博文：任志强是怎样被潘石屹扮猪吃老虎的（下）

　　博文：任志强是怎样被潘石屹扮猪吃老虎的（上）

　　2007年11月2日，潘石屹掌控的SOHO中国发布收购光华路SOHO2和SOHO北京公馆项目公告。据公告披露，北京SOHO物业与华远地产及其控股的北京尚城投资管理有限公司（下称尚城）签订协议，北京SOHO物业向华远地产和尚城支付7.2亿人民币，收购北京野力房地产开发有限公司（下称野力）100%股权，股权溢价2亿元人民币。野力拥有光华路SOHO2的项目开发权，该地块总建筑面积18万平米。这个价格我们可以看到是极低的，也是质疑的焦点，被媒体所关注。

　　同一个公告称北京SOHO物业通过北京国际信托公司与华远地产及其控股的北京首旅华远房地产开发有限公司(下称首旅华远)签订千禧地产100%股权的转让合同，转让价14.1亿元人民币。SOHO北京公馆总面积66333平方米，拥有220套公寓。商业面积2887平米，住宅面积51437平米。从北京公馆项目的面积而言，只有5.4万平米，股权转让价格就是14亿，这已经是每平米平均接近3万的成本了，公司还应当有债权，还有15-30%的税收综合预征，潘石屹还改造了北京公馆原有的装修，还有销售费用，而北京公馆开盘的时候本人是去看过这个楼盘，当初开盘只有3万多，应当是亏本的，现在尾房的价格也就是46000左右，涨价不多原因是这个房子停车位少物业费高入住人群杂等。这个价格按照任志强的转让股权价格而言是很难收回成本的。司马南质疑说这个项目转让的楼面地价才6000多，这里他大概对于开发商的避税不了解，如果算的地价增值多，则30-60%的土地增值税和25%的所得税，价格做高以后多缴税任志强肯定是不干的，具体的做法就是压低地价增值做大建安和装修成本，大家别认为是2000-3000的建安成本，在这些豪宅作帐上面，经常做出上万元的装修成本的。质疑者说任志强草签的合同在后来取得资金以后仍然要执行，以此来说任志强有多大的问题，但看到北京公馆项目的转让价格，综合起来你就知道任志强的打包转让价格并不低，当时任志强为了资金甩卖裘马都的房子也是降价了很多，那时他的甩卖价格才2万左右每平米，知道了这个价格就知道整体价格并不低，根本不怕质疑，尤其是在发生了07年底的次债危机以后，虽然上市成功但次债危机改变了预期，按照约定执行也是非常合理的。而这个项目早期是琼民源的问题，后来是北京市的审批，当时离不开海南省委书记，后来离不开北京市市长，现在调查离不开中纪委，这样的歪楼的背后没有一些目的吗？这是要把矛头指向谁？他们是早已经挖好坑，等着傻左、屌丝们自相矛盾呢。这个组合价格实际上是经得起质疑的，但是他们不说，就是让一些人傻乎乎的在这里质疑，质疑也质疑不出问题来，最后让质疑声被社会麻木，你再想质疑他们其它问题，也已经没有人会听了。

　　但我们不要忘记的是同样在2007年，SOHO中国出资35亿获得总建筑面积47万平方米的三里屯项目，三里屯SOHO由5个购物中心、9幢不同高度的写字楼和公寓楼组成，由溪水蜿蜒贯穿其中的下沉花园广场以及旱冰场将5个购物中心串连起来，功能丰富，46万多平米的建筑让这里就像一个浓缩了的城市景观。潘石屹在三里屯项目上购买的价格是与光华路SOHO相类似的，是一个更应当质疑的项目，就如我前面分析的那样，光华路SOHO的低价是打包后的，是作价的原因造成的低价，而三里屯SOHO的低价就不同了，没有价格的输送，而且是直接引发潘仁美事件房姐购买的项目，但是却被偷梁换柱变成大家质疑光华路SOHO，在光华路SOHO的问题上瑕疵应当比三里屯SOHO少得多的。对于类似的地块，我们看一下在2006年1月，李泽楷拿下工体4号地的情况，1月9日朝阳区工体北路4号院住宅及配套建设用地（简称“工体4号地”）出让公告挂到了北京市土地整理储备中心的网上，该地块占地面积22773平方米，规划建筑面积为46300平方米。工体4号地被李泽楷高置投资有限公司艰难拍得，成交价达到5.1亿元，楼面地价11000多元。这个价格远远高于一年多房价暴涨以后的三里屯SOHO项目的价格，三里屯项目是7400元，在06到07房价暴涨后价格反而低了近50%！而后来的任志强项目虽然在其后，但到了07年的11月，次债危机已经爆发，对于房地产看涨的趋势也没有潘石屹买入三里屯SOHO项目时看好，而房姐事件直接与此有关不应当更加关注吗？但问题被引导到光华路SOHO，真正的问题被忽略了。

