旭辉路口：商业板块终于迎来发力期

　　2019年转瞬即逝，陈东彪的称谓也从“陈总”变成了“陈董”。

　　不少人都有过疑问，家族企业中职业经理人的天花板会在哪里？对此，旭辉给出了自己的回答，陈东彪也由此从旭辉控股的执行总裁，变成了旭辉集团第五届董事会的董事长。

　　两年之前，掌门人林中将陈东彪委任为公司执行董事，同一年里，旭辉控股突破千亿进入新阶段。两年之后，陈东彪再一次获得荣升。其身上所承载的，除了林氏家族寄予的厚望外，也标志着旭辉“大象转身”的开始。

　　2019年以来，旭辉控股相继将重贵区域、昆明城市公司和苏南、南京区域整合成为了西南区域集团和旭辉江苏区域集团。

　　按照旭辉的目标，最终会打造出十几个小区域集团，每个小集团规模要达到300-400亿元。如此算来，旭辉的发展目标显然直指3000亿规模。

　　但正如旭辉改革时提出要“让听得到炮火的人做决策”一样，对于整个房地产行业而言，2019年的炮火声丝毫不弱于上一年。资本渠道仍然勒紧，争夺阵地的竞争愈演愈烈，房企一举一动都需要更加稳健和谨慎。

　　杠杆支撑增量扩张的日子远去，旭辉也在为未来寻找新的道路。2019年7月，旭辉宣布成立商业地产管理总部，统筹管理全集团商业项目。

　　站在商业与住宅的路口，林中做出论断：“十年后的旭辉可能会像新鸿基那样，一半是开发业务，一半是收租业务。”

　　快周转平衡点

　　网上关于陈东彪的报道不多，这位在旭辉已经6年的地产老将似乎更倾向于“默默实战”，但雁过留声，他也同样留下了一句让人印象颇深的话：“没有地就没有地位”。

　　这句话是他2017年时任旭辉控股执行副总裁时所说，虽然听起来“激进”，但并未让人觉得意外。毕竟，当时地产市场依然被人称之为“黄金时代”，快速拿地开盘，循环往复，企业们似乎并不担心为此所带来的高负债等后续影响，杠杆的指挥棒下众人随之起舞。

　　但现实没有剧本，故事的转变往往来得突然。当“艰难”传导至资金端时，许多房企开始认真在拿地上算起账来。

　　2019年8月，林中在接受采访时曾公开表示称：“上半年多买了一些地，所以下半年不会有太大的买地投入，甚至不买地也没问题。”

　　话虽如此，但对于地产商而言，能决定是否买地的无非只有“合不合适”“有没有钱”两个原因，与数量多少无关。

　　或许正因为此，在陈东彪履新董事长职位时曾有人质疑，这位曾经有过“豪言”的经理人在获得更大的自主权之后，是否能够与林氏谨慎的风格相契合？

　　事实看来，两者并不冲突。

　　据观点地产新媒体不完全统计，截至2019年11月，旭辉通过公开市场拿地的有48宗，对应土地交易总价为404.36亿元。数量上，下半年拿地占比约为35.4%，对应土地金占比约为30.5%。

数据来源：观点指数整理

　　仅从公开市场上的数据看，下半年旭辉确实拿地少了许多，但并非不拿。另一方面，从溢价情况上看，旭辉的拿地决心显然经历了一番考量。

　　3月，旭辉在安徽合肥以104%的溢价率拿下一宗商住地块；4月，两次落子合肥，溢价率分别达到90%和73%；5月，除了一宗底价成交外，其余地块成交溢价均在25%以上。

　　相比之下，旭辉下半年的拿地略显“保守”。数据显示，7月至11月，旭辉在公开市场上拿地的溢价幅度在0-30%范围内，其中大部分地块溢价率为个位数。

　　虽然仍然坚信“有地才有地位”，但也不得不服从行业大势，谨慎的旭辉站在规模与风险的分岔口，努力维持着一个微妙的平衡点。

　　然而，这种不紧不慢的拿地频率，对于希望做到行业TOP8的旭辉而言显然远远不够。

　　或许是提前预见到了这一情况的发生，旭辉早几年便提出了要改革组织架构，并成立区域集团。据旭辉首席人力官葛明表示，区域集团的成立是为了将权力下放，项目管控、开发、经营等业务授权区域自主掌控，以确保一线的灵活度。

