武汉写字楼吸纳量列全国第五　最优租金增长全国第四

　　近日，戴德梁行发布的《中国写字楼市场2012年回顾与2013年展望》中显示，武汉写字楼2012年净吸纳量达110,924平方米，几乎是2010年的两倍。仅次于一线城市北、上、广、深，净吸纳量位列全国第五。究其原因主要是依托于华中地区物流业和高新产业大发展的契机。

　　2013年继续推动优质写字楼需求的增长

　　报告中指出，2012年全国写字楼总吸纳量达到204.9万平方米，略低于2011年水平，但延续了2010年全球金融危机以来的大趋势。今年，国内公司随着业务的发展和全国范围内基本经济因素的强势抬头，将继续推动优质写字楼需求的增长。

　　过去一年中，新写字楼需求逐渐向二线城市扩散的势头并不如预期的那样充足。市场关注的重点仍然是一线城市。其中，广州2012年下半年开盘的写字楼使该市年净吸纳量达到507,666平方米。

　　从市场需求来看，租赁客户关注的重点还是在核心城市，如作为中国金融中心的上海，去年写字楼吸纳量达481,018平方米。同样，北京2012年的吸纳量为344,170平方米。对于这两座城市，大部分吸纳量来自国内公司。与跨国公司相比较，其对写字楼的需求较不易受到国际趋势的影响。

　　作为中国的主要金融中心，上海在2012年的新供应量为全国最高达657,490平方米，其次是其他一线城市(广州为374,800平方米，北京为283,857平方米)。不过值得注意的是，主要二线城市之一的成都，今年新供应写字楼达426,668平方米，位居全国第二。而武汉2012年新增供应量达到173900平方米。

　　然而，如果比较各城市新供应量与现有存量水平，情况就大为不同。2012年武汉优质新增供应写字楼(相当于现有存量的19.8%)位居全国第五。

　　在部分二线城市中，由于政府采取一系列措施推动写字楼物业开发，有时候造成新供应过剩，因此推高了总体空置率。例如，成都目前的空置率为45.3%，位居上述所有城市之首。武汉空置率也达到17.3%，位居全国第六。

　　武汉最优租金增长全国第四：96元每平方米每月

　　武汉的最优租金(特指建设大道商圈)增长涨幅排名全国第四，与去年同期相比上涨了12.8%。租金上涨之一是相对供应有限，二是国内公司业务拓展带来较高需求。即便如此，与北京每平方米每月人民币326元相比，武汉最优租金每平方米96元依然偏低。

　　克尔瑞商业研究负责人汪洋称，武汉市写字楼租金情况(不包括物业管理费)。武汉市写字楼租金相对一二线城市，上涨水平依然缓慢， 2002年甲级写字楼租金水平在43元左右， 2010年甲级写字楼平均租金达到61元/平米，2012年甲级写字楼平均租金94元。十年时间涨幅并不大。乙级写字楼2002年35元左右，2010年只有44.5元。

　　武汉最优租金96元与整体租金94.1元基本持平。与其他城市相比，武汉写字楼发展较为平衡，租金差异不大。偏低的租金，未来将有较大的上升空间。而武汉写字楼市场的日渐壮大，令人期待。

　　对于其它城市，相对大量的供应量继续影响着租金增长趋势。例如，在青岛和成都，由于大量新供应量加上较高空置率，租金增长速度放缓至6.1%和2.5%。在广州，2012年下半年出现在中央商务区的新供应和租金折扣使年增长率出现负增长趋势。

　　杭州和南京等城市最优租金年增长也出现负增长，分别为4.2%和5.5%，显示企业预算在融资压力下保持较低水平。因此，戴德梁行相关研究人员认为，短期内仍可能出现部分租金调整。需求的不确定性加上大量新供应出现，将减缓租金进一步上涨。

　　至2015年 武汉新增供应量将达到53.06万平方米

　　2013至2015年间，预计武汉新增供应量将达到530,600平方米，其中2014年将出现供应高峰期。展望2013年，中国主要城市的租金上涨水平仍取决于相对供应量的幅度。北京和上海的租金增幅仍然将远高于其他城市。北京将有1,756,429平方米新供应量，但仅占目前现有存量的26.24%。同期，上海新供应量将达到5,083,457平方米，相当于目前现有存量的88.16%。

　　南京、西安、天津、成都等部分二线城市与之形成鲜明对比，这些城市未来新供应量与现有存量比例将超过140%。

　　但是相对紧缺的供应量仅是一方面。2012年，优质写字楼需求仍大部分集中在北京和上海，国有企业仍偏爱将这两座城市作为业务发展的目的地。

　　因此，预测2013年北京租金上涨水平将位居全国之首，达到10.5%。展望未来五年，北京和上海的最优租金将分别平均上涨8.5%和6.2%。鉴于以上调整后的预测，北京最优租金将于2014年超过上海。同时，大部分其它城市中，租金上涨水平将保持稳定趋势。

　　进入2013年，戴德梁行预计，政府将更积极地采取措施刺激国内消费和生产。因此，国有企业对优质写字楼的需求将进一步增长。相对来说，外部不确定性仍将减缓许多跨国公司拓展办公空间的需求，至少暂时不会远离核心城市市场。另一方面，由于地方政府对其土地资源增值的需要，部分城市的甲级写字楼供应量将继续高于需求。因此，将需求从核心城市向区域性城市群的转移，是缩小全国租金增长差距的必要举措。