　　对于两个项目的打包贱卖要贱价多少，实际上是高利贷利率决定的，在当时房地产资金被抽紧以后，高利贷的利率增加很快，当时的高利贷利率大约是半年35%，也就是借一年要算复利的话就超过80%快翻倍了，因此项目回收资金的周期如果是一年多，如果要借高利贷和一次性付款相比，就是要降价一半抛售的，因此在资金紧张的情况下，大幅度降价本身就是合理的，再加上前面说的价格对于不同项目做了区别对待，SOHO光华路项目的利润高企就正常了。这里对于任志强的华远这样要上市或者已经上市的公司而言，问题更大的是高利贷的利息是不能税前扣除的，如果是税后扣除，则实际的成本还要翻倍，更何况对于高利贷的利息，股民和国资委也是不能认的，要主要的MBO私人股东小非来承担，则是太高了，因此对于任志强实际上连借高利贷的道路都没有得走，只有贱卖一途。这里任志强等已经在改制后的华远有很多股份的，他贱卖后潘石屹给他的回扣能够有多少？这里虽然任志强等私人股东的股份只有10%左右，但是不要忘记的就是他的华远上市了，华远上市公司多一块钱的利润，且不说按照当年几十倍的市盈率，就是按照现在股市低迷华远的十几倍的市盈率，10%的股份的股票价值上的所得也要比全部的利润多，因此就算潘石屹把所有的利润暗中给了任志强，算一下他公司的股价损失也是得不偿失的事情，因为把这些利润留下后公司股票在股市的上涨他能够得到更多！而且这个更多还合法！！因此稍微会算一下经济账的，就知道不可能！而任志强一贯看多房地产，他主动买的可能也没有，在当时给售楼小姐的盒饭买不起的时代，任志强能够干的事情就是自己讲演挣点出场费给员工发基本工资。

　　另外利润高还有一点就是潘石屹的销售确实是能够做到比任志强要好，这个好产生了明显的溢价，这个幅度就是10-20%左右，为什么有这样大的差别，也是与任志强的思维和体制有关。对于房屋营销，高手还是潘石屹这样的人，通过利益输送改变了业内的舆论环境，从而改变了楼盘的社会口碑。潘石屹采取的策略就是高额的佣金，在别人的佣金是2/1000的时候，潘石屹给的就是7/1000，最高的时候到1.2%-2%，这样出售一个豪宅，提成就有10-20万元左右，对于一个几百套房子几十个售楼小姐的项目，售楼小姐的人均收入就在百万元以上。而更加本质的原因是这样的佣金政策造成了市场信息传播变化，直接影响了房屋销售的口碑。由于豪宅项目的买方是一个小圈子，而卖房的更是小圈子，这样的圈子里常年立足的就是100人左右，这些顶级的售楼人员是彼此认识、彼此关照的一个群体，他们之间也是互相介绍客户的，对于潘总这样的超高佣金，在利益的驱使下其他楼盘的售楼会把自己的客户直接介绍给潘石屹的项目、与潘石屹的售楼员分享佣金，具体的做法就是把客户的信息给予与自己有联系的潘石屹的售楼人员，同时在这个客户耳朵里说潘石屹项目的优点，这样对于一个想要买房的客户，最后的结果就是客户去看的所有的楼盘都在说潘总的楼盘好，比自己的楼盘好，结果就是客户满耳朵听到的都是潘总的房子好，三人成虎，众口铄金啊！潘石屹给佣金是一周一结算，就是方便了利益的输送！而任志强的队伍是国企出身，他们最大的特点就是红眼病，对于售楼小姐能够拿到高收入眼红的不行，是要想方设法的克扣，不但佣金只要千分之二，而且就是这区区的千分之二，还要扣留大量的留存，还要扣除大量的所得税（潘石屹是协助避税的），只要华远的管理人员认识买房人，就算共同销售要分走售楼小姐一半的佣金，而佣金的结算也非常不及时连续多月拖欠，佣金多少在劳动合同当中还模棱两可不明确写明或不直接签约找人力派遣公司，让人担心拿不到佣金，因此在豪宅的销售圈子里面没有人说任志强房子的好话。同时房子由任志强来建设本来就不好，他的工程等大批人员是国企大爷出身，就算没有腐败也是非常不尽职，所开发建设的房屋质量完全失控，房子交房的时候总是比样板间差很多，因此要买任志强的房子，就是要有一个缩水的预期，尤其是这样的缩水在任志强和华远的国企背景之下，你还很难维权，因此同样的房子，任志强来开发，就是要比市场上的价格便宜10-20%才好卖，这房价里外里就是30%左右的巨大差别啊！

