新国五条出台 看招商地产、龙湖、万科等开发商如何拆招？

　　发自深圳 广州 上海

　　在2011年1月限购政策落地后，时隔两年，新一轮楼市调控政策的细则在今年3月1日出台。此次“国五条”大多数政策是2011年1月政策的延续，但新增了征缴房屋买卖差价的20%税收和进一步上调二套房的首付款比重，被业内认为影响较大。

　　很显然，主要供应大户型高端产品和中大户型改善性需求产品的开发商，将因“国五条”再次受到影响。然而，这一次调控还会像两年前那样，成为部分开发商的漫长“冬天”吗？

　　为此，《每日经济新闻》记者调查了龙湖、绿城、万科等地产商的库存产品和财务报表，希望借此“管中窥豹”，进一步了解新一轮调控对开发商的影响。

　　改善性需求销售占比过半万科称无需调整产品策略

　　每经记者 胡廷鸿 发自深圳

　　去年5月楼市成交回暖以来，改善性需求明显增多，相应地反映在开发商住宅销售结构表上。

　　2月28日，万科公布2012年年报，去年144平方米以下中小户型占比上升至90%，其中90~144平方米户型占比呈现逐年上升趋势，目前已经达到44%；改善性需求销售面积占比达到54%，比2011年上升5个百分点。

　　万科销售结构中改善性需求占比明显上升，印证了在限购政策下改善性刚需增加的市场变化。

　　但是，“国五条”实施细则在压缩投资性需求的同时，也将对改善性需求造成一定的冲击。在此情况下，万科今后的中小户型比例是否会继续上升，万科产品策略会否调整？

　　对此，万科董秘谭华杰表示，无论政策环境还是市场如何变化，自住需求总是最稳定的，这已被2008年以来完整的行业周期所验证。因此，万科将始终坚持主流产品定位，同时目前万科的产品策略无需调整。

　　改善性需求占比上升

　　自从2010年实行限购政策以来，万科的销售业绩不降反增，去年更是创下历史新高。

　　万科年报显示，2012年万科累计实现销售面积1295.6万平方米，销售金额达到1412.3亿元，增幅分别达到25%和31%。今年1月份，万科销售面积达到161万平方米，销售金额达到190.7亿元。

　　值得注意的是，在调控政策下，从2012年下半年开始，一二线城市改善性需求就开始逐渐增多。一直坚持刚需产品策略的万科，住宅产品销售结构也在发生变化。万科提供的资料显示，2012年万科90平方米以下户型按套数销售占比首次跌破50%，降至46%；而90~144平方米户型销售占比则逐年上升至44%，这是万科从2008年调整产品策略以来该户型比例首次超过40%。2009年，万科90~144平方米的户型销售占比为29%。

　　整体说来，万科144平方米以下的中小户型产品销售占比上升至90%，而2008年该比例仅为83%。

　　对此，谭华杰解释称，从万科的成交情况来看，90~144平方米小户型三房销售占比上升，主要是因为限购政策使得购房者十分珍惜手中的购房资格，大多选择一步到位。

　　此外，2012年万科首次置业产品的比例依旧维持在33%的水平，而改善性需求销售面积占总体销售面积的比例则由2011年的49%上升至54%，其他需求比例下降为13%。

　　刚需产品策略不变

　　对于“国五条”细则，不少观点认为，无论是二套房首付比例和贷款利率增加，还是二手房转让征收20%所得税政策，都将对日益抬头的改善性需求造成打击。

　　在此情况下，万科2013年的产品策略是否会作出相应调整？对此谭华杰向 《每日经济新闻》记者表示，目前万科客户仍然以自住需求为主，产品策略不用调整。万科早在一年前就关注到改善性需求增加的市场变化，由此在小户型三房供应方面有所增加。

　　值得注意的是，2012年“安信地板门”事件让万科遭遇了近年来最大的“质量危机”，使得万科装修房战略饱受质疑。

　　尽管如此，万科装修房战略依旧未变，装修房交付比例进一步上升。在2012年业绩发布会上，万科透露，2012年实现交付房屋超过10万套，其中装修房超过8万套，占比超过80%。对此，万科在年报中称，万科的装修房战略基本实施完成。

