旭辉集团林中：以开发销售为主 在一二线城市买地

　　作为2012年首家赴港成功上市的内地房企，旭辉集团也赶在2013年春节前夕，率先公布了香港上市后的首份年报。

　　2月7日，旭辉公布2012年全年业绩披露，其录得营业额81.44亿元，同比增长103.2%，股东应占溢利为19.37亿元，同比增长44.9%，每股基本盈利为0.42元。其核心净利润同比增长88.5%至9.21亿元，超过IPO时承诺的8.56亿元6.5%，核心净利润率为11.3%。2012年达到平均周转率为48%，对应核心ROE(净资产收益率)为19%。

　　此外，于2012年，旭辉实现合同销售额95.44亿元，同比增75.5%，当中逾95%来自一二线城市；实现合同销售面积则为102.6万平方米。截止2012年底总土地储备为623万平方米。

　　在当天的业绩发布会上，旭辉集团董事长林中透露了2013年销售计划--2013年可售资源为250亿元，合约销售目标为125亿元，较2012年的95亿元目标提升30%。“2013年我们本着一个根本的谨慎乐观的看法，对2013年的判断是乐观中带谨慎。”

　　伴随销售业绩的快速增长，旭辉也有扩大土地储备量的计划。林中表示，旭辉会一直坚持一贯的买地策略，但同时考虑到旭辉上市以后，能够获得一些长期资本，所以旭辉未来的土地储备量会由原来的三到四年增长到四到五年。

　　事实上，为了满足拿地的需要，旭辉于2月15日亦公布了发行美元优先票据的计划，旭辉称，公司拟将所得淨额用作为其现时债务再融资、收购新项目或土地作发展及发展现时的中国项目及/或一般公司用途。

　　此外，关于未来楼市政策的走向，林中亦在业绩会上指出，中央政府目前正在喊话阶段，让开发商、购房者及地方政府能形成预期，毕竟现在房价还没有进入暴涨的阶段。倘若市场一直火爆，难以控制时政府或会加强调控。于企业而言，则应该制定应对策略，以不变应万变。

　　以下为旭辉集团2012业绩会现场问答整理实录：

　　现场提问：公司目标毛利率会得到提升，但去年的毛利率降了不少，今年在这方面有没有明确的目标？

　　林中：我们的毛利率相对于2011年出现波动，主要是因为产品的结构发生了变化。2011年我们结算的项目中办公楼项目占了总体收入的20%，而去年基本上只有1.7%。办公楼项目相对于刚需住宅毛利会更高，所以没有办公楼项目以后，毛利率就下降了。

　　毛利当然也和总体的物业销售价格相关。中国全房地产行业，包括我们旗下项目，刚需住宅价格在去年年中左右出现见底的趋势，所以下半年所卖的房子价格相对年中有所调整。

　　今年我们预计有一些写字楼项目会入帐，料今年和明年毛利会回升，会回升到一个比较合理的水平，预计能够回升1%到2%。

　　现场提问：旭辉也相当注重商业地产业务的发展，那么公司在商业地产发展策略上是采取销售还是租赁为主？之前万科等不少房企有意赴港投资，旭辉是否也有把公司往国际化方面发展的打算？

　　林中：旭辉的商业地产主要分为两大块，主力是销售型的办公楼，销售型商办占比达80%，目前我们在上海、北京已经做了几种销售型办公楼的产品线，包括商务办公楼，及5A大面积的办公楼。

　　旭辉的持有型物业占比也非常少，目前我们只做了三个产品线的试点：一个是市中心的旭辉广场，一个是城市次中心，轨道交通上盖的商业，叫旭辉城市广场。还有一种是在住宅区里面的邻里中心，名叫旭辉生活广场。

　　旭辉在未来几年之内都不会转型为以持有商业、收租商业为主，因为在这个阶段旭辉还会以开发销售为主，加快提升销售规模。其实整个商办板块目前占总业务比例不到20%，去年的销售商办占的份额也非常小。

　　关于国际化，短期之内旭辉不会去做国际化，因为对我们来说，中国市场还有很大的成长空间，我们愿意在我们更熟悉、更了解的市场上发展，所以短期内不会有国际化的布局。

　　现场提问：数据显示2012年的合同销售95.4亿，确认收入是80亿，能否解释一下入账情况是怎样的？今年入账的有多少？

　　游思嘉(首席财务官)：去年销售的95.4亿中，80亿已经入账，这当中也包括2011年还没有确认的合同金额。但其实去年我们另外还有约84亿的合同销售金额还未做确认，这会于今明两年内确认入账。