　　值得注意的是，战略、投资、财务、人事和风险这五项仍把控在集团总部手里。换而言之，区域集团的存在，便是在确保风险可控的前提下，更大幅度地加快项目周转速率。

　　就像一辆小车，或许车轮不多体积不大，但只要转速足够快，那自然就有了超车的可能。

　　2019年刚刚整合成立的江苏区域集团，或许能够为这一策略提供佐证。在成立三个月后，该区域集团便宣布销售业绩突破200亿，两个月后，业绩顺利迈过300亿。

　　至此，林中当初定下的“每个区域集团三四百亿”目标初见端倪。

　　据观点指数公布的2019中国房地产销售金额TOP100排行榜单，旭辉2019年销售金额排名位居全行业第15名，距离“二五战略”（2017年-2021年）的目标仍有6个身位，留给旭辉的时间还有两年。

　　谨慎的自我造血

　　“要做好一个项目，80%取决于投资，10%取决于项目定位，销售最多只占5%。”这是掌管着旭辉“钱袋子”的杨欣曾经做出过的论断。

　　诚然，在公司有望踏过两千亿的2019年，为旭辉提供持续稳定的现金流，担当好“压舱石”的角色，成为了贯穿杨欣全年的工作课题。

　　2019年全年，旭辉公开融资动作共有十次，其中包括了6次美元债发行、2次境内公司债以及两次银行定期贷款，总共涉及资金为21.7亿美元及59亿元人民币。

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　从整体融资结构上看，旭辉的重心依然是放在了境内。于上半年，境内融资占比为60%，境外融资占比40%。

　　具体而言，旭辉上半年融资中境内银行及其他借款占比47%，境内公司债占比13%；在境外，旭辉发行优先票据占比为22%，境外银行借款占比18%。从上半年新增债务情况来看，旭辉依然对境外融资情有独钟，融资途径依然集中在美元债上。

　　杨欣年中时曾表示，未来仍会是境内外“两条腿走路”：“我们主要考虑的是包括融资的窗口、成本，还有融资便利性等。”他直言称，旭辉在融资选择上，一直都将维持着境内境外4:6的比例。

　　与之相配套，旭辉未来会逐步增加在境外的资产。由此能够猜测，跟随着这一趋势，旭辉未来境外负债将会随着资产配置增加有所增加。业内人士曾分析指出，旭辉等房企在境外配置资产，其中一大目的便是为了抵御类似因汇率波动而导致损失出现的情况。

　　至于为何偏爱外债？除了发行难度相对较低外，与境内相比略低的融资成本同样也是吸引旭辉的主要因素。从上半年融资数据来看，旭辉境外平均加权融资成本为5.8%，略低于境内。

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　不过，尽管已经将融资成本控制在6%以下，但“谨慎”仍然是旭辉2019年融资表现的主基调。上半年里，旭辉净负债率为69.5%，仅比2018年底67.2%微增2.3个百分点。净负债为404.68亿元，较2018年12月31日的332.48亿元增长了72.2亿元。

　　“谨慎”固然安全，但同时意味着资金池的大小会受到限制。截至2019年上半年，旭辉银行结余及现金为543亿元，较2018年底增加了96.82亿元，增幅为21.7%；而2018年年中的银行结余及现金与2017年底相比，增幅则为31.25%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　虽然现金流的总量每年仍在增长，但增速已经出现了放缓。为了确保资金链安全，旭辉需要确保稳定现金流的方法——销售资金回笼。

　　据林中介绍，旭辉2019年主要任务之一就是加快去化，提高现金周转速度。在资金紧张的2019年里，融资谨慎的旭辉对于销售回款的要求尤为明显。

　　正因为此，2019年上半年，旭辉签约回款率提升至95%，较2018年同期提高12个百分点。

　　对此，杨欣笑称“这是一个惊喜”，但同时他表示自己并不感到意外：“旭辉的回款不是由某一个单一部门负责管理的，而是由营销、销售、财务三个部门一起来推进的。”