　　招商加码商业地产未来5年占比或达两成

　　每经记者 胡廷鸿 发自深圳

　　和龙湖增加销售型商业物业的例子相同，招商地产也在加码商业地产开发。这一措施，也在一定程度上减小了“国五条”对大户型产品占有较多比重的招商地产的业绩冲击。

　　根据计划，2013年，招商地产位于蛇口的海上世界综合体项目将全面开业运营，而招商旗下在北京、漳州、南京等地开发的酒店、购物中心也将陆续亮相。

　　据招商地产副总经理张林透露，目前招商在商业地产的多个产品取得进展，并将于今年竣工或开业。

　　张林称，目前商业地产比重占招商地产投资额的10%左右，持有型物业已建成面积约90万平方米。预计未来五年商业地产投资比重将达到15%~20%，持有型商业租金收入将以每年5%~10%的速度增长。

　　此外，预计将有超过500万平方米的优质土地资源在未来注入招商地产。

　　提升商业地产投资比重

　　招商地产在商业地产领域的战略布局即将揭开面纱。

　　日前，招商地产旗下商业地产投资运营平台——深圳招商商置投资有限公司 （以下简称招商商置）宣称，历时两年多改造的蛇口海上世界将在今年9月起全面试营业，届时海上世界广场、招商局广场、深圳希尔顿酒店等多个商业运营项目将开业。

　　招商地产在2011年整合了旗下的商业地产业务，成立了深圳招商商置投资有限公司，去年3月，招商商置正式挂牌。

　　据介绍，招商商置全面承担招商地产旗下商业地产项目管理和经营业务，负责全国25个城市商业地产项目的投资、招商、推广、运营及处置，所管辖业态涵盖写字楼、购物中心、产业园区等，已与20多家国内外著名连锁商家结成战略合作关系。

　　《每日经济新闻》记者获悉，截至2012年底，招商地产在全国管理的商业项目出租面积达90万平方米，可出租面积达78万平米，年租金收入达7.2亿元。

　　张林称，目前商业地产比重占招商地产投资额的10%左右，预计未来五年商业地产投资比重将达到15%~20%，持有型商业租金收入将以每年5%~10%的速度增长。以此推算，五年之后，招商地产持有物业租金收入最低接近10亿元。

　　将注入500万平方米土地资源

　　从2011年成立招商商置之后，并未见招商地产有任何动作。除了原计划投资的海上世界综合体项目在兴建之外，招商地产的商业地产战略并不为外界熟知。

　　对此，张林称：“我们做大做强商业地产的姿态很积极，但对商业地产也非常慎重，希望做一个成一个。”

　　据了解，目前，招商商业地产版图将继续扩大，超过500万平方米的优质土地资源将在未来注入，深圳、广州、南京、重庆等地将出现大型商业项目。

　　他透露，随着核心项目的发展，在产品线的梳理整合方面取得了一定的进展。除了海上世界将全面试营业、招商局广场今年下半年将投入使用外，南海意库也将完成升级改造。今年2月19日，位于北京燕莎商业中心的北京康莱德酒店正式开业。此外，漳州的美伦山庄、深圳的希尔顿酒店也都将于今年开业。除此之外，在一线城市核心地块，招商地产还将寻求机会布局纯商业综合体招商局广场项目，项目以写字楼产品为主。

　　商业地产成重要收入来源龙湖短期内财务压力不大

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　在“国五条”细则公布的前一天，龙湖刚刚宣布了其商业帝国的宏伟蓝图：“2013年是龙湖商业地产快速扩张的一年，集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%。2012年全年龙湖商业项目的零售总额同比增长13%，优于国内50家重点大型商业零售房企3个百分点，租金收入达到5亿元。”

　　相比其他地产公司，龙湖对于新政的担心也许会小一些，原因在于除了持有型商业地产租金收入外，销售型商业地产对龙湖销售收入的贡献在逐步加大。

　　商业项目大量回笼资金

　　根据龙湖公布的数据，2009年至2011年全年租金收入复合年增长率达42.5%，2011年毛利保持在80.1%。作为商业地产的主打，去年其城市综合体项目——天街系列的总销售额超过130亿元（包括了部分住宅），占到去年龙湖销售总额的三成以上。而天街只是龙湖持有型地产商业的三大产品系之一，龙湖持有的商业项目还包括星悦荟和家悦荟。

　　今年，龙湖有进一步加大销售型商业地产销售力度的倾向。根据龙湖推出的 “金苹果计划”，捆绑龙湖同一城市不同项目多套房源或者不同城市不同项目多套房源的投资项目组合，正在被捆绑销售给龙湖的高净值客户，总金额最低322万元，最高超过4500万元。