　　由于监管原因，今年的入账情况暂不能透露，但可预期确认销售收入会有一个良好的增长，因为锁定的比例相当高。

　　现场提问：公司今年买地计划如何？今年新开工面积目标是多少？

　　林中：土地投资方面，我们还会遵循一贯的战略导向，总的买地开支会维持在销售额的30%到40%。因为买地最主要是补充已经销售的损耗，及满足未来业务增长的需要。

　　我们还会沿着既定的布局战略，主要在一二线城市买地。同时，主要买宜居刚需、中档的住宅项目和畅销的办公楼项目。

　　关于旭辉的土地政策，因为我们在上市之前要维持高周转以及稳健的负债和长期的资本，所以我们要求土地储备能维持在三到四年。随着旭辉上市，我们能够获得一些长期资本，但还会坚持高周转和稳健的负债，在这个基础上，旭辉未来的土地储备量会增长到四到五年，我们觉得这是一个比较合理的土地储备策略。

　　游思嘉：旭辉2012年新开工面积大概150万平方米左右，今年新开工面积相对去年应该会有所增长，但这也取决于上半年买地的情况。

　　现场提问：数据显示，截至2012年末，旭辉手持现金约70多亿，其他的借贷总额有89亿，今年到期的贷款会有多少？是否有融资买地的需求？

　　林中：89亿总负债中，约三分之一是一年内到期。我们希望今年公司的整体负债比例能维持在70%以下的水平。

　　旭辉目前所有的银行贷款和非银行贷款绝大部分会在国内，所以今年我们希望能加大在境外借贷的比重。过去我们的比重基本上只有几个百分点，我们希望这个比重拉到在香港上市的企业差不多的情况，这有利于我们降低利息成本。我们去年的利息成本是8.5%左右，香港三年期左右的银行贷款利息远远低于我刚才所说的国内平均贷款成本。

　　现场提问：最近有不少关于中央可能出台新措施打击回暖楼市的传闻，此前传闻言会停贷二套房。旭辉对于中央调控政策走向的预测如何？旭辉的业务发展是否担心会受到影响？

　　林中：我们相信中央政府希望房地产行业是一个长期的、健康的、平稳发展的产业，不希望房价出现暴涨或暴跌。我们对此非常理解，作为从业人员，我们也希望行业平稳增长。关于市场的这些传闻，开发商都很清楚，政府有一个心理底线，价格涨幅一旦超过政府心理底线，政府就一定会出一些调控措施。

　　我们觉得整个调控会分三个阶段。第一个阶段是目前的喊话阶段，政府希望借此使整个行业，包括开发商、购房者及地方政府能形成预期。毕竟现在房价还没有进入暴涨的阶段，只是大家觉得有一点苗头，所以政府并没有真正出政策。

　　第二阶段，政府会要求各地加强已有政策的执行力度，通过加强执行力度来控制。只有在这两个阶段都控制不住且市场还非常火爆的时候，政府才有可能进入第三阶段，就是加强一些政策。

　　关于中央政府的态度及对房地产的思考，旭辉在2012年已经判断到了，所以旭辉一直在坚持基本的经营策略和理念。第一，在需求最旺盛的城市开发不受限购的产品，或者受限购影响较小的产品。第二，持续关注开发刚需民生类住宅。毕竟政策变化速度会很快，一个企业是没办法在短期内做策略性和战略性的变化，所以我们一定要坚守一个正确的策略，然后在一些经营细节上灵活应变，这样才能以正确经营战略的不变应对任何政策的变化。

　　现场提问：您刚才提及，中央要打压房产业要经过三个阶段，而现在处于喊话阶段。您预计，今年3月两会前后，中央出政策的机会大不大？

　　林中：我不会去预测中央什么时候会出政策，这也是预测不准的，我们只评估自己的应对策略，是否能够以不变应万变。

　　另外，我相信中央是否决定要出政策，最终还是看整体市场表现。现在市场上大量推出土地，增加土地供给，其实也是平抑房价很重要的手段。

　　对于一个企业来说，很难对未来不确定因素做正确的预判，唯有坚守正确的经营理念和政策，以此应对政策，这样企业才能持续稳定健康的发展。如果今年出政策就马上调整，明年出个政策又再调整，这样企业无法做到持续增长。

　　现场提问：最近的“房姐”事件，您认为对整个房地产行业的气氛是否会产生影响？中央多次提及今年重点反腐败很重要的政策有关房产，您觉得中央反贪会不会对房地产板块有影响？

　　林中：“房姐”的事情我最近才看到，我觉得那是在个别城市的个别现象。我觉得不会有很大的影响。“房姐”事件是个例，他们不是购房的主体，而且那些房子也是几年前买的，他们已经不是现在市场上购房的主体。

　　另外对旭辉集团没有什么影响，因为我们主要是针对首次置业和首次改善的客户。我们对去年整体的销售做了一个统计，旭辉以刚需住宅为主，97%买房的人都是自住的。

　　我们分析这些自住客主要有三大类，第一类是新兴中产阶级，第二类是城市的新移民，第三类是有一个趋势，中国的家庭人口数越来越小，原来是四个人一户家庭，最近人口统计发现，现在我们的家庭人口数已经不到3个人，家庭人口数在变小，家庭在分裂。现在很多年轻人结婚以后都独立出去，我们发现这种需求最近增加了很多。