发展历程分解：万达与麦格理的REITs探索

　　商业地产上市通常有两种途径：成立商业地产公司上市，或者把部分资产打包成基金，进行信托基金上。2005 年末，大连万达集团与澳大利亚投行麦格理银行合作，计划在香港发行总额100 亿港元的REITs 产品。

　　但经过近一年运作，终因香港证监会提高REITs门槛而失利。2006年7月，《关于规范房地产市场外资准入和管理的看法》出台，严厉限制境外公司收购内地物业。如果境外公司在国内购置物业，必须在境内注册公司。并适用33%的企业所得税，而不是营业额15%的留滞税。这实际上是当时万达REITs 招股说明书向投资人宣传的最大卖点：麦格理可以在合适的时机不断收购更多的万达商业广场以使投资人分享中国更多地区零售市场繁荣。新规定麦格理将不能以离岸形式收购内地物业，从而享受优厚的留滞税。

　　【商业思考】何为离岸资产包

　　Ø 万达与麦格理合资成立一家境外基金公司，万达以物业出资，麦格理以资金出资； 

　　Ø 万达可以通过注入项目部分股权进行融资，不受国内市场限制； 

　　Ø 在发行 REITs失败后，改公募为私募，通过发行CMBS（债券) 对境外投资者进行私募； 

　　Ø 这也就变相的为万达在境外形成离岸资产包。 

　　此后，麦格理银行引导万达走上了跨境CMBS（商业房地产抵押贷款资产支

　　持证券）之路，后者更适合着眼于中长期收入的机构投资者，最终于2006 年9

　　月私募发行1.45 亿美元跨境CMBS。

　　【商业思考】万达CMBS的优势 

　　Ø CMBS的优势在于发行价格低、流动性强、放贷人多员化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持资产控制权和未来增长潜力，以及资产负债表表外融资等。 

　　Ø CMBS可以使投资人和融资方获得双赢，不仅使得融资方获得较低成本的贷款，同时还能使得投资人获得心仪的风险和回报。 

　　Dynasty Asset (Holdings) Ltd.公司发行的价值1.45 亿美元的2006-1 系列商业

　　房地产抵押贷款支持证券，交易的发起人是麦格理-万达房地产基金。该项交易是首笔涉及中国大陆商业不动产的资产证券化项目，由一个国内外的抵押品组合对其提供支持，该交易涉及了万达9 个分布于中国东部数省的大型商业零售房地产项目。该证券的预定期限为2.75 年，法定最终期限为5.75 年，发行收入用于收购初始贷款人发放的贷款。