2012年东莞商业地产发展迅猛 专业市场成“生力军”

　　2012年东莞商业地产市场火爆异常，“综合体”又成为其中最热门的关键词。长安万达广场、东城万达广场、长安万科广场、环球经贸中心、富盈世界汇等大型城市综合体，都具有变革城市发展的里程碑意义。然而在东莞商业地产2012年的发展史上，却还有一种必须正视的物业形态：专业市场。

　　所谓的专业市场，即是指专门针对某个行业进行展示销售的商业地产。厚街鞋业总部基地、虎门国际轻纺城、宏远万菱广场、茶山(国际)生态食品城、高埗义乌小商品城、汇景成品鞋批发中心、美吉特国际采购中心等项目都具有标杆意义。在城市综合体扎堆的商业地产市场，专业市场无疑是一支生力军，为东莞商业地产的开发带来了更多启发。

　　2012年东莞专业市场很“忙”

　　2012年5月17日，由美吉特集团投资兴建的东莞美吉特塑料中心启动暨战略合作伙伴签约仪式在常平会展中心举行；7月28日，宏远万菱广场的开盘；12月15日，高埗义乌小商品城举行项目启动仪式；22日，虎门国际轻纺城营销中心正式开放；23日，茶山生态食品城正式开盘招商。2012东莞专业市场的表现十分抢眼。

　　作为世界鞋业总部基地的代理商，正太联合对于专业市场更有发言权。“2012年的专业市场项目扎堆推出，主要有两个原因：一是政府提倡的产业转型升级，政府希望转变东莞各镇区以制造业为主的产业现状，希望有所突破。其次，开发商和投资者都在寻求新的投资方向，开拓新领域，或许他们认为专业市场拥有巨大潜力。” 正太联合副总经理何月媛认为，专业市场的开发近期所呈现的井喷态势是多方面的因素导致。　　 

世界鞋业总部基地效果图

　　“一个专业市场的开发过程是一个复杂的过程。而在商业地产中，专业市场的成功则必须不能仅仅立足于卖铺，而更多的是需要持久经营。只有把重点放在经营上，专业市场才能生存更久，而不是凑一时之‘热闹’。”何月媛介绍，正太联合做过很多的专业市场项目，如家具建材、服装鞋帽等都有涉及。经过这么多项目的积累，何月媛认为唯有把持续经营的理念放入专业市场的成长目录中，才能创造一个完美的产业地产。“以世界鞋业总部基地为例，从成立至今，正太对市场做过7次的调研，同时，期间还举办了四届世界鞋业发展论坛。在其孕育的几年中，世界鞋业基地的户外广告投放额已达千万之多，而并唯有简单的去为卖铺而宣传造势。更多的是在塑造品牌，建立产业魅力，使其立足于市场基础。因此才得到了社会和政府的认可和支持。”

　　其实，东莞的专业市场项目一直都有在不愠不火的发展着。在东莞，最发达的交易市场算得是虎门。作为华南地区的服装交易中心，虎门的服装交易市场早已成为了虎门乃至东莞的一张名片。包括黄河时装城在内的大大小小的服装交易市场曾让整个虎门交易环境盛世繁荣，车水马龙，遍地黄金。

　　“虎门的交易市场很发达，经过多年的积累，它拥有肥沃的市场土壤。所以，专业市场的发展在虎门已经很成熟，虎门国际轻纺城所扮演的布辅料交易中心角色也得到了大家的认可。”虎门国际轻纺城营销总监周红说，虎门布辅料市场经过10多年的发展，现已形成十个成熟的专业化布辅料市场，2000多家布辅料厂商扎根虎门图发展，而虎门国际轻纺城的诞生则对推动虎门服装产业的更好发展更加起到了积极的作用。　

虎门国际轻纺城

　　除了虎门，厚街也是东莞专业市场发展的前沿阵地。曾负责华南MALL、中惠熙元、奥园广场等知名商业项目或地产公司商业运营、有着多年商业地产经验的汇景集团商业运营管理公司副总经理王文达有着对厚街的专业市场的独到见解。说起厚街鞋业这么多年的发展，王文达有些遗憾。“其实和虎门相比，厚街的鞋业更有优势，但这么多年却一直没有做过虎门。因为虎门的商业更趋于外向型，外单占70%，内单占30%，而厚街却恰恰相反。”