　　潘石屹敢给佣金很早就是出了名的，当年阜成门的万通为什么能够卖这样的高价，就是他给香港的房屋经纪倒四六的分成，也就是销售者拿60%的房款，为什么能够这样？原因就是在香港卖房子得到的外汇在国内官价只有五块多，交易价是八块多，但黑市是十块多，他可以按照十块多的价格出售。而给60%的佣金之天价的结果，就是全香港的经纪人等都疯狂起来，都说他的房子非常好，好得无以复加！我曾经有一位香港朋友买100多平米的房子，给他签约的律师居然是梁爱诗（香港律政司司长），他的合同约定的内容大多对于买房人很不利，这就是60%的超额佣金的作用。后来听说潘石屹还见过一个卖服装的著名人物，她在上世纪就可以一个店面销售服装十五亿，她的经验就是要有高端人群的名单，后来这也是潘的法宝，潘身后有一大群炒房人员，这房姐也是其中之一，炒房与开发商是怎样的合作关系、炒房与高利贷的关系这里就不详述了，在本人新书《房噬：楼市食利本质》里面有好几章相关论述，感兴趣可以去看。

　　对于这样的高佣金下的口碑营销，任志强的国企也有体制问题不能干的，原因就是你怎么可能给售楼小姐几百万的收入呢？我们四大行的行长最高工资也就280万，任志强的高薪已经被诟病了，这样的高薪和提成对于国企是发不出来的，就算给售楼小姐千分之二的佣金，公司也是弥漫着国企特有的红眼病，售楼小姐绝大多数情况下是拿不到全部的。但是对于潘石屹，给1.5%的销售提成，造成全行业都说他的房子好，都给他营销房子实在是太便宜了，整个的销售费用连售价的3%都不到，潘石屹的房子是基本不做什么广告而销售的，售楼的广告费是多大的支出啊？这又有多少利益？!但如果你往深里面说激励机制，他们可欢迎了，趁机就给国企涨工资，国企涨工资可不是谁能干就谁涨，是大锅饭的。

　　对于这样的结果我们需要反思的就是我们的调控政策，我们收紧资金，我们让央企等退出房地产领域，实际填补空间的就是潘石屹等外资，连任志强这样的国企精英都要被外资扮猪吃老虎，那么一般的国企，一般的民企会怎么样？潘石屹等代表的外资把国内开发商席卷之后，房价能够降低吗？我们看一下SOHO是怎样的卖高价就能够理解了，中国控制房价是需要国企对于市场的控制的！从这个侧面我们就可以看到当初的政策是怎样的失误造成房地产越调控价格越高失信于民的！中国房地产是一个供给不足的市场，对于这样的市场不给市场的生产者足够的资金让他们扩大再生产，而是把生产者变成妖魔，给生产者加税，这样生产者怎么能够生存？等生产者退出以后，进来的外资有资金优势又可以避税以后，他们就要让市场更高的涨价进行回报了。这里大家说SOHO光华路赚取了50亿利润里面，当然也有08年后房价再度暴涨的因素，如果是房价没有暴涨，这个利润就要大大的打折扣了。

　　对于潘仁美事件，最大的问题不在任志强而是在于潘石屹的资产外流，把舆论盯住任志强是被外资主导的舆论歪了楼，任志强在资金紧张的情况下贱卖，不正是我们调控所需要的结果吗？问题是这个贱卖被外资取得没有起到房屋降价的作用，狠揪任志强最终就是要变成对于国家调控政策的反思而不了了之，对于潘石屹等外资的问题就被淡出公众视线之外了，这里的问题是潘石屹的资产转移和避税！SOHO等项目的资产本来都是潘石屹的企业，通过婚姻他老婆占一半姓了外，然后潘石屹赠送自己全部资产给老婆，似乎也是他的私事，但是把左右资产都姓了外，还有人说这是他们的家事，但这个家事是有问题的。

