嘉凯城今年面临60亿债务压顶 发展商业被指是概念炒作

　　曾借壳ST亚华实现华丽转身的嘉凯城，去年上半年业绩遭遇巨亏，下半年开始4折“割肉”甩卖旗下多个项目，打包出售住宅、酒店等物业回笼资金，以期能填补今年即将到期的60亿元债务。

　　内忧外患下，近期公司提出发展消费型城镇商业的战略，并开始大刀阔斧整合内部资源，但行业人士分析指出，所谓的消费型城镇商业战略并没有特别新颖模式，恐仅是概念炒作，短期内提振业绩作用不大，其盈利风险难估。

　　去年前三季度几乎全线亏损

　　“割肉”甩卖项目、出售旗下资产、成立信托基金“救急”，这是浙江开发商嘉凯城在2012年时间内频频引人注目的动作，俨然已成为继绿城中国后又是遭受国内房地产调控影响的典型性代表。

　　2009年，借壳ST亚华实现华丽转身的嘉凯城成为浙江省国资委旗下唯一房地产上市公司，公司主要业务范围在长三角。拥有超60%的国有控股背景的嘉凯城，上市初期扩张之路高歌猛进，融资更是拥有无比优势。

　　但在长达2年之久的国内房地产调控政策下，嘉凯城中高端产品遭受严重滞销。据1月28日公司对旗下13个控股公司2013年最新担保公告显示，旗下主营房地产业务以及酒店业务的控股公司，其2012年1-9月份盈利状况几乎是全线亏损。

　　2012年上半年嘉凯城净利润为亏损3.28亿元，下滑高达4600%，三季度业绩同期减少235%，加上超过60多亿元将在一年内到期债务。2012年7月份以来，嘉凯城位于无锡、上海、杭州等地的项目大幅降价促销，嘉凯城旗下嘉业系列无锡项目、名城系列青岛项目一度给出高达50%的大幅折扣，此后青岛部分项目打折幅度超过60%。

　　面临住宅销售重创、国内调控仍未放松、行业竞争加剧集中度提升的形势，曾经多种业务发展的嘉凯城亟待内部资源整合，谋求新的利润点。

　　“房地产以往依靠拿地升值盈利的优势将不再持续，但公司不可能脱离房地产开发业务，只有寻求新的利润成长点”，嘉凯城一内部人士对网易财经表示，公司发展商业战略早在2012年中期集团就已提出构思设想。

　　据悉，目前嘉凯城旗下拥有房地产开发、金融、贸易以及物业服务等多个领域业务，且有些控股公司身兼数职。上述公司内部人士透露，公司现在明确要大力发展商业，配合中央提出城镇化发展。但管理过程中也发现，一个公司又搞房地产开发，又搞贸易，很难做到专业化运营，所以现在集团内部资产正进行大力整合。

　　2012年12月中旬，嘉凯城公告提出，调整公司现有自持商业物业形态结构，搭建公司消费性城镇商业的投资、兼并收购与运营平台。12月28日，嘉凯城以12.37亿元的价格出售旗下中凯城市之光的存量物业，此后又收购杭州兰通实业。

　　今年面临60亿元债务压顶

　　不少遭受房地产调控的国内开发商，早在2010年期间就已寻求发展商业规避楼市政策，冲刺业绩。从嘉凯城来看，面对周围激烈的竞争环境，转战商业早已迫在眉睫，但短期内商业项目对业绩贡献效益不大。

　　网易财经注意到，2012年下半年开始，嘉凯城开始4折“割肉”甩卖旗下多个项目，打包出售住宅、酒店等物业，无疑不是加速回笼资金举措。尽管公司方面一度否认2012年业绩亏损，但在外人看来，频频动作除了冲刺年终业绩外，偿还债务恐也是亟待解决问题。

　　根据最近的公告数据显示，2012年第三季度，公司货币资金19.6亿元，一年内到期非流动负债29.8亿元，短期借款30.8亿元，这意味着一年内归还的债务将达到60.6亿元。

　　国元证券调研也显示，公司一年到期债务接近60亿元，其中17亿元涉及信托，部分短贷基本会采用展期方式延续，至明年上半年实际需要偿还的款项在30亿元左右。

　　1月28日，嘉凯城公告指出，对下属控股公司及控股公司为其下属控股公司后续提供总计达49.4亿元担保（含到期续保和新增担保）。被担保的主营房地产业务以及地产链的公司，2012年前三季度净利润基本是全线亏损。

　　截至公告日止，嘉凯城对外担保余额为40.83亿元，占公司净资产的比例为99.13%。值得注意是，以上担保余额中预计有24.19亿元将于2013年因借款到期而解除担保责任。

　　一不愿具名分析师则认为，去年这家公司收益下滑，主要原因在于嘉凯城有很多项目是高端产品，政策调控对其所造成的限制和影响都比较大，2012年预计全年销售应该在60-70亿元左右，如果2013年卖得好的话，还是比较有能力兑付的。这位分析师还认为，加上嘉凯城国企背景，可以享受到比较好的资金支持和信用保障，面临的债务风险并不大。

　　上述公司内部人士也再度澄清，近期公司也算过账面，是具有债务到期兑付能力的。而对于2012年销售情况，她表示，跟年初计划比较，2012年公司业绩应该有稳定增长，目前都没有发亏损预告。去年下半年公司降价促销也是存量去化、冲击业绩销售行为。

　　发展商业被指仅是概念炒作

　　网易财经了解到，尽管嘉凯城早期就已操盘过多个商业项目，但此次收购的兰通实业主要是在一线城市城乡结合部与三四线城镇打造小城镇商业中心概念，诸如“名镇天下”品牌及美食休闲特色街、形象城、都市邻里商业街等产品。

　　按照嘉凯城此前对媒体发布的规划，2013年，将是公司体验式消费型城镇商业的样板店打造阶段，期间有望打造出一批样板项目，快速形成自主品牌效应，2014年到2017年，体验式消费型城镇商业将先后进入连锁复制模式、金融模式打造阶段，并最终形成规模化发展。

　　“商业战略并没有特别新颖模式，恐怕是概念炒作，只是为了方便拿地”，同策咨询研究中心总监张宏伟说，尽管中央提出发展城镇化战略，但做好三四线城市的商业还是很艰难，盈利风险难以评估，这不仅需要考虑到消费结构变化，还有消费观念以及融资流通等多方面变化。

　　张宏伟说，现在不少房地产开发商打着文化产业园等噱头，主要用意也是为了拿地方便，享受政策上的优势。

　　此外，日前多家行业机构发布的2013年商业地产市场预计数据显示，2013年期间，诸如购物中心或者商铺类的商业地产进入市场供应量将呈现井喷之势。

　　“嘉凯城现在在很多城市都有项目，在项目中间规划一些商业项目，其实是相得益彰”，一位长城证券人士向网易财经表示，但发展消费型城镇化项目，目前还不了解他们怎么做，究竟是住宅的配套还是纯粹的商业项目，包括未来盈利模式，能力还是有所不同的。

　　该人士表示，一般来说，用来卖的话对业绩的影响比较大；如果只是租的话，租金对于业绩增长其实不是很明显。

　　嘉凯城公司人士表示，商业主要朝着特色商业街发展，上述出售以及收购事宜目的也是首先从公司内部进行资产调整，与公司发展商业定位一致，不符合的都将会剔除，预计2013年还要进行资产优化，还会进行一些项目收购安排。

　　但对于公司商业模式如何走，涉及具体事项，盈利等，该人士也坦言，现在不好说，还是要看后面项目发展，现在公司首要就是明确商业定位。