明发集团激进扩张面临高执行风险 再融资1亿美元

　　市场的回暖，近期各大房企融资不断，正形成一股境外融资潮，短短半个多月已发债融资超过300亿美元。

　　为舒缓贷款压力，加快扩张步伐，赶上这趟大潮流，规模并不大的明发集团也发起今年的第一笔融资。

　　1亿美元融资与资金压力

　　1月27日晚，明发集团发布公告称，公司连同附属公司保证人与初步买方就发行本金总额为1亿美元的优先票据订立购买协议。

　　根据协议，该笔优先票据于2018年2月1日到期，票据将自2013年2月1日起按年利率13.25%计息。另外，票据初步买家为瑞士信贷、花旗、工银国际证券、RBS及摩根士丹利，同时票据发行的估计所得款净额将为9700万美元。

　　对于所得款项净额的用途，明发集团表示，公司拟将大部分所得款项净额用作其若干尚未偿还款项(包括银诚于2012年11月向公司提供的2000万美元贷款)的再融资，其余款项净额用作一般企业用途。

　　此次明发融资的金额虽然并不大，但在一定程度上肯定还是缓解了其部分资金压力，不过即使在2012年总体业绩有所增长的情况下，明发的压力也并不见小。

　　根据明发集团2012年销售数据显示，截至2012年12月31日止年度，明发集团未经审核合约销售额为53.36亿元，同比2011年的合约销售总额32.51亿元增长约64.15%。

　　另外，明发集团的合约销售总面积为70.7万平方米，同比2011年的合约销售总面积41.67万平方米增加约69.67%。

　　且看2012年的销售数据，明发的成绩确实还不错，但实际上起伏波动性大，发展并不是很稳定。在2012年上半年，明发集团净利润同比下降了55.7%。

　　对此，标普也指出，明发集团的销售执行纪录好坏不一，部分原因是过去18个月内中国政府调控房价的措施所致。2012年上半年的销售迟缓，不过随着房地产市场趋稳，下半年销售反弹。

　　销售的不稳定，使得公司资金压力逐步渐增，而为了缓解这一压力，出售股权收益资金不失为一种发展扩张策略。

　　扩张激进与执行风险

　　所以除了是次再融资，明发此前曾表示，出售事项给予集团变现其投资于项目的良好机会。

　　2012年1月份，明发集团发布公告称，全资附属明发集团(香港)有限公司作为转让方，以10.535亿元向南京软件谷发展有限公司出售江苏明发工业原料城49%股权。

　　预计出售完成后，集团将会就截至2012年12月31日止年度，录得出售事项所得税前收益约3.4亿元，出售所得款项拨作为一般营运资金。

　　而同年3月份，明发集团又再一次出售股权，3月26日，明发集团与一澳门居民签订转让协议，同意转让厦门龙祥房地产50%权益，总转让款11.84亿元。

　　显然，无论是债务再融资还是出售资产，都是为了保证公司发展，加快扩张的步伐。不过，标普分析师陆枫则指出，明发集团拥有激进的扩张偏好，在新市场也面临较高的执行风险。

　　日前，标普就此次明发的发债融资作了一番分析。标普认为，明发集团的运营规模有限，其激进的扩张计划面临执行风险。

　　同时，标普还指出，由于总额24亿元的两批可转债存在赎回可能，明发集团面临温和至较高的再融资风险。由于过去12个月的多数时间内明发集团的可转债处于价外，因此赎回的可能性较大。

　　不过，虽然存在一定的融资风险，但明发还是有办法应对问题。标普表示，明发较低的土地成本，较高的利润率，多元化的产品组合，以及在厦门和南京市场的运营纪录，可以一定程度上缓解上述劣势。

　　诚然，标普分析师陆枫也指出，明发集团在厦门和南京市场以外非本地市场的项目销售将占到整体物业销售的很大一部分。不过由于新市场的多数项目仍在开发当中，拥有激进扩张偏好的明发集团在新市场的经验有限。