　　有人说按照婚姻法记录在夫妻双方谁的名下都是夫妻共同财产都一样，但这个一样是有条件的，潘石屹与境外人结婚，是否适用中国的婚姻法就是问题，中国的法律规定与境外人结婚是适用婚姻缔结地法律的，就算是在中国也结婚登记了，还可以是双重登记的，也就是在国内外都登记过，这样在哪里是先登记就要适用哪里的，外国去了教堂就认为是缔结婚姻了，我记得他们当年是去英国结婚的。如果适用外国法律，那么是否是夫妻共同财产就要两说了，而且还有一个差别就是外国法律对于婚前约定和婚内的财产约定都是支持的，支持的范围尺度比中国要宽很多，这里有什么秘密的约定也不知道。

　　潘石屹与张欣的股权夫妻之间的交易，还有一个关键就是VIE问题，我们是限制外资投资中国房地产的，对于中国限制进入的行业，高盛等外国投行发明了VIE结构，这种公司结构其实就是我们经常在赴美上市公司里提到的VIE结构，业务实体是上市公司的VIEs（可变利益实体）。这种"协议控制"的方式，通常是境外注册的上市公司和在境内进行运营业务的实体相分离，上市公司是境外公司，而境外公司通过协议的方式控制业务实体。这些VIE结构还有可能存在暗中的秘密约定，这样的协议控制规避中国的强制法律也涉嫌无效，对于VIE结构我在前年马云诚信危机事件当中力挺马云时就分析过，具体文章《透视马云支付宝事件的幕后真相与博弈（三）》（http://blog.sina.com.cn/s/blog_49c1101d0102dqhe.html）。VIE的命门就是在于恶意规避所在国强制性法律的行为涉嫌无效的，他要生效背后就是要相关人移民外国，移民以后则是外国人和外国人的条约中国法律管不着了，现在潘石屹没有移民，但是创新了形式，他与她的看似夫妻的交换，实际上就是让背后的VIE生效，因为她虽然是香港人，虽然香港属于中国，但是一国两制，香港人与外国人签订的一些合约不在中国法律的管辖之下，这个擦边球太漂亮了。高盛进入俄罗斯，也是与俄罗斯的犹太富豪有大量的VIE利益输送存在，现在它在中国会是怎样？它找项目的高管与它的关系是什么？

　　对于这样的赠送，VIE就成立了，差别的关键是我们的司法主权和税收权利，我们对于原始股的资本利得税是要征税的，而香港是对于港外收入不征税的，潘石屹的赠送行为规避了中国的税收，对于同样的事情，美国的做法就是要求他要先把税收结清的，中国为什么没有这样的要求？税收的损失之外，更是一个司法主权的问题，如果是记录在潘石屹名下，也就是中国人的名下，中国的司法是可以管辖的，但是这境外的股份记录在境外的人的名下，也就是潘石屹把股份记录在其老婆名下的时候，中国的司法是不能管理的，中国的司法主权在丧失。在司法主权丧失的同时，也是我们征税权的丧失，资产在潘石屹名下的话所有收益在中国是要交纳所得税的，但在张欣名下，她在控制SOHO全部资产的BVI公司取得的所有收益就不用到中国缴税了。这里我们要看到的是SOHO能够到境外上市是经过了审批的，我们国家规定这样在海外设立的特殊目的公司是要按照中国法人进行管理的，也就是说原来SOHO就算境外上市了，也是视为中国法人中国有完全的管辖权，但是股权赠送以后，性质就发生了改变，司法上的实际控制人是要按照股东登记实名制的，这个性质的改变直接影响到的就是SOHO参与中国项目的审批，原先通过审批的也应当重新审查，因为项目公司的性质已经发生了改变，中国批准其在国内经营，需要考虑的就是税收、司法管辖主权以及是否涉及国家安全等，对于外资公司税收不一样，司法主权不一样，在核心地区开发靠近保密单位对于国家安全的影响也不一样，对于这些差别才是我们最应当关注的事情，这些事情不能被舆论歪楼所忽视。如果大家知道了任志强因为没钱被迫贱卖外资的真相，就知道这条路纠下去是死胡同。

　　综上所述，我们算上任志强资金紧高利贷要求的100%左右的利润，算上两个项目的计价差别，算上潘石屹机制带来了30%销售溢价，算上房价在项目出售以后的暴涨，就知道任志强当时的“贱卖”有很大的合理性，因此笔者认为潘仁美事件的核心在潘、在美，更多的应当是潘美事件，而且历史上潘仁美是不存在的，其人物的原型就是潘美，是有人要转嫁三里屯SOHO的问题质疑搞的光华路SOHO引入了任志强，岔开了对于三里屯SOHO可能产生的问题的质疑，在舆论操纵上，潘石屹等所代表的外资是高手，任志强是吞噬国资的老虎，但这些外资是扮猪吃老虎。