　　王文达对房掌柜表示，厚街早期的商业大多数都是自发形成的，比如现在最繁华的康乐南就是代表之一。由于这种自发无序的生长，也产生出了诸多弊病，没有统一的商业规划、没有良好的购物环境、市场秩序混乱……而汇景成品鞋交易中心的出现，就是要将周边散乱的商户整合起来，形成一个大的批发交易市场，将全国各地的商户引来采购交易。　

汇景成品鞋批发中心

　　而在今年7月28日开盘销售的宏远万菱广场项目则是专业市场中起死回生的例子。该项目曾用推广名为“时代广场”，采用对外租赁的形式经营，但因定位等原因一直做得不是很旺。2012年，宏远地产引进实力强劲的“万菱实业”和“广州谊园”原班经营团队，由“万菱实业”策划销售并负责后期经营管理。“万菱实业”对该项目进行了重新定位和运营，正式发售商铺，也因此引来了不少商铺投资客。宏远万菱广场销售中心展出文具、玩具、精品等，项目将打造成华南文具精品批发展贸旗舰。

　　 
宏远万菱广场效果图

　　东莞其他的专业市场也不乏有令人惊艳之处。如万江车站旁的东莞千昱发义乌小商品商贸城义乌小商品城，在项目推出初期，它并没有急于去推销它的铺位，而是着重放在持续经营上。对于市场的定位非常清晰，一边宣传其自身的同时，还引进了一些餐饮和其他一些服务行业，很好的营造了商业氛围，带动了整个专业市场的活跃度和交易氛围。所以，千翌发义乌小商品城在万江车站片区一直保持热度，更多的商家都期盼入驻。或许，最近启动的高埗义乌小商品城项目可以从此借鉴一二。

东莞千昱发义乌小商品商贸城

　　“东莞专业市场经过20多年的发展，覆盖了服装、鞋材、轻纺、农副产品、五金机械磨具、家具、百货等行业，对东莞GDP的发展起到一定支撑的作用。但目前专业市场是呈现不平衡的发展，不同区域不同行业都有自身的特点，出现冷热不均的发展状态，如虎门服装行业、厚街鞋厂行业、长安饰品中心、常平大京九塑胶市场、寮步汽贸等发展已趋成熟，其他大部分则在起步的阶段。”东莞瑞峰置业市场管理中心副总经理李毅说道。

　　专业市场前景

　　“不是东莞所有的镇区都有市场土壤。东莞的镇区都是制造业基础，交易氛围不强，所以，对于一些镇区的专业市场项目，我认为是不乐观的。”何月媛还提到，东莞始终成为不了大的集散地，这和东莞所处区域有关。因为在周边的广州深圳都是大的集散地，如虎门的服装产业下滑的原因也在于此，市场中很多品牌都是深圳和广州的，同时更多的市场份额也被广州深圳拿掉。以前主要做出口，但近年出口回缩，导致产业几度徘徊。

　　对于东莞专业市场的前景，何月媛表示不容乐观。她认为，在东莞，其实专业市场已经很多，容量过多，已经供过于求。对于那些以制造业为主的镇区，对专业市场的投资更是需要谨慎对待。之于开发商，何月媛则建议慎用高额返租，千万别把成本过高转嫁到商户。不然，这趟深水的专业市场，只会是热闹场面，悲惨落幕。

　　而李毅则对未来的专业市场前景看好，他给出了三个理由：一是政府近年来对专业市场的支持力度加大，在规划、资金、建设方面都给予支持;二是东莞轨道的发展，交通便利性，为专业市场发展提供了支撑; 三是展贸结合模式日渐成熟，对专业市场的品牌宣传对起到关键的作用。

　　在东莞商业地产领域中，2012年专业市场确实亮点颇多。但细看之下，其实大部分专业市场的发展都具有因地制宜的特色。比如虎门轻纺城依托虎门服装产业，厚街鞋业总部基地、汇景成品鞋交易中心依托厚街的制鞋产业，宏远万菱广场依托周边的文具批发城成熟氛围，美吉特塑胶中心依托常平大京九塑胶市场……专业市场的发展存在一定局限性，但也不失为东莞产业升级转型路上的一大突破口。随着转型升级的深入，在东莞未来的商业地产开发史上，专业市场或许将占据更多份额。