广州国际金融城首拍4地揽金130亿 被指门槛偏高

　　在珠江新城这个广州CBD可出让土地几近没有的当下，广州政府方面重新寻找第二个可以发展商业和金融的区域，并号称该片区的打造将超越珠江新城，成为广州的“华尔街”，这就是广州国际金融城。

　　2013年2月7日，广州国际金融城首批土地正式出让，从结果来看颇让人意外。当日，仅4宗土地却收金近130亿元，该数字几乎等于2012年广州全部土地出让金的1/3。

　　而这也是2013年广州土地市场第一拍。

　　知名房企争相角逐

　　据现场报道显示，2月7日拍卖会争夺最激烈的是天河区黄埔大道金融城起步区A001地块，共有7家公司进场角逐，最终广州联鸿力挫广州银行，成为该区域的首个“地主”。

　　金融城起步区A001地块位于地铁5号线科韵路站上盖，交通便利，距珠江对岸的琶洲会展中心仅5分钟车程，将建成最高300米的大楼。

　　该地用地面积达37441平方米，建筑面积达22万平方米，挂牌起始价约26.9亿元，最终成交价达到39.9亿元，超出底价13亿元，折合楼面地价为17762元/平方米。成为“地主”的广州联鸿实业举牌非常坚决，几乎是不假思索地应战举牌。与其周旋最久的广州银行举牌代表，在38.6亿元时接通电话小声汇报情况后才举牌，但最终还是不敌广州联鸿实业。

　　现场有围观者认出，广州联鸿实业去年曾火拼珠江新城D4-B2地块，最终落败于恒大地产。

　　金融城A003和A005地块是打包出让，用地面积72922平方米，建筑面积522425平方米，挂牌起始价626910万元，最终由88号广州绿地和邦杰置业有限公司、穗荣房地产开发有限公司以64亿元直接夺得。

　　另外，金融城A007地块，用地面积达36914平方米，建筑面积为209466平方米，挂牌起始价251360万元，由98号广东省铁路建设投资集团与守鸿有限公司以26亿元成交。随后有消息称，守鸿有限公司为华润置地的全资子公司，如消息无误，这也是华润首入广州。

　　可以看出，虽A001地块的获得企业并不太出名，但另几宗地块中却也包含了如绿地、华润这样的知名企业。

　　事实上，当天到场争夺的大房企不在少数，其中更是有不少企业高管亲自出席督战。据悉，当日出现在拍地现场的房企高层包括新鸿基华南总经理黄少媚、广东保利总经理何思蓉、合景泰富孔氏三兄弟之一的孔建文、广州万科总经理唐激扬等，另外中海、越秀等不少房企也到现场观战。

　　最终，国际金融城首批出让地块最终成交价共129.9亿元，溢价率为14%，加上同日由中海16亿获得的珠江钢铁地块，广州单日卖地接近146亿。

　　政府力推与高楼面价

　　广州市国土房管局局长李俊夫在当天的卖地会结束后向媒体表示，此次卖地的结果证明广州是国家中心城市内投资环境最好的城市之一，下一步国土部门将根据市场情况，在今年加大土地拍卖的频率和密度。

　　李俊夫称，此次出让地块全部位于综合商业区，在天河区黄埔大道南侧，紧邻地铁5号线科韵路站和车陂站。广州作为华南地区中心城市，金融产业发展迅猛，各类金融业态企业用地需求迫切。国际金融城依托珠江新城CBD，规划高起点，建设高标准，配套全方位，必将成为市场关注的热点和广州未来城市发展的标杆。

　　其续指，广州市国土房管局将主动做好供地服务，按照市政府批准的土地出让方案，结合土地收储情况和市场需求，分期分批供地，稳步组织金融城起步区土地公开出让工作。

　　据悉，广州国际金融城计划在今年第二季度推出第二批土地。

　　事实上，对于广州国际金融城，广州政府方面颇为重视。

　　2012年底，广州市国土局方面甚至为该区域举行了专场的土地推介会。

　　去年12月13日，广州市为国际金融城起步区举行招商推介会，首批亮相的包含了大热的金融城450米新地标等9宗将在近期推向市场的地块。

　　出于对该区域的重视，广州市市长陈建华亲临助阵，并现场签发入驻邀请函。本土地产大佬恒大董事局主席许家印、星河湾董事长黄文仔等也亮相推介会。

　　据当时的资料显示，广州国际金融城整体规划研究范围北起黄埔大道、中山大道，南至珠江，东至天河区界，西至华南快速干线，总面积7.5平方公里。

　　据悉，广州国际金融城规划区域现主要由“五厂一村”构成，即昊天化工厂、广州电池厂、广州热电厂、车陂水厂、广东玻璃厂及棠下村。整个金融城分东核心区、西核心区和拓展区，东核心区规划用地面积1.0平方公里，建筑面积184万平方米，包含商业金融业用地面积155万平方米；西核心区用地面积1.2平方公里，建筑面积297万平方米，商业金融业用地面积270万平方米，无居住用地。

　　而首批9宗出让地块总用地面积约24.75万平方米，预计建成物业总建筑面积约137.48万平方米。9宗出让地块沿黄埔大道沿线，涵盖城市综合体、商务办公、商业、酒店、服务型公寓等。

　　或许正是因为有广州政府的强力保障，加之地理位置优越，足以辐射目前已经发展不错的珠江新城、琶洲区域并形成协同作用，广州国际金融城首次卖地就获得了多家房企的青睐。

　　而对于本次拍卖，中原地产（房源、代理、租房）项目总经理黄韬接受媒体采访时表示，土地拍卖结果合理。其称，广州国际金融城是政府重点规划发展的区域，因此能吸引到众多大型房企的关注。当然，商业用地不可能像住宅用地那样出现大幅度溢价，但A001地块还是经过60多轮的争夺才能拿下，说明开发商对后市的信心比较充足。相信政府对接近130亿元的卖地收入也会比较满意。

　　合富置业首席市场分析师龙斌则认为，以金融城的独特定位以及无法估量的发展前景而言，金融城首次拍出的几宗地价格与市场情况相符，政府未来土地提价可能性不高。

　　其进一步分析称，如果未来地块建设公寓，楼面地价1.7万/平的话，现在建好，产品价格将会在2.5万/平-3万/平之间，与现在区域同类产品价格差不多。但未来5年到10年，金融城的价值难以估量，产品有可能会涨到5万，甚至10万。

　　从这个方面看，龙斌认为金融城首批地地价是合理的，符合预期。但龙斌强调，金融城产品涨到5-10万，都将是5年甚至10年之后的事情。

　　然而，广州另一位资深地产专家韩世同却撰文表示：“相比珠江新城以及白云新城万达地块，金融城被过于拔高了，市场过热，企业对金融城后市过于乐观，未来有可能承担风险。”

　　对于金融城首次拍出的几宗地块，韩世同认为与在配套等各方面上，与珠江新城地块无法比，也没有条件超越，但楼面价却高出珠江新城此前出让楼面价几倍不止，非常不合理。

　　“今天的土地拍卖情况还是很不错的，没有流拍，说明市场还是很认同的。但未来是否能达到预期的租值和售值则值得考量。”

　　韩世同同时指出，2月7日竞拍时，包括广州银行这样的金融机构也参与了举牌，而对这些专业的金融机构而言，拿地大多应为自用，如果按照目前的土地成本，显然是这些企业无法承担的。