　　这些商铺不仅有城市综合体项目，也有龙湖的社区商铺，同时一些度假、旅游类的产品也被捆绑销售。根据龙湖地产的2012年半年报，龙湖可以出售的商用房分布非常广泛。除了极少数项目外，多数项目都涵盖了住宅、商业、停车场等多种类型的产品。

　　因此，一旦“国五条”导致住宅市场出现波动，龙湖就可以通过销售部分不限购、不限贷的商用项目，成功回笼现金。

　　财务状况优于2011年

　　和龙湖一样，目前有大量可供销售商业地产产品的开发商不在少数。比如今年成立商用事业部的万科，就在上海开发了一定比例的商用物业用以销售。去年，绿城以11.8亿元出售了旗下位于上海南外滩的写字楼绿恒大厦18套房源，均价达每平方米7.5万元。该项目于2009年被绿城以6亿余元拍得。

　　此前，《每日经济新闻》记者曾报道，全国的待售商铺面积超过7000万平米，巨量的商业地产库存一定程度上增加了投资者的风险。但龙湖的商业客户资源解决了投资者的后顾之忧。根据“金苹果计划”，龙湖有接触并建立联系的商户超过3000家，有1526家被引入到了龙湖商业体系，达成战略合作品牌的近200家。

　　不过，不限贷、不限购的商业地产带给龙湖的收入仅仅只是部分。数据显示，龙湖在去年下半年购买的多幅地块规划为开发各种类型的别墅、花园洋房、中高端公寓。这些产品中的相当一部分，是满足改善性需求的购房者。而这些产品的销售是否会受到 “国五条”政策影响目前还是未知数。

　　熟悉龙湖的业内人士表示，由于“国五条”的具体实施细则尚未出台，对市场的影响究竟有大，尚难以评估。

　　不过对龙湖来说，半年内不会有较大的财务上压力。

　　截至2012年6月30日，龙湖的现金及银行结存高达174.7亿元，而扣除预收款龙湖的短期负债总额也不过180亿元左右，净负债率只有49%。

　　在短期还债压力已经非常小的情况下，龙湖又通过一系列的财务融资降低风险：先是通过增发配股筹集30.89亿港元，又先后在去年9月和今年1月先后两次发行优先票据融资，融资金额将近9亿美元。

　　目前龙湖的财务情况要优于2011年。龙湖2011年中期报显示，扣除预收款外的短期负债约为140多亿元，而当时的现金及银行结存只有121亿元。在2011年年末，龙湖曾在上海、青岛、杭州等地开展抢收华东计划，降价销售回笼资金。

　　户型面积在变“小”绿城调整结构合理应对

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　由于产品结构单一，在限购令开始执行的2011年末，绿城中国曾遇到严重的财务危机。融创中国董事长孙宏斌在与绿城成立了上海绿城融创控股有限公司以后认为，绿城陷入困境的原因之一，在于产品户型太大，面积普遍大于200平方米，目标客户群相对较小。

　　顺应市场调整策略

　　事实上，绿城一部分楼盘的产品户型甚至达到了300平方米以上，个别户型甚至超过了700平方米。超大的户型意味着高昂的总价，即使绿城的产品降价销售，有能力购买的购房者依然不多。

　　也因为上述原因，很多喜欢绿城产品的业内人士在“国五条”细则出台后，又一次开始担心，绿城会不会因为“国五条”再度陷入困境。

　　不过，这一次，人们对绿城的担心可以减少些。因为从去年开始，绿城开始越来越多地涉及小户型开发。绿城·杭州蓝色钱江是绿城开发的一个高端项目，2010年开盘时，上述项目的销售总价就超过了2000万元。但是，蓝色钱江在去年却力推50多平方米起的中小户型酒店式公寓，最低总价只有200万元。

　　发生在杭州蓝色钱江的故事，在绿城其他项目中得以复制。比如位于杭州高教路与五常大道的绿城翡翠湾开盘推出的就是90~140平方米的中小户型产品。在上海，绿城玉兰花园也曾在去年推出过130平方米左右的两房。《每日经济新闻》记者调查发现，2012年绿城在杭州、上海、合肥、沈阳等地都推出了小户型的产品销售。