　　除此之外，杨欣还透露道，旭辉在一二线拥有信贷等丰富的金融资源，在快速销售的同时，丰富的金融资源会对回款和现金流有较好的支撑作用。

　　事实上，除了旭辉之外，大部分房企2019年都提到重点工作包括了“加快去化”。业内人士分析指出，在外部资本收紧的情况下，通过销售回笼来自我造血的确是个不错的防御选择，但从各家的结果来看，这个方式似乎并不适合所有企业。

　　存量筹码

　　作为一个高度依赖于资本的行业，2019年的融资困境传导到了房地产每一个角落，除了拿地、开发、销售之外，人们将更多目光放在了存量市场之上。

　　经过几年的准备，旭辉商业总部于2019年成立，林峰亲自挂帅，兼任旭辉商业总裁。进入旭辉已经快两年的王寿庆，则担任旭辉商业副总裁一职。

　　从整个发展历程来看，旭辉在商业地产板块已经做足了准备工作，包括事先找来王寿庆等人搭建班底，以及加快拓展商业管理规模等。截至商业总部成立前夕，旭辉旗下商业项目运营管理面积已经超过了百万平方米。

　　随着平台搭建完成，王寿庆和旭辉商业板块也终于迎来了发力期。

　　在林中的计划里，旭辉未来会在一线城市做自持，一线以外做增量。“未来旭辉希望收入50%来自住宅开发，30%来自租金收入，另外20%来自其他业务。”

　　愿望总是美好而丰满的，但支撑商业开发的庞大资金从何而来？与住宅业务不同，商业地产开发往往需要较长的周期，长时间的投入对于企业的资金、运营等实力均是考验。

　　从目前情况来看，旭辉采取了一个大多数做商业地产同行都会采用的方式，即通过住宅回血为商业开发提供一定程度的助力。

　　据了解，旭辉商业在区域层面的发展，主要是由旭辉各区域集团或事业部负责人统筹管理商业项目的投资、开发、营运与物管，在整体推进商业项目落地的同时，还要实现商业与住宅开发之间的协同。

　　这一策略同样反映在了拿地上，2019年3月，旭辉在天津拿下的一宗商住地，明确要求需要全部自持3.81万平方米的商业部分；4月，旭辉在太原拿下上千亩项目，规划上同样包含了商业中心、住宅等形态。

　　商业地产成为了勾地的好选择，而住宅部分高周转也反过来哺育了商业板块开发。林峰表示，旭辉一直在一二线城市寻找好的商业机会，未来商业比重在整体业务版图中占比会逐年增加。

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　除了商业地产外，旭辉在存量市场上还有一个颇具分量的板块——长租公寓。虽然在业绩公告中很少单独提及这一板块，但作为曾号称“2021年IPO上市”的板块，其在旭辉存量业务中占据着不低的地位。

　　不管是运营还是资金流转，长租公寓与商业、住宅等板块相比都显得更为独立。地产商们除了使用自有资金投入开发外，还尝试过发行住房租赁类ABS来筹集资金。稍有不同的是，旭辉的选择是为自己引入“强援”，具体对象包括了基金、险资等。

　　2019年4月，旭辉领寓与平安不动产签署战略合作协议，未来3年内双方将投资百亿元用于住房租赁项目的投资、开发及运营，并签约落地首个合作项目；11月，领寓与毅达汇景达成合作，约定在未来3年内共同开展不动产领域的项目投资、开发运营等。

　　巧合的是，两次引援都作出了“三年约定”，这与长租板块的IPO是否存在联系难以求证，但能够确定的是，旭辉短期内或许不用再为长租业务的资金问题而过多担忧。

　　问题要一个个解决，路要一步步地走，林中喜欢自称“行者”，在他的眼里，旭辉并不需要成为跑得最快的，但一定要成为走得最远的。