昆百大A：股权激励的可行性分析 6个地产项目支撑

　　投资要点

　　我们对公司第一步目标价看到14.宏2元源。公我司们类按模照板商 业15X，地产10X，旅游15X 给予公司估值。由于公司的大部分业绩释放集中在2014 年，而其股权激励非常激进，不同于欧亚集团等推出的奖励基金，昆百大选择股权激励，高管需要以4.61元底价购买股票，从2013年开始分4年在二级市场出售，因此我们判断公司高管在这4 年对股价均有诉求。而市场会提前反应2014 年的业绩预期，所以，我们按照2014年业绩测算目标价格，第一步目标价看到14.2 元。2015 年到2016年对应的目标价分别为18.15 元和23.61 元。

　　2014年增量业绩分析：主要来自商业地产和新都会购物中心。昆百大的总市值14.7 亿，但是资产规模非常庞大涉及的行业地产、百货、家电卖场、购物广场、星级酒店、连锁快捷酒店，甚至旅游资产，应有尽有。在股权激励中，2014 年需要比2013 年同比增长133%，我们认为，2014 年业绩增量部分主要贡献点来自两块，1、高新区海源北路项目(商业地产)，2、呈贡新都会(10 万平的商业地产开发作为购物中心，以出租经营)。

　　现有地产项目能够支撑满足股权激励行权条件：目前地产主要有6个项目，(1)野鸭湖定位别墅项目，分三期，目前1-2 期已经售完等待结算，三期进入预售阶段。(2)公务员小区，和商业地产的新都会项目在同一区域，净利率较低。(3)百大春城位于无锡，住宅项目，2010 年开始施工，2013 年计划竣工，(4)经百项目和大理项目，属于两个待开发项目，计划2013 年开始施工，2016 年竣工。其中经百项目为保障房项目。(5)高新区海源北路项目。目前初步测算，公司6 个项目合计净利润11.73 亿元。如果按照满足股权激励的行权条件，地产业务2012-2016 年需要可贡献的净利润在6.67 亿元。

　　因此我们判断未来股权激励的行权方案可行性大。

　　投资建议及评级

　　公司是云南商业龙头企业，占据核心商圈资源，集商业零售、地产、旅游服务、物业服务和商业租赁服务等业务于一体，业务之间协同性强。我们给予公司第一步目标价14.2 元，维持“买入”。