　　绿城的媒体相关负责人告诉记者，顺应市场调整是目前绿城一个重要策略。开发更多市场需要的小户型产品，显然符合上述策略。

　　根据2012年中期报，绿城在去年对其产品结构作了很大的调整，根据市场需求和地域特点，通过户型优化设计、产品多元化来适应市场需求，提升产品竞争力，扩大产品销售范围。除了原有的产品线外，绿城去年还积极开发二、三线城市的综合体、旅游地产等类型。

　　延伸业务拓展利润

　　类似绿城中国这样在去年大面积调整产品结构的地产公司不在少数。华润在上海的佘山九里项目原先规划的都是大平层的大户型产品，销售情况不佳。华润因此调整了产品结构，开发了一批小户型。网上房地产显示，华润九里2012年推出销售的产品单套面积要比2011年小了至少一半。

　　除了调整产品结构以外，绿城还涉足地产延伸领域，以获取利润。除了原有的代建业务外，去年绿城还开始投资农业项目发展。但兰德咨询有限公司研究总监宋延庆告诉本报记者，绿城农业、绿城的代建项目包括绿城的养老地产，都是从服务自己客户延伸开来的。在主业利润日趋微薄的情况下，上述延伸业务将为绿城带来更多的利润。

　　宋延庆说，除了绿城之外，龙湖等其他地产公司目前也有各自的延伸服务产品推向市场。

　　不过，这些延伸服务短期还难以成为房企的利润增长点。绿城媒体相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，截至目前绿城延伸产业带来的收入在整个集团收入的占比非常小。即使收入最多的代建业务，也只占集团总收入的极小部分。延伸业务要成为绿城的新的利润来源，还需要时间。

　　中国奥园11.6亿拿下两地块商住双线发展规避风险

　　每经记者 徐学成 发自广州

　　就在“国五条”实施细则出台的前一天，中国奥园刚刚完成一轮新的土地储备。

　　2月28日，中国奥园同一天分别在佛山和重庆拿下两幅地块，涉及资金约11.6亿元，两幅地块的土地用途均涉及到居住用地和商业用地等。

　　去年下半年截至目前，中国奥园在土地市场的举动显得较为高调，一旦新的调控政策出台，新增项目受到的冲击或许难以避免。

　　盛富资本总裁黄立冲在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，“国五条”以及“按照差额计征20%的个人所得税”可以被称之为楼市调控十年来最犀利的“狠招”，受此影响，一线城市会出现交易平淡的局面，而大户型（指面积在150平方米以上的户型）产品受到的冲击尤甚。

　　黄立冲认为，配备不完善的二线城市的需求将会减少，而三四线城市，特别是旅游地产集中的城市，将会“很惨淡”。

　　从区域布局上看，中国奥园此次新增的项目依然位于其已经有项目进驻的二线城市。截至目前，中国奥园的项目主要分布在环渤海、长三角、珠三角以及重庆，按照黄立冲的观点，中国奥园的布局相对安全。

　　除此之外，对于中国奥园来说，能为其承担避险功能的策略或许应该是其近几年一直在奉行的 “商住双线发展”。

　　从其近几次拿地的思路来看，商业用地开始占据了主流。此外，中国奥园去年半年报数据显示，截至2012年上半年，其商业物业的销售收入占比已经达到了49.5%（2011年同期仅为36.7%），已经呈现出了与住宅产品并驾齐驱的局面。

　　香港永丰金融的一则研报透露的数据显示，2009年至2011年间，以合约销售计，中国奥园住宅项目由23.7亿元下跌10．9％至21.1亿元，洋房项目由4.1亿元增1.63倍至10.85亿元，而商业项目则由9400万元大幅上升至18.15亿元。

　　永丰金融指出，内地楼市调控主要针对住宅市场，而奥园过去几年积极增加商业物业的比重，商业物业比重的持续增加有助于分散调控风险。

　　相关分析认为，从目前政策走势来看，中国奥园在贯彻商住双线发展的同时，或许会有意增加商业物业的持有比例，而 《每日经济新闻》记者了解到，在商住双线发展的同时，中国奥园其实也在有意加快项目开发和销售的速度，以实现资金的高周转。

　　但与恒大、保利等房企相比，中国奥园历来不以高周转著称，因此如何保证充足的现金流成为中国奥园能否实现这一策略的关键。

　　记者注意到，截至去年上半年，中国奥园现金及银行存款约为5.76亿元，但一年内到期的银行贷款则达到了27.57亿元，短期还款压力并不小。在此情况下，中国奥园仍需要在调控可能加码的情况下寻求突破，以通过快速销售来缓解资金压力。