北京“商住倒挂”现逆转 写字楼商圈向五环外扩散

　　2003年、2004年的时候，写字楼的售价是住宅的1.5倍，商业是住宅的2倍以上，当时“住改商”颇为盛行。到了2007、2008年，住宅市场火爆起来，“商改住”盛行，这一轮的“住改商”正是对前几年的补涨。而随着市场的完善，北京“商改住”目前已经成为市场绝版，逐渐消失，而曾经大行其道的“住改商”又将重新获得楼市青睐。

　　近两年，北京甲级写字楼租金的涨幅有目共睹。根据戴德梁行统计数据，北京写字楼租金在2012年第二季度较两年前相比上涨了85%，相比一年前也有46%的上涨。

　　根据近日多家地产研究机构发布的第三季度北京写字楼市场报告，截至今年第三季度末，北京甲级写字楼租金环比增长2.4%，至每平方米每月312.6元，同比上涨21.3%。尽管租户对高租金增长率的抵制心理愈加明显，但业主依旧继续上调租金。其中金融街及CBD区域租金继续引领市场，分别以每平方米每月401.6元及382.9元位居首次席。

　　“租金涨幅过高主要还是因为供需失衡，现在写字楼市场已经从买方市场变成了业主市场。”业内人士表示。

　　数据显示，2010年，北京写字楼全年供给量为44万平方米，但当年的需求量却达到78万平方米。今年到目前为止，全年供应量22万平方米，而吸纳量超24万平方米，目前市场可供租赁的面积仍然非常小。

　　上述中介从业人员小李则认为，很多企业现在手上都有大批闲置资金，这些资金投向何处，是一个很大的课题。因为投资渠道过窄，不少企业会拿一部分资金投向经营性物业，比如以前租赁办公楼经营，现在会直接购买物业，一方面为了减少租金支出，另一方面亦可增值保值，综合算下来，投资回报基本能达到5%~6%。

　　在业界看来，CBD、金融街等热点区域写字楼租金水平经过两年的持续上涨已经几乎逼近租户所能承受的极限，如今写字楼市场外溢效应正在显现。比如顺义新国展、望京、亦庄、总部基地等非核心商圈正凭借成本优势跻身市场主流。

　　在过去的一年中，就出现一些大公司纷纷逃离北京CBD的事件，顺义新国展、上地、亦庄等区域成为它们的办公新址。

　　记者走访了顺义新国展区的北京方糖。主要考虑到在新的楼市格局中，写字楼的市场优势将逐渐显现出来，而且北京方糖所处的新国展区域常年举办各种国际性大型展览，必然带动区域经济服务业的繁荣，而北京方糖正处在新国展区域经济辐射核心区，为北京方糖的区域发展提供了可靠的保障，此外，15号线毗邻北京方糖，直通顺义城区和北京市区，京承高速和机场高速以及京密路环伺左右，畅达北京闹市区。强大的区域发展前景和畅达的交通，将北京方糖的服务范围扩展到北京城区。

　　“从2009年以后，北京写字楼的市场竞争或者开发已经延伸到了四环以外，如今，五环外的市场竞争也已经趋于明显，写字楼商圈扩散化的趋势越来越明显。”业内人士表示。