿。

　　为了偿还债务，金融街近日向深交所申请发行一笔小公募债券，金额高达181亿，已在5月27日获得了受理。

　　前不久，金融街发布的公告显示，其累计新增有息负债超过了净资产20%。仅今年前4个月，就新增了114.74亿的有息负债，占2019年末净资产的29.43%。截止4月末，其有息负债余额已经达到 984.25 亿。

　　近几年，金融街才开始在全国迈开扩张步伐，谁料又遭遇新冠疫情。受疫情影响，该公司一季度的营收和利润也都出现了大幅下降，回款减少，经营活动的现金流，乃至现金和现金等价物的净增加额都变成了负数。

　　今年以来频频发债的动作，千亿有息负债压顶之下，金融街展现出了对资金的渴求程度。

　　短期负债增96倍

　　2020年一季度，金融街仅实现了 25.4 亿元的销售额，同比下滑 65%，其中商务地产项目销售签约4.7亿元 住宅地产项目销售签约20.7亿元。

　　由于售楼处关闭、项目停工、商业运营项目也都因此关闭或减少营业时间，金融街同期的收入和利润都大幅下降，营业收入同比减少42.37%至22.45亿、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比更是减少了79.44%，仅为1.06亿。

　　收入将近腰斩，虽然要归咎于疫情对行业和市场的整体影响，但对债务问题本就日渐紧张的金融街而言，影响便是叠加的了。

　　2019年末，金融街的净资产为389.81亿元，有息负债余额为869.51亿元，但截止2020年4月末，有息负债的数字就增加了近115亿元，至984.25亿元，已占其2019年末净资产的29.43%。

　　增加的负债中，除了33.93亿的其他负债，主要就是非金融企业债务融资工具(SCP)和 CMBS，金额82亿。

　　乐居财经了解到， 2020年1-4月金融街先后发行了三期共计73亿元的超短期融资券，利率均在3%以下，另外还以其北京金融街中心项目为底层资产发行了一笔规模高达80亿但利率却低至2.8%的CMBS。

　　因有国企背景，金融街融资利率往往比行业平均水平偏低，但由于其有息负债规模过高，需要支付的利息并不少。

　　2019年，金融街全年的利息费用高达20.17亿元，而2020年一季度，在营收和利润都大幅缩水的情况下，其利息费用支出依然高达5.03亿，几乎占了同期22.45亿营业收入的四分之一。

　　根据今年一季度财报披露的数字，截止2020年3月末，金融街的短期借款就一下子从2019年末的5000万增加到了48.5亿，另外还有一年内到期的130.83亿非流动负债，仅此两项规模就已经接近180亿。

　　而与同期的资金规模相比，金融街的流动性问题就显得尤为突出了。

　　乐居财经从金融街一季度报告中获悉，截止今年3月末，其拥有的货币资金仅87.18亿，同期经营活动现金流净额为-45.93亿，投资活动现金流净额-0.12亿，筹资活动现金流金额22.96亿，现金及现金等价物净增加额则为-23.09亿，期末现金及现金等价物余额仅86.05亿。

　　第二季度金融街及其子公司仍在持续发债融资，除了集团层面向深交所申请发行181亿的小公募债券，乐居财经还从企查查上获悉，仅5月初金融街就一下子为旗下天津、北京、深圳、惠州4家子公司共计约19.13亿的贷款提供了担保。

　　市值缩水，不足200亿

　　起家于北京金融街项目的金融街，也曾在商业地产领域“打出一片天”，2014年才开始从北京迈步上海、广州，但却因为接连获取项目的成本过高，而项目开发周期较长，使得资金承压。

　　而后的2017年，金融街决定加大力度向全国扩张地产开发业务规模，陆续落子武汉、成都、苏州、佛山等城市，却因为调控的加码陷入困境，导致扩张过快但周转却过于缓慢。

　　2018年金融街的存货，从2017年的578.96亿一举增加到了776.38亿，2019年末增加到800.41亿，及至2020年一季度末，这一数字已经变成了813.9亿。

　　几年前，安邦保险入主引发股争动荡后遗症、周转慢、区域布局踏错步，种种因素综合之下，导致了金融街的规模滞后和流动性困境，债务也一升再升。2019年中，为了还债的金融街还将上海金融街海伦中心两栋楼出售，套现了10.54亿。

　　今年以来因为业绩表现不够理想，加之流动性问题日渐突出，金融街的股价也是一路在波动中呈下降态势，从1月份最高的8.27元／股降至近期最低的6.37元／股，市值也不断缩水至200亿以下，甚至不足其投资性房地产项目估值的一半。

　　据机构估值报告，截至2020年3月份，金融街在北京、上海、天津等城市共有14个写字楼、购物中心等投资性房地产项目，总建筑面积约为87.23万平方米，于2019年末的市场估值约为423.83亿元。

　　同期内，包括上述14个项目在内，金融街用于出租的物业资产共有约95.84万平方米，另外还有约19.98万平方米的酒店、体育中心等经营物业资产。

　　2019年，以上这些持有性的商业运营资产，共计为金融街带来了26.9亿的营业收入，同比增长6%，实现息税前利润 14.5 亿元，同比增长14%。

　　整体而言，金融街商业项目的营收在增长，但从出租率看， 截止2019年末金融街出租率在90%以上的项目只有一半，且基本是北京运营相对成熟的项目，上海和天津的写字楼项目，目前出租率仍在80%以下，天津的两个项目更是不足70%。

　　金融街公告显示，截止2019年末其投资性房地产账面余额396.86亿，其中完工的投资性房地产的账面余额315.91亿，在建投资性房地产的账面余额80.95 亿。

　　换言之，即便商业项目毛利率高达91.34%，但碍于开发周期较长，部分项目仍需要投入大量的资金。

　　趁着目前内房股物业分拆的热潮，金融街也在今年1月份正式宣布，要将其物业管理业务分拆赴港上市，并递交了上市申请。

　　截至2019年9月30日，金融街物业为内地共137个物业项目提供物业管理及相关服务，涉及在管建筑面积合共约1900万平方米，同年内前9个月的收入则为6.91亿。从收入和在管面积等情况来看，金融街物业的规模也尚在行业的中下水平。