　　对于这个事件，我们还应当通过更宏观的角度超越这个事件本身来看请一些问题，要通过这个事件认识外资对于我们房地产业的渗透，要认清外资利用规则的资本转移和外流，外资侵夺、渗透、贱买中国产业就是这样捧杀和扮猪吃老虎的。我们还要反思我们的调控政策，中国现在能够很好的控制房价是因为采取了限购的正确方式，而不是抽紧资金被外资渔利，抽紧资金只能让外资渔利，外资在追求利润的情况下房价只能更高。中国在产业当中国企的作用不可替代，国企退出私有化和房地产领域，是房价更高的，这里的国企尽义务是妨害资本赚钱的，也就是任志强所说的掠夺民财，他所谓的民财就是他要赚取的利润。

　　我们从这个扮猪吃老虎的事件往更远的地方看，中国很多腐败者、官二代、红二代红三代等，在中国的社会是被老百姓看作是老虎的，我们反腐败也是要打老虎，但我们一定要认清反腐败的根本目的是什么？反腐败根本目的是要保护人民的财富，是让人民过上好日子，如果违背了这个根本，相关的财富不再属于人民和中国，这反腐败就失去了其根本意义。而外资等通过慈善、谦卑和舆论的包装，似乎人们并不仇恨他们，但他们却是来扮猪吃老虎的，他们也是来渔利的，如果中国的核心利益被他们渔利走，一样是中国和人民的损失，更进一步的是红二代等人前辈还为国家流过血做过贡献，外资是以前的侵略者，他们更不应当得到这些财富，但是现在在中国腐败和反腐败的过程当中，外资就是一个渔利者，是腐败的催化剂，我们更应当反对和认清的就是这些扮猪吃老虎的大鳄们的嘴脸。不能走苏联的道路，在苏联解体过程当中，外资成为最大的渔利者。俄罗斯金融寡头的组成，并非自由派们到处宣扬的是苏联主要领导及其子女亲属们，这些人中的主力，别列佐夫斯基、古辛斯基、霍多尔科夫斯基、斯摩棱斯基、弗里德曼、阿列克别洛夫、阿布拉莫维奇等等，他们在苏联时代大部分都是社会普通阶层成员，也没有太大的财富积累，但他们都有一个共同的特点：都是犹太人。考虑到俄罗斯1.5亿人口中，俄罗斯裔占大多数，犹太裔只有25万左右，不到0.2%，名列各民族26位，这个现象显然是令人印象深刻的。在经济急剧下降和超级通货膨胀的情况下，国有资产，每个公民手中的私有化证券，肯定大大贬值，但考虑到“民主俄罗斯”的极度腐败，认为这些金融寡头仅仅从苏联后期倒卖牛仔裤和烟酒中获得了足以形成寡头的先决条件，显然是不符合常识的，离开了国际垄断资本、特别是国际犹太资本的大力支持，他们是做不到这点的，如果是按照西方心证的司法规则，根据社会共识和逻辑关系就可以心证得出结论了，但是如果你说出来就是他们所谓的阴谋论。

　　中国的财富被掠夺，在中国老百姓对于贪官深恶痛绝的背景下，舆论竟被扭曲到不给贪官不如给外资，外资还被包装成市场经济的，但是这里是有本质区别的，贪官的资产如果不变成外资，是要给中国缴税的，但是外资是不用的，就如SOHO资产在潘石屹名下他要给中国缴税但变成他老婆张欣名下就不用缴税了，更重要的是贪官的非法所得人民是可以清算的，但如果你要清算外资，则除非你打赢联合国军才可以，当年中国清算了西方殖民者在华财产，能够得到承认就是中国打赢了朝鲜战争的联合国军和支持的越战让美国陷入泥潭才成功，才被世界解除了制裁可以改革开放了。所以我们更要关注的是中国的财富不能被掠夺，外资通过在华的扮猪吃老虎的办法，就是通过吃买办贪官的老虎在中国渔利，这是我们必须要认清的问题。

　　现在世界陷于危机，外资在中国进一步的兴风作浪，并且通过各种合法的方式让中国资本外流，让国家对于国内的产业丧失税收权的司法管辖权，这才是我们要通过这个事件所重视的，在这个事件当中所出现的不是简单的国有资产的流失，而是国家和民族财富的流失，不要简单的说这些产业是私人的，这些资产也是国家和民族的，是私有公用，因为国家和民族对他有征税权和司法管辖权，对于这两项权利美国人是看得比什么都要重的！而且这些财富只要留在中国，就要在中国产生投资、消费、新税收，为中国经济作出贡献！（来源    新浪博客： 谁是谁非任评说）