戴德梁行：受疫情冲击 厦门零售市场租金下降、空置上升

　　厦门，2020 年 7 月 1 日，戴德梁行在厦门举办“戴家直播间”，聚焦“疫情影响下的‘事’与‘势’”，发布 2020 年上半年厦门房地产市场总结及展望, 对疫情下的厦门房地产市场运行进行解读，并对厦门商业地产各物业市场的发展趋势进行预判。

　　疫情冲击零售市场：租金下降，空置上升

　　零售市场租金及空置率，受新冠疫情影响在 2 季度开始出现波动，季度末租金下降至555.7 元/平方米/月的历史最低值，环比下降 3%。

　　1、2 季度之交，空置率伴随着品牌退出，商户结业出现上升，2 季度末空置率环比增加 2.5 个百分点至 10.2%。

　　疫情对零售市场的影响始于营业时间缩短，客流量减少，并逐渐影响品牌经营。不同业态的复业时间因客群聚集存在差异，截止 6 月末，电影院仍处寒冬。疫情导致的行业洗牌除了贡献了空置率的陡增之外，更体现在新业态的萌生，包括借助全渠道零售模式的自救，在线课堂的兴起，网商的进一步实体化。

　　戴德梁行福建区域总经理、高级董事潘育敏认为，借助夜经济，通过摆地摊，也成为各大购物中心运营商纷纷抢占的风口。利用疫情期间启动的硬件升级及品牌调整也成为蓄力下半年竞争的有效操作。

　　办公市场受疫情影响再受挑战：需求降低，租金持续承压

　　新冠肺炎疫情将原本逐渐向好的厦门甲级写字楼市场再次受到挑战。2020 年上半年，厦门甲级写字楼吸纳量仅-1,301 平方米，为 2017 年以来的最低值。受疫情影响，经济活动放缓，线上招商取代面对面沟通及实地看楼，入驻周期进一步延长。原定于上半年投用的新项目纷纷推迟入伙，并取消了大型拓客及推广活动。

　　2018 年 1 季度以来，厦门甲级写字楼租金开始承压下行，目前厦门甲级写字楼租金约为 101.5 元/平方米/月。从租金降幅上看，2 季度租金环比降幅达 1.9%，较 1 季度扩大 0.4 个百分点。

　　结合历史租金走势来看，2019 年厦门甲级写字楼租金受向岛外拓展所带来的结构性调整，及降租去化双重影响，出现最大幅度降幅。今年 2 季度的租金降幅仅次于 2019 年4 季度的 2.9%，疫情不仅放缓了经济活动，降低了市场需求，推迟了写字楼入驻，对写字楼租金预期的影响也在逐渐显现并放大。

　　空置率方面，2019 年初厦门甲级写字楼空置率环比增加 12.8 个百分点，攀上 30%的水平，此后受供应放大及需求趋缓影响，空置率持续增加，环比一季度增加 xx 百分比。

　　分商务区来看，除两岸贸易中心片区租金维持相对稳定之外，其他各商务区租金均呈下降趋势，其中滨南滨北降幅最大，环比最大降幅突破 2.7%，2 季度降幅亦高达1.5%，目前，滨南滨北仍是厦门最贵的商务区。

　　2020 年上半年，两岸金融中心及岛外（特别是集美新城）商务区空置率出现下降。2019 年以来，新增供应所处的两岸金融中心，滨南滨北及岛外商务区空置率均位于高1位，空置率下降速度缓慢，反映出目前厦门甲级写字楼需求趋缓，项目去化周期拉长的市场现实。

　　金融新经济主导成交，东部片区主导成交

　　两岸金融中心主导了 2020 上半年的成交，并成为金融，专业服务及 TMT 等新经济企业入驻的首选区域。

　　老牌商务区鹭江道对企业的吸引力持续降低，楼宇老化，通勤不便，服务弱化均影响其吸引租户入驻。对比其他商务区，西部片区续约成本过高，亦驱动租户到期后，或迁址东部片区，或搬入非甲级项目（含共享办公）。

　　潘育敏认为，疫情后大小企业纷纷启动成本控制，对于租金的敏感度持续提升。尽管政府及国企纷纷抛出降租政策，并鼓励其他业主降租与租户共度时艰。但结合我们的数据来看，现阶段租金直减的范围并不大。

　　伴随着新一轮供应的陆续交付，未来厦门甲级写字楼租金仍需经历一段下行。但值得留意的是，变相减免，及通过提供装修、车位乃至其他服务变相降低租金的做法，则日渐盛行。

　　住宅销售缓慢复苏，岛内供地抬高均价

　　2020 年 1-5 月，一手住宅成交 60.3 万平方米，略高于去年同期；二手住宅成交 102.5万平方米，约为去年同期的 6 成。

　　从供应上看，受疫情影响，叠加季节因素，1 季度新房供应严重萎缩，仅为上季度20%，去年同期 80%，但伴随着疫情受控，及新看房形式，售房形式的诞生及推广，仅4-5 月的新批预售量暴增至 115.8 万平方米，刷新单季度最高供应值。

　　房价方面延续了此前的平稳趋势，疫情期间亦没有出现巨幅波动。二手指数伴随着成交恢复，出现小幅增长。结合戴德梁行优质二手房指数来看，二手住宅售价亦呈现平稳运行，租金方面略有增长。

　　阔别 10 年之后，思明区再迎商住用地供应，刷新总价地王，单价地王随后被湖里地块刷新，短短 1 月，单价地王的二度易主，岛内楼面地价站上 50,603 元/平方米的高位，并将全市楼面均价抬高至 39,955 元/平方米，较 2019 年增加了近 1.3 万元/平方米。

　　截至上半年，全市合计出让 21.2 万平方米，8 副商住用地，仅占供地计划的 22%楼面地价的不断刷新反映出开发商较高的市场预期，但两幅高价商住用地的限价条件，出让条件，规划条件乃至预售条件，都将缩小盈利空间。疫情之下，对开发商筹集资金，乃至产品设计的能力都提出了更高的要求，潘育敏女士指出。